Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1182039/1293844
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Deze uitspraak gaat over een koper die klaagt dat de verkopend makelaar tijdens het biedingsproces niet eerlijk en niet transparant zou hebben gehandeld. De koper bracht op 19 juli 2024 een bod uit via het biedlogboek en kreeg later die dag te horen dat er nóg een bod was binnengekomen. De makelaar besloot daarom een inschrijvingsprocedure te starten, waarbij beide bieders tot 22 juli 12.00 uur hun hoogste bod konden indienen. De koper bracht daarop een hoger bod uit, dat uiteindelijk het beste bleek. De woning werd aan haar gegund en de koop werd op 1 oktober afgerond. Later wilde zij het biedlogboek inzien en ontdekte zij dat het andere bod niet schriftelijk was vastgelegd. Volgens haar was er helemaal geen tweede bod en had zij daardoor onnodig haar bod verhoogd. De makelaar legde uit dat het andere bod telefonisch was gedaan door een collega‑makelaar en dat dit bod niet in het biedlogboek terecht was gekomen doordat de collega het niet invoerde en de makelaar dit zelf over het hoofd zag. Volgens de commissie is er geen reden om aan de verklaring van de andere makelaar te twijfelen en is voldoende aannemelijk dat er wel degelijk een mondeling bod was. Ook is de makelaar niet verplicht om een biedlogboek te gebruiken of om biedingen alleen schriftelijk te accepteren. Bovendien stond het de makelaar vrij om een inschrijvingsprocedure te starten. De commissie vindt daarom dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Op 18 juli 2024 heeft de klaagster de woning (adres) bezichtigd met de beklaagde als verkopend makelaar. Tijdens de bezichtiging werd gemeld dat er drie andere stellen voor een tweede bezichtiging waren. Er is toen niet gesproken over een concreet bod van een andere partij.
Op 19 juli heeft de klaagster telefonisch contact gehad met de makelaar. De klaagster kreeg de instructie dat het bod via de website moest worden uitgebracht, zodat dit in het biedlogboek geregistreerd zou worden. De klaagster heeft die dag haar eerste bod van € 1.330.000 via de website ingediend. Later die dag ontving de klaagster een bericht van de makelaar dat er “inmiddels ook van de andere kijkers van gisteren een voorstel binnen was”. Om die reden werd er gekozen voor een inschrijving met uiterste biedingen, in te dienen voor maandag 22 juli 12.00 uur.
Op 22 juli heeft de klaagster haar definitieve bod ingediend, € 65.000 hoger dan het eerste bod. Later die dag vernam de klaagster dat haar bod het hoogste was en de woning aan de klaagster werd gegund. Op 26 juli is het koopcontract ondertekend en op 1 oktober vond de overdracht plaats.
Enkele weken later wilde de klaagster het biedlogboek inzien. Na herhaald verzoek aan de verkopend makelaar werd de klaagster gemeld dat zij alleen haar eigen biedingen konden inzien. Volgens de makelaar had de andere partij zich op 22 juli per WhatsApp afgemeld om nog een bod uit te brengen. Op de vraag van de klaagster naar het eerdere bod, dat aanleiding was voor het inschrijvingstraject, kreeg de klaagster te horen dat dit eerder telefonisch was doorgegeven en nooit schriftelijk is vastgelegd.
Volgens de makelaar was er dus een eerder bod van een andere partij, maar heeft zij deze partij niet meer verzocht dat bod schriftelijk vast te leggen of via de website in te dienen. Daarmee is er in strijd gehandeld met de NVM-regels, die sinds 1 januari 2023 vereisen dat biedingen schriftelijk worden vastgelegd en opgenomen in het biedlogboek.
De vermelding in het bericht van 19 juli – dat er “inmiddels een voorstel” was binnengekomen – suggereert dat dit bod rond hetzelfde tijdstip als het bod van de klaagster is gedaan. De latere toelichting dat het andere voorstel al eerder telefonisch was gedaan, komt hiermee niet overeen. Ook een verklaring van de makelaar van de andere partij (“mijn klanten zullen geen bod uitbrengen”) wijst niet op een eerder formeel bod.
De klaagster is van mening dat het inschrijvingstraject onterecht is gestart, op basis van onjuiste of onvolledige informatie. Hierdoor is de klaagster misleid en heeft zij haar bod onnodig verhoogd. De makelaar heeft niet transparant gehandeld en is tekortgeschoten in haar verplichting tot correcte vastlegging en communicatie rondom het biedproces.
De klaagster verzoekt de geschillencommissie de klacht inhoudelijk te behandelen en een oordeel te geven over de handelswijze van de makelaar, in het licht van de geldende NVM-regels en het belang van eerlijk en transparant bieden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Na de bezichtiging van 18 juli 2024 zijn op 19 juli 2024 twee biedingen ontvangen door de beklaagde. Het eerste bod werd telefonisch gedaan door collega-makelaar (naam) rond 10:00 uur die namens haar klanten een bod heeft uitgebracht van EUR 1.300.000,– k.k. Het tweede bod werd, nadat het eerst telefonisch was aangekondigd, uitgebracht om 11:43 uur door klaagster via het digitale biedboek en bedroeg EUR 1.330.000,– k.k.
