Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1140525/1140657
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een klaagster diende een klacht in tegen een makelaar, omdat zij meende dat hij haar onvoldoende had geïnformeerd over het verbod op bedrijfsmatige activiteiten in het huishoudelijk reglement van een woningpark. Zij had de woning gekocht met het plan om er een B&B te starten, maar kreeg na aankoop te horen dat dit niet was toegestaan. In eerste aanleg werd de klacht gegrond verklaard en kreeg de makelaar een berisping. In beroep oordeelde de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals echter anders. De commissie stelde vast dat de makelaar klaagster tijdig had geïnformeerd over het verbod en haar het huishoudelijk reglement had toegestuurd. Ook had hij geprobeerd contact te leggen met het bestuur van de vereniging van eigenaren, dat volgens zijn opdrachtgever niet actief was. De commissie vond dat de makelaar zijn zorgplicht niet had geschonden en dat hij terecht het belang van zijn opdrachtgever, de verkoper, had gediend. De klacht werd in beroep alsnog ongegrond verklaard en de eerdere berisping werd vernietigd. De makelaar hoeft het klachtengeld en de behandelingskosten niet te betalen.
De volledige uitspraak
De klacht in het kort
De klacht van klaagster houdt in dat beklaagde haar voorafgaande aan de totstandkoming van een door haar gesloten koopovereenkomst met betrekking tot een woning op het park “(naam park)” te (plaatsnaam) niet juist en volledig heeft geïnformeerd, in het bijzonder met betrekking tot artikel 4 van het op het park geldend huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaren, waarin is bepaald dat de woningen op het park zijn bestemd voor bewoning en dat op een perceel en/of in de opstallen geen beroep of bedrijf mag worden uitgeoefend.
Behandeling van de klacht in beroep
Beklaagde heeft op 8 mei 2025 de klacht, die klaagster tegen hem bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna te noemen: de commissie) heeft ingediend en over welke klacht de commissie in eerste aanleg op 12 februari 2025 onder zaaknummer 516694/752348 uitspraak heeft gedaan, nogmaals schriftelijk aan de commissie (hierna te noemen: de beroepscommissie) voorgelegd.
Klaagster heeft tegen het beroepschrift van beklaagde schriftelijk verweer gevoerd.
De beroepscommissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De uitspraak in eerste aanleg
Bij uitspraak van 12 februari 2025 heeft de commissie de klacht van klaagster gegrond verklaard, beklaagde wegens handelen in strijd met de gedragsregels van de NVM de sanctie van berisping opgelegd en bepaald dat beklaagde aan klaagster het door haar betaalde klachtengeld en aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht dient te betalen.
De commissie heeft daartoe – voor zover thans van belang – het volgende overwogen. Op een verkopend makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de Erecode NVM).
Naar het oordeel van de commissie is op basis van de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, genoegzaam komen vast te staan dat beklaagde ervan op de hoogte was dat klaagster zocht naar een pand, teneinde daar naast woonfunctie een kleine B&B te realiseren.
Met deze wetenschap had het op de weg van beklaagde gelegen klaagster tenminste te waarschuwen voor de mogelijkheid dat de kans aanwezig was dat zij daarvoor geen toestemming van de vereniging zou krijgen. Bovendien had het in de rede gelegen dat beklaagde aan klaagster, nadat zij een bod op de woning had gedaan, had gevraagd of zij er met de vereniging was uitgekomen met betrekking tot haar plannen voor een B&B, of anders klaagster het advies dienen te geven een voorbehoud te maken, teneinde haar te behoeden voor de te nemen (mis)stap. Door niets van dit alles te ondernemen, heeft beklaagde in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die van hem als makelaar mocht worden verwacht. De lichtvaardigheid waarmee beklaagde is omgegaan met de belangen van klaagster levert hem een berisping op. Dat beklaagde voor de verkopende partij is opgetreden doet daar niets aan af, nu een potentiële koper in beginsel af moet kunnen gaan op voor die koper verstrekte (belangrijke) informatie, waarvan beklaagde zich kennelijk ook bewust is geweest.
