Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
530985/806334
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een vader dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar van het appartement dat zijn dochter en haar partner hebben gekocht. Hij vindt het onzorgvuldig dat de makelaar na het sluiten van de biedingsronde nog € 1.500 extra vroeg, terwijl zijn dochter al het hoogste bod had gedaan. Volgens hem is dit misleidend en in strijd met de beroepsethiek. De makelaar stelt dat hij handelde in opdracht van de verkoper, die op basis van een persoonlijke brief van de kopers besloot hen exclusief te benaderen. De verkoper wilde echter wel een hogere prijs en gaf de makelaar opdracht dat bedrag te vragen. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar correct heeft gehandeld binnen zijn rol als vertegenwoordiger van de verkoper en dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag. De klacht wordt ongegrond verklaard en het verzoek tot terugbetaling van het extra bedrag wordt buiten behandeling gelaten.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de gang van zaken bij de aankoop van een woning door de dochter van klager en haar vriend, waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De dochter van klager en haar vriend (hierna te noemen: kopers) hebben een appartement gekocht, waarbij zij na het verstrijken van de termijn voor biedingen werden benaderd door beklaagde met de volgende mededeling,
“Jullie hebben de gunfactor, als er nog € 1500,– op jullie huidige bod komt is het huis voor jullie, dit is nodig gezien de overige biedingen”.
Hoewel zij dit een rare gang van zaken vonden, hebben zij dit gezien de huidige markt wel geaccepteerd.
Achteraf bleek dat kopers zelfs zonder de verhoging al het hoogste bod hadden uitgebracht. Bij navraag bij beklaagde over deze werkwijze werden zij afgescheept met het verhaal dat iedereen die geboden heeft telefonisch wordt geïnformeerd. Daarbij zouden meerdere kandidaten hebben aangegeven wel wat speelruimte te hebben. Vanwege de gunfactor aan de kopers, werd hen die mogelijkheid echter niet gegeven.
Als deze werkwijze door NVM-makelaars wordt toegepast, zal volgens klager het imago van de makelaar er niet beter op worden.
Klager verzoekt de commissie te bepalen dat beklaagde het bedrag van de verhoging moet retourneren aan kopers. Voorts verzoekt hij de commissie als sanctie een berisping op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 8 februari 2024 is het appartement door beklaagde aangemeld in het NVM-uitwisselingssysteem. In de daaropvolgende week had beklaagde een volgeboekte agenda met bezichtigingen voor het appartement. Lopende de eerste bezichtigingen zijn er diverse biedingen uitgebracht. Er is direct na de eerste bezichtigingen en de ontvangst van de biedingen overleg geweest met de verkoper over de te volgen procedure.
Op verzoek van de verkoper is besloten om er geen inschrijving van te maken maar een keuze te maken uit de binnengekomen biedingen en de resterende bezichtigingen, die nog stonden, af te zeggen. De persoonlijke brief van kopers, die door hen tijdens hun bezichtiging voor de verkoper is achtergelaten, was hier mede de oorzaak van. De verkoper heeft naar aanleiding van de brief zelf telefonisch contact opgenomen met hen. De brief en het telefonisch onderhoud hebben ervoor gezorgd dat de verkoper het appartement aan hen wilde gunnen en beklaagde uitsluitend met hen een onderhandeling moest gaan voeren.
Deze onderhandeling was wel onder de condities die verkoper wilde, dat was tegen een koopsom van
€ 349.000,–, geen voorbehoud van financiering en een oplevering op 8 maart 2024. Dit was mede ingegeven door de uitspraak van andere bieders dat zij niet hun uiterste voorstel hadden neergelegd bij beklaagde.
Kopers hebben met het voorstel van de verkoper ingestemd. De verkoper had er ook voor kunnen kiezen om er een inschrijving van te maken, waarbij alle bieders nog een kans zouden hebben. Dat heeft hij niet gedaan. Er heeft dus alleen een onderhandeling plaatsgevonden met kopers. Er zijn geen partijen tegen elkaar uitgespeeld.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door klager verzochte retournering van de door de kopers betaalde verhoging van € 1.500,–. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens kopers in het proces rondom de aankoop van de woning van kopers. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslist de verkoper dus of én aan wie de woning wordt verkocht.
De Erecode NVM legt beklaagde als opdrachtnemer ook de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is vast komen te staan dat de verkoper lopende het proces – na de eerste bezichtigingen en de ontvangst van een aantal biedingen – ervoor heeft gekozen om geen inschrijvingsproces te (laten) starten. Kennelijk was de bieding van de kopers in combinatie met de door hen tijdens de bezichtiging achtergelaten persoonlijke brief voor de verkoper aanleiding om kopers de zogenaamde gunfactor te geven. Dit betekende dat de biedingen van de overige belangstellenden terzijde werden gesteld en dat voor kopers exclusiviteit gold in die zin dat de verkoper uitsluitend met hen verder wilde onderhandelen. De verkoper heeft een tegenbod gedaan, onder meer inhoudende dat de verkoop rond zou zijn indien kopers een bedrag van € 1.500,– bovenop het door hen geboden bedrag zouden betalen. Beklaagde heeft dit tegenbod als vertegenwoordiger van de verkoper aan kopers overgebracht. Daartoe was hij als opdrachtnemer verplicht. Dat zou slechts anders zijn, als hij de opdracht op redelijke grond volgens de hem gegeven aanwijzingen niet kon uitvoeren. Van deze uitzondering is de commissie niet gebleken.
Ook overigens heeft de commissie geen aanwijzingen gevonden dat het handelen van beklaagde niet in overeenstemming is geweest met een tuchtrechtelijke norm, waaraan beklaagde als makelaar onderworpen is.
Nu geen sprake was van een inschrijving, maar van een reguliere onderhandeling met kopers, zijn de biedingen van de andere gegadigden niet relevant geweest in het verkoopproces.
Gelet op het voorgaande zal de commissie de klacht van klager ongegrond verklaren en de door hem verzochte berisping afwijzen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager tot terugbetaling aan kopers van het bedrag van € 1.500,–;
– verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold en mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 8 april 2025.
