Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
566070/566193
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een conflict tussen een koper van een woning (verweerster) en een makelaar (appellant). De koper diende een klacht in omdat ze vond dat ze verkeerde informatie had gekregen bij de aankoop van haar huis. Volgens haar klopten de verkoopdocumenten niet met de werkelijkheid, waardoor ze een verkeerde indruk kreeg van de woning. In eerste instantie gaf de commissie haar gelijk en kreeg de makelaar een waarschuwing. De makelaar ging hiertegen in beroep en stelde dat de klacht te laat was ingediend en dat hij niet verantwoordelijk was voor het controleren van alle documenten. In hoger beroep heeft de commissie gekeken naar de regels die op dat moment golden. De commissie oordeelde dat de klacht inderdaad te laat was ingediend volgens het nieuwe reglement dat sinds 1 januari 2023 geldt. Omdat er geen overgangsregeling is opgenomen in dat reglement, kon de commissie niet uitgaan van de oude regels. Daarom werd de koper alsnog niet-ontvankelijk verklaard in haar klacht. De eerdere uitspraak werd volledig vernietigd, inclusief de waarschuwing aan de makelaar. Ook krijgt de makelaar het klachtengeld en de kosten voor de eerdere uitspraak terug. De commissie heeft dus besloten dat de klacht niet verder inhoudelijk behandeld wordt.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 17 mei 2024, waarin de commissie in eerste aanleg verweerster heeft ontvangen in haar klacht, de klacht gegrond heeft verklaard voor wat betreft het door appellant verstrekken van verkeerde informatie bij de verkoopstukken en het door appellant rooskleuriger voorstellen van de door verweerster aangekochte woning.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 17 mei 2024 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat verweerster kan worden ontvangen in haar klacht. In tegenstelling tot wat appellant heeft aangevoerd, oordeelde de commissie in eerste aanleg dat, al zou de klacht niet tijdig zijn ingediend, dat gezien de omstandigheden van deze zaak niet verwijtbaar is. De commissie in eerste aanleg heeft met betrekking tot het ontvankelijkheidsverweer het volgende overwogen:
“De commissie overweegt dat ten tijde van het ontstaan van de tuchtklacht van klaagster, het huidige reglement van de commissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals nog niet in werking was getreden. […] De in dit reglement vermelde, kortere termijnen, zijn dan ook pas voor klachten vanaf die datum de geldende termijnen. Tot 1 januari 2023 gold in verband met NVM-tuchtzaken het reglement Tuchtrechtspraak NVM, waar in artikel 14 lid 2 staat vermeld dat een klacht moet zijn ingediend binnen 5 jaren na constatering van de verweten gedraging of nadat deze redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden. Tussen het moment van de gedraging waarop de klacht betrekking heeft en het moment van indiening van de klacht (mocht op grond van dit tot 1 januari 2023 geldende reglement) niet meer dan 7 jaren verstreken zijn. Het handelen van beklaagde in onderhavige kwestie, heeft plaatsgevonden in de periode tussen mei 2021 en mei 2022, het moment waarop klaagster de klacht aan beklaagde kenbaar heeft gemaakt. Dit betekent dat er op basis van de op dat moment geldende regelgeving, de tuchtregels van de NVM, ruimschoots binnen de termijn is geklaagd. Dat het nu geldende reglement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals aanzienlijk kortere klachttermijnen kent, kan naar het oordeel van de commissie klaagster niet worden tegengeworpen. Zo er al sprake zou zijn geweest van termijnoverschrijding, dan is de commissie van oordeel dat, gezien het vorenstaande klaagster ter zake van het naleven van de eisen vermeld in artikel 4 lid 1 en lid 3 redelijkerwijs geen verwijt treft. Gezien voornoemde omstandigheden kan klaagster naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt worden gemaakt ter zake het niet naleven van de eisen zoals vermeld in artikel 5 lid 2.”