Standpunt van beklaagde in beroep
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen beklaagde tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde kan zich niet verenigen met de uitspraak in eerste aanleg. Hij heeft daartegen in beroep vier grieven aangevoerd.
Grief a.
Ten onrechte heeft de commissie aangenomen dat beklaagde klaagster niet heeft gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat zij van de vereniging geen toestemming zou krijgen voor het exploiteren van een B&B.
Beklaagde wist dat klaagster op zoek was naar een pand teneinde naast de woonfunctie een kleine B&B te realiseren. Daarom heeft beklaagde klaagster, nadat hij haar het huishoudelijk reglement had toegezonden, telefonisch gewezen op artikel 4 van het huishoudelijk reglement waarin staat dat dergelijke zakelijke activiteiten niet zijn toegestaan. Juist deze mededeling was voor klaagster aanleiding om in contact te willen treden met het bestuur van de vereniging van eigenaren. Beklaagde heeft getracht dit contact te initiëren maar hem werd door zijn opdrachtgever meegedeeld dat deze mogelijkheid er niet was omdat het bestuur was opgestapt. Beklaagde vindt dat het hem niet valt aan te rekenen dat achteraf blijkt dat er wel een actieve vereniging was en dat dit contact wel mogelijk bleek. Beklaagde mocht vertrouwen op de mededeling van zijn opdrachtgever daarover en die werd ondersteund door een e-mail waaruit bleek dat contact niet mogelijk was.
Grief b.
Ten onrechte heeft de commissie aangenomen dat het op de weg van beklaagde had gelegen om klaagster te adviseren in de koopovereenkomst met betrekking tot de woning voorbehouden op te nemen.
Beklaagde heeft voldaan aan zijn verplichting een koper volledig en juist te informeren over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Daarom juist heeft beklaagde klaagster gewezen op artikel 4 van het huishoudelijk reglement.
Beklaagde dient als verkoopmakelaar primair te handelen in het belang van zijn opdrachtgever, de verkoper van het pand. Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen.
Klaagster wist dat het huishoudelijk reglement het ondernemen van bedrijfsmatige activiteiten niet toestond. Immers, dit was de reden dat zij contact wenste met het bestuur van de vereniging. Beklaagde heeft geen informatie achtergehouden. Hem kan niet worden verweten dat hij het belang van zijn opdrachtgever voorop heeft gesteld door geen adviezen te geven over eventueel in de koopovereenkomst op te nemen ontbindende voorwaarden. Voorbehouden zijn nimmer in het belang van een verkopende partij aangezien daarmee het risico bestaat dat een verkoop geen doorgang vindt. Zou hij dat wel hebben gedaan dan zou hij de NVM-Erecode hebben geschonden.
Klaagster heeft ervoor gekozen geen aankoopmakelaar in de arm te nemen. Indien zij dit wel had gedaan, had het op weg van de aankoopmakelaar gelegen om haar te adviseren over op te nemen voorbehouden.
Grief c.
Ten onrechte heeft de commissie aangenomen dat beklaagde lichtvaardig is omgegaan met de belangen van klaagster.
Dit is een onjuiste aanname die niet uit de stukken blijkt. Beklaagde heeft klaagster gewezen op de relevante bepaling in het huishoudelijk reglement en op het feit dat het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten niet is toegestaan. Beklaagde heeft getracht om klaagster in contact te brengen met het bestuur van de vereniging. Dat dit niet gelukt is, is beklaagde niet te verwijten. Klaagster kan niet stellen dat zij niet op de hoogte was van artikel 4 van het huishoudelijk reglement. Juist deze bepaling was de aanleiding voor klaagster om in contact te willen treden met het bestuur van de vereniging.
In tegenstelling tot wat klaagster heeft opgeworpen heeft beklaagde nimmer aangegeven en/of de schijn gewekt dat zij een B&B zou kunnen starten. Dit blijkt ook niet uit de stukken.
