Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
569724/921669
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar omdat hij geen digitaal biedlogboek via het platform Move.nl heeft ontvangen, maar een handmatig opgesteld overzicht. Hij twijfelt aan de zuiverheid van het biedproces en eist volledige transparantie of compensatie. De makelaar stelt dat de biedingen telefonisch en via WhatsApp zijn gedaan en daarom handmatig zijn ingevoerd, conform de richtlijnen van de NVM. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar correct heeft gehandeld volgens de geldende procedures en ziet geen reden om aan de juistheid van het biedlogboek te twijfelen. De klacht wordt ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
Het geschil betreft het biedlogboek inzake de aankoop van een woning door tussenkomst van de beklaagde.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ik heb geen onafhankelijk digitaal/online biedlogboek ontvangen, waardoor ik de zuiverheid van het biedproces niet kan controleren.
Ik gaf beklaagde veertien werkdagen om het digitaal biedlogboek uit move.nl aan mij te geven. Ik kreeg echter voor de tweede keer een offline bestand, waarvan de authenticiteit niet controleerbaar is.
Mijn voorstel is dat op een onafhankelijke manier, buiten mij en de makelaars om, met 100% zekerheid wordt vastgesteld dat het biedproces zuiver was. Indien dat niet mogelijk is, wil ik het verschil tussen start- en eindbod terug.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, waarvan in het bijzonder het verweerschrift van 17 februari 2025 De inhoud daarvan dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft bij ons de betreffende woning gekocht. Deze woning is niet per inschrijving verkocht maar door te “onderhandelen” met de aankoopmakelaar van klager.
Twee partijen hebben een voorstel op deze woning uitgebracht. De voorstellen zijn als volgt:
1. Voorstel 1, te weten € 311.000,- door de andere partij;
2. Voorstel 2, te weten € 285.000,-, is gedeeltelijk telefonisch met ons gecommuniceerd en gedeeltelijk per Whats App door de aankoopmakelaar van klager;
Door partijen is geen gebruik gemaakt van het Move biedlogsysteem, derhalve was het noodzakelijk om de gedane biedingen handmatig in het biedlogsysteem in te voeren. Op 8 maart is door ons aan de aankoopmakelaar van klager gecommuniceerd dat deze woning aan zijn cliënt voor € 300.000,- verkocht kan worden, dit ondanks een veel hogere bieding van een andere kandidaat.
Telefonisch is tevens door ons aan de aankoopmakelaar van klager toevertrouwd dat verkoper meer “vertrouwen” heeft in zijn cliënt dan in de kandidaat die de hogere bieding gedaan heeft. Aansluitend op dit gesprek laat de aankoopmakelaar ons telefonisch weten dat zijn client (klager) akkoord gaat met deze aanbieding. Vervolgens tekenen partijen de koopovereenkomst. Door de biedende partijen, dus ook door de aankoopmakelaar van klager, is geen gebruik gemaakt van het Move biedsysteem. Biedingen in dit systeem worden direct gelogd en hoeven derhalve niet handmatig ingevoerd te worden. Biedingen die op een andere wijze worden gedaan, bijvoorbeeld per e-mail, app of telefonisch, worden later door ons handmatig ingevoerd in het Move biedlogsysteem. Dit conform de geldende regels omtrent het biedlogsysteem.
Ook zijn handmatig ingevoerde biedingen als zodanig herkenbaar; bij herkomst staat dan “handmatig” vermeld. Klager heeft van ons op 15 juli per e-mail inzage in het biedlogboek gehad. In dit biedlogboek is chronologisch het biedproces weergegeven: de twee biedingen van klager, de eerste van € 285.000,- en de tweede van € 300.000,- en één bieding van een andere partij, te weten € 311.000,-. In de detaillering van de biedingen is duidelijk weergegeven dat deze handmatig ingevoerd zijn.
Bovenstaande maakt dat wij conform de geldende regelgeving gehandeld hebben. Wij verzoeken u dan ook om de klacht van klager ongegrond te verklaren
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht(en) te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie gaat dus niet in op het verzoek van klager om hem het verschil tussen start- en eindbod terug te laten betalen door beklaagde in geval niet met 100% zekerheid kan worden vastgesteld of het biedproces zuiver was.
Beklaagde heeft ter zitting nogmaals naar voren gebracht dat de aankoopmakelaar de bieding namens klager mondeling heeft uitgebracht, waarna deze bieding handmatig is ingevoerd in het biedlogboek.
Ingevolge een richtlijn van de NVM heeft beklaagde daarbij de juiste procedure gevolgd. De inhoud van die richtlijn wordt hieronder weergegeven, voor zover relevant.
Als een kandidaat-koper een bod niet zelf kan of wil invoeren in het biedlogboek, heeft de makelaar de mogelijkheid een ontvangen bod handmatig aan het biedlogboek toe te voegen. In het biedlogboek is zichtbaar dat de makelaar dit namens een kandidaat-koper heeft ingevoerd.
Ten slotte heeft beklaagde nog opgemerkt dat hij bij het volgen van deze procedure de door beklaagde gewenste 100% zekerheid inzake het biedproces niet kan bieden.
Gelet op het feit dat beklaagde heeft gehandeld overeenkomstig voornoemde richtlijn, alsmede gelet op de informatie omtrent de biedingen in het biedlogboek ziet de commissie geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid daarvan. Dat beklaagde geen 100% zekerheid omtrent de zuiverheid van het biedproces kan worden geboden, doet daar niet aan af.
Op grond van het voorgaande zal de commissie de klacht ongegrond verklaren.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond. Het door de klager verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, op 12 juni 2025.