Met betrekking tot de klacht van het door appellant verstrekken van verkeerde informatie bij de verkoopstukken van de door verweerster aangekochte woning, heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat appellant verwijtbaar heeft gehandeld, niet zozeer door het verstrekken van onjuiste documenten op zich, maar wel vanwege het niet controleren van de juistheid van die documenten nadat verweerster had aangegeven dat de roerende zakenlijst niet overeenkwam met de feitelijk gekochte woning. De commissie in eerste aanleg heeft met betrekking tot dit klachtonderdeel het volgende overwogen:
“De commissie acht het verstrekken van onjuiste lijsten op zich niet verwijtbaar. Dit kan worden gezien als een administratieve omissie. Wat de commissie beklaagde wel verwijt is dat hij niet uit zichtzelf de documenten op juistheid heeft gecontroleerd, toen klaagster aangaf dat de roerende zakenlijst niet overeenkwam met de feitelijk gekochte woning. Nadat klaagster dit, enige tijd na aankoop van de woning, heeft geconstateerd en beklaagde daarvan op de hoogte heeft gesteld, heeft beklaagde, zo is gebleken uit navraag door de commissie ter zitting, geen aanleiding gezien om ook de andere lijst en documenten op juistheid te controleren. De commissie oordeelt dat het hier in de rede had gelegen dat door beklaagde de andere documenten eveneens op hun juistheid bekeken waren. De commissie volgt beklaagde niet in deze passieve benadering. Van een professional zoals beklaagde had verwacht mogen worden dat hij na de melding dat een roerende zakenlijst niet klopt, hij uit zichzelf de overige documenten op juistheid had gecontroleerd. Door dit na te laten, heeft beklaagde geen invulling gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat er onjuiste informatie wordt verstrekt. Op grond van het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt aan (potentiële) kopers… […]
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde […] een waarschuwing opleggen.”
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Appellant heeft in zijn beroepschrift de volgende beroepsgronden aangevoerd.
Beroepsgrond 1 – Verweerster is ten onrechte ontvankelijk verklaard in haar klacht
Reeds in eerste aanleg heeft appellant op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals d.d. 1 januari 2023 (hierna: het huidige reglement) de commissie verzocht verweerster niet ontvankelijk te verklaren in haar klacht, omdat zij niet heeft voldaan aan de eisen zoals gesteld in artikel 4 van het reglement. Verweerster heeft haar klacht ruimschoots te laat ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De commissie in eerste aanleg heeft in haar uitspraak ten onrechte geoordeeld dat verweerster ontvankelijk is in haar klacht, nu de commissie in eerste aanleg de regelgeving van het huidige reglement niet juist heeft toegepast en zonder enige verwijzing in dat reglement is teruggevallen op het ‘oude’ niet meer geldende reglement van een andere instantie. Uit het huidige reglement valt niet op te maken dat voor klachten ontstaan vóór 1 januari 2023 de (kortere) termijnen van artikel 4 van het huidige reglement niet gelden en de termijnen van het ‘oude’ reglement Tuchtrechtspraak NVM opeens van toepassing zijn. Het huidige reglement kent immers geen overgangsbepaling waaruit dit zou moeten blijken. De wijze van beoordeling door de commissie in eerste aanleg is niet juist, niet transparant en deze vindt ook geen grondslag in de wet. Alleen al om deze reden kan de uitspraak van de commissie in eerste aanleg niet in stand blijven en dient verweerster niet ontvankelijk te worden verklaard in haar klacht.
Beroepsgrond 2 – Klacht is in eerste aanleg inhoudelijk niet op juiste feiten en gronden beoordeeld
De commissie in eerste aanleg heeft de klacht niet op de juiste feiten beoordeeld en is tot een onjuist oordeel gekomen. Zo heeft verweerster, in tegenstelling tot hetgeen de commissie in eerste aanleg heeft overwogen, niet aangegeven dat de lijst van zaken niet overeenkwam met de feitelijk gekochte woning. Zij heeft enkel aangegeven dat een drietal zaken op de lijst ‘Blijft achter’ niet waren aangevinkt. Appellant had op basis daarvan niet de juistheid van de lijst van zaken in twijfel hoeven trekken en als gevolg daarvan andere documenten op juistheid moeten controleren. Ook is het appellant niet duidelijk wat het controleren op de juistheid van de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ enige tijd na aankoop van het pand voor effect zou hebben gehad op het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing, aangezien de koop reeds had plaatsgevonden. Op deze onjuiste overweging is door de commissie in eerste aanleg voortgeborduurd en ten onrechte is geoordeeld dat appellant daarmee geen invulling heeft gegeven aan zijn taak als makelaar om ervoor te waken dat er onjuiste informatie wordt verstrekt en vervolgens is ten onrechte geoordeeld dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen oplevert.