Gelet op het bovenstaande kan niet gesteld worden dat beklaagde lichtvaardig met de belangen van klaagster is omgegaan.
Grief d.
Ten onrechte heeft de commissie klaagster gelijkgesteld aan een “gewone” consument/ koper van een woning.
Klaagster heeft al eerder soortgelijke ondernemingen gehad en getracht soortgelijke ondernemingen te starten. Zo runde zij een B&B in (land) en heeft zij getracht een onderneming in (land) te starten. Klaagster achtte zichzelf blijkbaar in staat om zonder aankoopmakelaar over te gaan tot de aankoop van de woning. De gevolgen van deze keuze dienen voor rekening en risico van klaagster te komen.
Slotopmerking: Beklaagde is van mening dat hij jegens klaagster niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, althans niet dermate verwijtbaar dat dit de maatregel van berisping rechtvaardigt, dit mede gelet zijn blanco tuchtrechtelijk verleden. Beklaagde verzoekt de beroepscommissie dan ook om de klacht alsnog ongegrond te verklaren.
Standpunt van klaagster in beroep
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen haar vertegenwoordigers tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Tijdens de bezichtiging op 27 september 2023 en de daarop volgende onderhandelingen heeft beklaagde mondeling bevestigd dat het starten van een gastenverblijf op de desbetreffende locatie mogelijk zou zijn, mede omdat er geen actieve vereniging van eigenaren zou zijn. Deze mededeling is voor klaagster van doorslaggevend belang geweest bij het uitbrengen van het bod. Beklaagde heeft klaagster echter niet actief gewezen op artikel 4 van het huishoudelijk reglement. Dit was cruciale informatie die klaagster nodig had om een weloverwogen aankoopbeslissing te nemen. Een vriendin van klaagster was bij de bezichtiging aanwezig en kan bovenstaande bevestigen.
Klaagster had voorafgaand aan de koop van de woning van de gemeente toestemming gekregen voor het starten van een gastenverblijf en deze toestemming aan beklaagde meegedeeld. Beklaagde had als professioneel makelaar, op de hoogte van het huishoudelijk reglement, moeten weten dat deze gemeentelijke toestemming niet volstaat zolang de vereniging van eigenaren het gebruik verbiedt. Beklaagde had klaagster actief moeten afraden om tot aankoop van de woning over te gaan.
Beklaagde heeft als NVM-makelaar een verhoogde zorgplicht tegenover een particuliere koper. Dat klaagster geen aankoopmakelaar had, maakt zijn verplichting om haar adequaat te informeren alleen maar zwaarder. Beklaagde is in deze zorgplicht tekortgeschoten.
Pas begin januari 2024 – dus na de levering van de woning en nadat zij er daadwerkelijk was gaan wonen – werd het klaagster duidelijk dat er wel sprake is van een actieve vereniging van eigenaren en dat het huishoudelijk reglement strikt wordt gehandhaafd. De informatie die klaagster hierover van beklaagde voorafgaand aan de koop ontving, namelijk dat het bestuur van de vereniging zou zijn opgestapt en dat er geen actieve vereniging zou zijn, bleek dus onjuist.
Op 30 januari 2024 heeft klaagster op eigen initiatief een bijzondere algemene ledenvergadering belegd, waarin zij haar plannen voor het starten van een gastenverblijf ter sprake heeft gebracht. Tijdens deze bijeenkomst werd direct duidelijk dat dit onderwerp niet bespreekbaar was.
Beklaagde stelt dat klaagster geen reguliere consument is, maar een professionele partij, mede op basis van haar deelname aan het televisieprogramma (naam televisieprogramma), haar voormalige onderneming in (land), en haar achtergrond als vastgoedstyliste en -fotograaf. Dit is niet relevant en doet niet ter zake.