Toen er op 19 juli 2024 dus twee biedingen waren ontvangen door beklaagde, heeft zij overleg gevoerd met haar opdrachtgevers (de verkopers dus). Daaruit is de beslissing voortgekomen een biedingsprocedure middels inschrijving te volgen, waarbij beide partijen die een bieding hadden gedaan op dezelfde dag in de gelegenheid werden gesteld om tot maandag 22 juli 2024 12:00 uur hun uiterste bod kenbaar te maken. Beklaagde heeft dit zowel aan de klaagster als aan collega-makelaar (naam) laten weten rond 12:45 uur op 19 juli 2024. De beklaagde heeft ter onderbouwing Whatsapp-berichten aangeleverd.
Op 22 juli 2024 heeft enkel klaagster een herziene en uiterste bieding uitgebracht, de andere bieders hebben via hun aankoopmakelaar (naam) aan beklaagde laten weten dat zij geen nieuwe bieding zouden uitbrengen.
Op 22 juli 2024 is dus enkel een herzien en uiterst bod van klaagster ontvangen, namelijk EUR 1.395.000 via het digitale biedboek om 11:44 uur. Dit herziene en hogere bod bevatte ook een nieuw element, wat niet de eerdere bieding van klaagster was opgenomen, namelijk de voorwaarde dat het nieuwe bod ook inclusief overname van de complete inboedel en roerende zaken behelsde.
Omdat de bieding van klaagster bij de inschrijving het beste bod was, hebben opdrachtgevers van beklaagde besloten aan klaagster te gunnen. Circa twee weken na de levering van de woning heeft klaagster bij beklaagde gevraagd om inzage in het biedlogboek. Beklaagde heeft toen de kwestie al mondeling toegelicht en laten weten dat het andere (mondeling) aan haar uitgebrachte bod van 19 juli 2024 niet in het biedlogboek is verwerkt. In het biedlogboek is (helaas) niet het mondeling door de collega-makelaar (naam) uitgebrachte bod van 19 juli 2024 opgenomen, omdat (1) de collega-makelaar de bieding niet in het digitale biedsysteem heeft ingevoerd (2) ook beklaagde over het hoofd heeft gezien deze mondeling aan haar uitgebrachte bieding zelf in het systeem in te voeren en (3) dezelfde middag besloten werd een biedingsprocedure via inschrijving te volgen en partijen daarover te informeren.
De collega-makelaar (naam) (die het andere bod namens haar opdrachtgevers) op 19 juli 2024 heeft uitgebracht, heeft in een persoonlijke e-mail aan klaagster op 5 december 2024 deze gang van zaken ook bevestigd.
De communicatie rondom het biedproces en de inschrijving van 22 juli 2024 is derhalve ook eenduidig, volledig en dus correct geweest vanuit beklaagde. Het enige wat volgens beklaagde achteraf bezien wel anders had gekund was het zelfstandig vastleggen in het digitale biedsysteem van het door de collega-makelaar op 19 juli 2024 mondeling uitgebrachte bod.
Echter, het niet-vastleggen van dat mondelinge bod in het digitale biedsysteem heeft op geen enkele wijze het biedproces beïnvloed. Het mondelinge bod van de collega-makelaar is tezamen met het bod van klaagster immers medegedeeld door beklaagde aan haar opdrachtgevers, die destijds vervolgens de keuze hebben gemaakt om beide bieders de kans te geven een uiterst bod te doen bij inschrijving.
Beoordeling van het geschil
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klaagster in het proces rondom de verkoop van de woning.
Beoordeling
De klacht van klaagster betreft haar standpunt dat de inschrijvingsprocedure ten onrechte is gestart op basis van onjuiste dan wel onvolledige informatie. De klaagster betwijfelt of daadwerkelijk sprake was van een concreet ander bod en stelt zich op het standpunt dat zij hierdoor is misleid, hetgeen haar ertoe heeft gebracht haar bod onnodig te verhogen.
De beklaagde heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van de andere betrokken makelaar, waaruit volgt dat namens haar cliënten een voorstel is gedaan. Dit voorstel is telefonisch aan beklaagde kenbaar gemaakt. Dat de cliënten van deze makelaar er vervolgens voor hebben gekozen geen formeel bod via het biedlogboek uit te brengen, doet aan het eerder gedane voorstel niet af.
Naar het oordeel van de commissie bestaat er geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de verklaring dat wel degelijk sprake was van een mondeling prijsvoorstel. De klaagster heeft haar twijfel aan het bestaan van het mondelinge bod bovendien niet nader onderbouwd. Ook heeft zij niet gemotiveerd waarom aan de verklaring van de andere makelaar geen geloof mag worden gehecht.
In zoverre is de klacht ongegrond.
Dat beklaagde de andere makelaar mogelijk had kunnen wijzen op het gebruik van het biedlogboek, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij overweegt de commissie dat het een makelaar vrijstaat om over te gaan tot een inschrijvingsprocedure, ongeacht het aantal (mogelijke) biedingen.
De commissie is dan ook van oordeel dat in dit geval geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. S.M.E. Balfoort, secretaris, op 10 december 2025.