Volgens appellant is verweerster derhalve door de commissie in eerste aanleg ten onrechte ontvankelijk verklaard in haar klacht en heeft de commissie in eerste aanleg voorts, de klacht niet op de juiste feiten en gronden beoordeeld. Appellant stelt dat de uitspraak van 15 juni 2024 dan ook niet in stand kan blijven. Hij verzoekt de commissie verweerster alsnog niet ontvankelijk te verklaren in haar klacht dan wel te oordelen dat die klacht ongegrond is. Appellant verzoekt de commissie verder om de opgelegde kostenveroordeling te vernietigen.
Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Verweerster stelt dat zij door de commissie in eerste aanleg terecht is ontvangen in haar klacht. Zij heeft enkele wintermaanden in de woning moeten wonen om de non-conformiteit te ontdekken tussen de door haar betrokken woning en de op papier gekochte woning en bijbehorende eigenschappen. Op 1 maart 2022 trok verweerster de conclusie dat de tijdens het verkoopproces verkregen informatie hoogstwaarschijnlijk niet over de door haar gekochte woning ging, waarna zij op 23 mei 2022 de verkoper en appellant in gebreke heeft gesteld en het vermoeden van een fout in de documenten heeft geuit. Sindsdien heeft verweerster getracht om er met appellant en de verkoper onderling uit te komen, wat helaas niet is gelukt. Op 16 september 2022 is door verweerster een tweede en op 31 januari 2023 een derde ingebrekestelling aan appellant verstuurd. Dit heeft niet tot een constructieve reactie geleid, waarna verweerster zich op 24 april 2023 tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals (hierna: het Klachtenloket) heeft gewend. Na de intake heeft het Klachtenloket verweerster op 1 mei 2023 bericht dat de behandeling is beëindigd en dat verweerster zich binnen drie maanden, dus uiterlijk op 31 juli 2023, tot de commissie in eerste aanleg kon wenden voor het starten van een tuchtprocedure. Verweerster heeft daarna binnen de aangegeven termijn een klacht bij de commissie in eerste aanleg ingediend. Verweerster heeft zowel appellant als de verkoper maximaal de tijd gegund om tot een passende oplossing voor alle partijen te komen. Zij heeft zich aan de termijnen gehouden en dient worden ontvangen in haar klacht.
De kern van de zaak draait om het handelen van appellant en de vraag of hij fouten heeft gemaakt. Door appellant zijn fouten gemaakt, bestaande onder meer uit omissies in de verkoopbrochure, oftewel in het stadium vóórdat verweerster interesse toonde in de betreffende woning. Deze fouten hebben bij verweerster geresulteerd in een verkeerde perceptie en daarmee in verkeerde besluitvorming. Dat verweerster zich pas achteraf heeft gerealiseerd dat de verkregen informatie niet juist was, kwam omdat zij pas na verblijf van enige maanden in de woning bekend werd met de discrepantie tussen de feitelijke woning en de op papier gekochte woning.
Verweerster verzoekt de commissie het beroep te verwerpen en de uitspraak van 15 juni 2024 te bekrachtigen.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van appellant richt zich tegen het besluit van de commissie in eerste aanleg. Op grond van artikel 21 van het reglement van de commissie kan de commissie in beginsel de klacht aan de hand van de door appellant ingediende beroepsgronden hierna nogmaals in volle omvang beoordelen.
Echter, alvorens de commissie een inhoudelijk oordeel kan geven over de klacht van verweerster dient zij op grond van artikel 13 lid 1 van het reglement ondermeer te oordelen over de ontvankelijkheid van partijen nu appellant in eerste aanleg bij de eerste gelegenheid heeft aangegeven dat verweerster niet-ontvankelijk
moet worden verklaard in haar klacht en heeft aangevoerd dat de beslissing van de commissie in eerste aanleg daarover op onjuiste gronden is gebaseerd.
De commissie is van oordeel dat de beslissing van de commissie in eerste aanleg over de ontvankelijkheid van verweerster niet in stand kan blijven en overweegt daartoe als volgt.