Klaagster is geen makelaar, noch beschikt zij over de juridische of inhoudelijke kennis die bij een vastgoedprofessional wordt verondersteld. Dat klaagster in het verleden een gastenverblijf runde in (land) doet niets af aan haar status als consument bij deze aankoop. Ook haar deelname aan een televisieprogramma is volstrekt irrelevant in deze context. Het fundamentele punt is dat klaagster in deze aankoop als particulier heeft gehandeld, zónder een aankoopmakelaar. De verantwoordelijkheid lag dus des te meer bij beklaagde als verkopend makelaar om klaagster correct en volledig te informeren.
Klaagster is op grond van haar voorgaande stellingen van mening dat het beroep van beklaagde ongegrond is en dat de uitspraak in eerste aanleg juist is en in stand dient te blijven.
Beoordeling van de klacht in beroep
De beroepscommissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De beroepscommissie verwijst naar hetgeen de commissie in haar uitspraak van 12 februari 2025 onder de rubriek Algemeen heeft overwogen; deze overwegingen moeten hier als herhaald en ingelast worden beschouwd.
Ontvankelijkheid van het beroep
Voordat de beroepscommissie inhoudelijk op de klacht ingaat, dient zij ambtshalve te beoordelen of beklaagde ontvankelijk is in dit beroep.
Artikel 22, lid 1, van het reglement van de commissie biedt partijen de mogelijkheid een klacht jegens een beklaagde, waarover de commissie in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan, binnen twee maanden na verzending van de uitspraak nogmaals in volle omvang en onder vermelding van de beroepsgronden ter beoordeling aan de commissie voor te leggen.
De uitspraak in eerste aanleg is op 1 april 2025 aan partijen verzonden. Beklaagde is tegen de uitspraak bij beroepschrift van 8 mei 2025 in beroep gekomen. Nu beklaagde aldus binnen twee maanden na verzending van de uitspraak beroep heeft ingesteld en in het beroepschrift de beroepsgronden heeft vermeld, acht de beroepscommissie hem in het beroep ontvankelijk.
Inhoudelijk
De vraag die de beroepscommissie dient te beantwoorden is of beklaagde klaagster tijdig, dat wil zeggen voordat de koopovereenkomst tussen klaagster en de verkoper van de woning werd gesloten, heeft geïnformeerd over het bepaalde in artikel 4 van het huishoudelijk reglement dat op het park van kracht is, namelijk dat de woningen op het park zijn bestemd voor bewoning en dat op een perceel en/of in de opstallen geen beroep of bedrijf mag worden uitgeoefend.
Het (ver-)koopproces heeft zich als volgt voltrokken. Op 27 september 2023 heeft klaagster samen met beklaagde de woning bezichtigd. Tijdens die bezichtiging heeft klaagster beklaagde meegedeeld dat zij van plan was in de woning een B&B te realiseren. Op 28 september 2023 heeft beklaagde het huishoudelijk reglement van de op het park gevestigde vereniging van eigenaren toegestuurd. Beklaagde heeft klaagster toen – naar hij tijdens de mondelinge behandeling onbetwist heeft verklaard – telefonisch meegedeeld dat het hiervoor genoemde artikel niet toestond dat er op het perceel en/of de opstallen geen beroep of bedrijf mag worden uitgeoefend. Naar aanleiding van een en ander heeft klaagster bij beklaagde geïnformeerd naar de mogelijkheden om in contact de komen met het bestuur van de vereniging. Op 29 september 2023 heeft beklaagde aan klaagster een bericht van zijn opdrachtgever gezonden waarin was vermeld dat het bestuur al op 15 juli 2022 was opgestapt. Volgens de onbetwiste verklaring van beklaagde tijdens de mondelinge behandeling was die situatie volgens zijn opdrachtgever op en omstreeks de (ver-)kooptransactie nog steeds zo. Op 29 september 2023 heeft klaagster een bod op de woning uitgebracht zonder enig ander voorbehoud dan een financieringsvoorbehoud te maken. Op 11 oktober 2023 heeft klaagster de koopovereenkomst, waarvan onder meer het huishoudelijk reglement deel uitmaakte, ondertekend.