De commissie stelt voorop dat het huidige reglement van de commissie in werking is getreden per 1 januari 2023 en dit reglement geen overgangsrecht bevat noch enige bepaling op grond waarvan terugwerkende kracht zou gelden. De commissie kan dan ook uitsluitend recht doen op de voet van de bepalingen zoals opgenomen in dit reglement. De daarin genoemde termijnen zijn geldend recht op grond waarvan onder meer de ontvankelijkheid moet worden beoordeeld. Wel geeft het reglement de commissie in algemene zin een handvat door opneming van artikel 29 waardoor in alle gevallen waarin dit reglement niet voorziet, de commissie, beslist met inachtneming van de regels van een goede procesorde en een eerlijk proces (‘fair trial’).
De commissie in eerste aanleg heeft in weerwil van hetgeen hiervoor is overwogen de ontvankelijkheid uitdrukkelijk beoordeeld op regels die voorheen golden voor de NVM-tuchtprocedure en dan ook geoordeeld op een onjuiste grondslag.
Reeds op die grond kan die beslissing van de commissie in eerste aanleg niet in stand blijven en zal de commissie met inachtneming van het reglement de ontvankelijkheid moeten beoordelen.
Appellant stelt – evenals in eerste aanleg en bij eerste gelegenheid – dat verweerster niet kan worden ontvangen in haar klacht, omdat zij niet heeft voldaan aan de eisen zoals gesteld in artikel 4 van het reglement. Verweerster heeft haar klacht volgens appellant ruimschoots te laat ingediend bij het Klachtenloket.
In de artikelen 4 lid 3 en 5 lid 2 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: het reglement) is het volgende bepaald:
Artikel 4 lid 3
“Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.”
Artikel 5 lid 2 “De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.”
Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en ingebracht stelt de commissie als niet weersproken vast dat verweerster appellant op 23 mei 2022 in kennis heeft gesteld van haar klacht en appellant op 9 juni 2022 schriftelijk op haar klacht heeft gereageerd. Verweerster heeft aldus binnen redelijke tijd geklaagd en appellant heeft tijdig, binnen één maand, gereageerd.
Echter, verweerster heeft ruim daarna haar klacht pas op 24 april 2023 voorgelegd aan het toenmalige Klachtenloket van de commissie.
De commissie wil in deze in alle redelijkheid als startdatum voor het indienen van de klacht bij het klachtenloket wel 1 januari 2023 aannemen, zijnde de datum van inwerkingtreding van het reglement. Echter, dan is verweerster nog te laat. Immers, pas op 24 april 2023 heeft zij bij het Klachtenloket haar klacht ingediend.
Voorts is van belang dat niet is gebleken dat van haar in redelijkheid niet kon worden verlangd dat zij onder de gegeven omstandigheden tijdig vóór 1 april 2023 een klacht bij het Klachtenloket indiende. Evenmin is gebleken dat haar ter zake van het niet naleven van de gestelde eisen redelijkerwijs geen verwijt treft.
De omstandigheid dat het Klachtenloket verweerster bij een later schrijven van 1 mei 2023 een termijn heeft gegeven voor het indienen van haar klacht bij de commissie, kan daar niet aan afdoen.
Verweerster zal dan ook niet ontvankelijk worden verklaard in haar klacht. Aan een inhoudelijke behandeling van haar klacht komt de commissie dan ook niet toe en daar had de commissie in eerste aanleg naar het oordeel van de commissie ook niet aan kunnen toekomen.
De uitspraak van de commissie in eerste aanleg zal dan ook in zijn geheel worden vernietigd met inbegrip van de aan appellant opgelegde maatregel.
Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De commissie:
– vernietigt de uitspraak van de commissie in eerste aanleg van 15 juni 2024;
– verklaart verweerster alsnog niet-ontvankelijk in haar klacht;
– vernietigt de opgelegde maatregel van waarschuwing;
– bepaalt op basis van artikel 22 lid 2 van het reglement van de commissie dat het door appellant betaalde klachtengeld door de SGC wordt terugbetaald; en
– bepaalt op basis van artikel 22 lid 6 van het reglement van de commissie dat de door appellant betaalde bijdrage in de kosten voor het wijzen van de uitspraak in eerste aanleg door de SGC wordt terugbetaald.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 13 mei 2025.