Vast staat dat beklaagde op de hoogte was van de B&B-plannen van klaagster. Vast staat ook dat beklaagde het huishoudelijk reglement aan klaagster heeft toegezonden en dat beklaagde haar telefonisch heeft geïnformeerd over het eerder vermelde artikel 4. Uit het feit dat klaagster vervolgens bij beklaagde heeft geïnformeerd naar mogelijkheden om in contact te komen met het bestuur van de vereniging van eigenaren leidt de beroepscommissie af dat klaagster kennis heeft genomen van de inhoud van dat artikel, dat aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Beklaagde heeft kennelijk via zijn opdrachtgever dat contact willen initiëren, hetgeen hem niet is gelukt omdat er geen bestuur meer was. Beklaagde heeft klaagster hierover geïnformeerd.
Op grond van de NVM-Erecode dient een makelaar enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen maar wel met respect voor alle betrokkenen en hun belangen. De beroepscommissie is van oordeel dat beklaagde met de hiervoor beschreven handelingen het belang van klaagster heeft gerespecteerd en aldus aan deze regel heeft voldaan. Meer of anders handelen mocht van beklaagde in de gegeven omstandigheden niet verwacht worden. Het behoorde niet tot de taak van beklaagde om klaagster actief af te raden tot aankoop van de woning over te gaan, zoals klaagster heeft gesteld, en evenmin om haar te adviseren met betrekking tot de vestiging van een B&B een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Indien beklaagde een van beide zou hebben gedaan dan zou hij “twee heren hebben gediend” en daardoor niet alleen het belang van zijn opdrachtgever hebben verwaarloosd, maar ook in strijd met de NVM-Erecode hebben gehandeld.
Uit het feit dat klaagster in contact wilde komen met het bestuur van de vereniging om – zoals zij zelf in eerste aanleg heeft gesteld – toestemming te kunnen verkrijgen voor het realiseren van haar plannen, kan worden afgeleid dat zij zich ervan bewust was dat zij over die realisatie geen zekerheid had. Onder die omstandigheid had van klaagster een eigen onderzoek verwacht mogen worden alvorens zij tot koop van de woning overging. Het achterwege laten van (verder en/of voldoende) onderzoek komt dus voor haar rekening en risico.
Conclusie
Alles in overweging nemende komt de beroepscommissie tot de slotsom dat niet gesteld kan worden dat beklaagde door te handelen zoals hij heeft gedaan een bepaling van de NVM-Erecode en/of anderszins tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit betekent dat de uitspraak in eerste aanleg niet in stand kan blijven maar vernietigd moet worden en dat de klacht van klaagster alsnog ongegrond verklaard dient te worden.
Al hetgeen partijen meer of anders hebben gesteld dan waarvan de beroepscommissie hiervoor is uitgegaan, behoeft geen bespreking meer omdat een dergelijke bespreking niet tot een andere beslissing zal leiden.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht van klaagster in beroep alsnog ongegrond wordt verklaard, is beklaagde het door klaagster in eerste aanleg betaalde klachtengeld niet verschuldigd. Ook is beklaagde geen bijdrage verschuldigd in de kosten van behandeling van de klacht in eerste aanleg. Indien en voor zover beklaagde het klachtengeld en die bijdrage al heeft betaald, dan dient de ontvanger daarvan deze bedragen aan beklaagde terug te betalen.
Beslissing in beroep
De beroepscommissie:
verklaart beklaagde ontvankelijk in het beroep;
vernietigt de beslissing waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
verklaart de klacht van klaagster alsnog ongegrond;
bepaalt dat beklaagde het klachtengeld in eerste aanleg en de bijdrage in de kosten van behandeling van de klacht in eerste aanleg niet verschuldigd is. Indien en voor zover beklaagde het klachtengeld en die bijdrage al heeft betaald, dan dient de ontvanger daarvan deze bedragen aan beklaagde terug te betalen.
Aldus beslist op 10 oktober 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer E. Getreuer en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.