Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
-
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper van een nieuwbouwwoning dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar, omdat de opgegeven woonoppervlakte volgens een latere meting kleiner blijkt dan aanvankelijk vermeld. De koper stelt dat hij op basis van de opgegeven 174 m² heeft gekocht, terwijl de woning uiteindelijk slechts 168,6 m² blijkt te zijn. Hij voelt zich misleid en eist schadevergoeding. De makelaar verweert zich door te stellen dat zij handelde namens de ontwikkelaar en dat de verstrekte maten als “circa” zijn aangeduid in de contractstukken. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar mocht vertrouwen op de informatie van de ontwikkelaar en dat er geen reden was om aan de juistheid te twijfelen. Omdat de koper bovendien niet vooraf vragen stelde over de marges in de metingen, is de klacht ongegrond verklaard. De commissie acht de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het verwijt van klager aan beklaagde dat deze de woonoppervlakte van de door klager gekochte nieuwbouwwoning onjuist vermeld heeft.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De klager heeft in 2021 via beklaagde als NVM-verkoopmakelaar een nieuwbouwwoning gekocht als beleggingsobject. Bij verkoop werd de woning gepresenteerd met een woonoppervlakte van ca. 164m2. Over de breedte van 5,70 meter is een uitbouw van 1,80 meter gerealiseerd. Het totale woonoppervlakte na uitbouw bij oplevering zou neer moeten komen op ca. 174,26m2. De woning is na oplevering door de klager volledig en hoogwaardig afgewerkt en uiteindelijk in de verkoop gezet. De NVM-verkoopmakelaar van klager heeft ten behoeve van de verkoop de woning door een onafhankelijke derde partij laten opmeten conform de meetinstructie waaraan een NVM-verkoopmakelaar zich dient te houden. Deze derde partij kwam echter op niet meer dan een totale woonoppervlakte van ca. 168,60m2 uit.
De klager vertrouwde erop en mocht erop vertrouwen dat het woonoppervlak dat voorafgaand aan de verkoop werd vermeld de netto (gebruiks)oppervlakte betrof conform de sinds 2010 door NVM verplicht gestelde meetinstructie.
Dat kennelijk niet de meetinstructie was toegepast, is toen ook niet door de beklaagde aan de klager meegedeeld. Zoals de beklaagde bekend was vormde de gebruiksoppervlakte voor de klager een zeer belangrijk aspect bij het nemen van de aankoopbeslissing temeer nu het hier een beleggingsobject betrof. Bij doorverkoop van de woning is het aantal m2 gebruiksoppervlak van wezenlijk belang voor het bepalen van de verkoopprijs en daarmee het te behalen rendement. Indien de klager toen had geweten wat hij inmiddels weet, was hij niet tot aankoop van deze woning in dit specifieke project overgegaan. Door het voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst als NVM-verkoopmakelaar verstrekken van een (gebruiks)oppervlakte die niet conform de meetinstructie is vastgesteld en door de klager hier ook niet op te wijzen, heeft de beklaagde jegens de klager onrechtmatig gehandeld. De klager stelt de beklaagde aansprakelijk voor de schade van € 30.213,52, zijnde de 5,66 meter aan minder aanwezige netto gebruiksoppervlakte, vermenigvuldigd met de gerealiseerde m2 prijs van € 5.338,08 p/m2.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De beklaagde is ingehuurd door een ontwikkelaar/bouwer en zij is in deze geen contractpartij en dus niet aansprakelijk. Er is destijds een opdracht tot dienstverlening met de ontwikkelaar/bouwer gesloten.
Dit betekent dat de beklaagde taken heeft verricht in opdracht van de ontwikkelaar/bouwer teneinde de nieuwbouwwoning te verkopen. De (verkoop)informatie die de beklaagde met (potentiële) kopers deelt, heeft zij ontvangen van de contractpartij en verstrekt zij namens hen. De beklaagde is dan ook niet aansprakelijk voor de feitelijke inhoud van deze informatie. Het is overigens een klassieke denkfout dat een verkoopprijs rechtstreeks en louter tot stand komt aan de hand van het aantal vierkante meters woonoppervlak van een woning. Dit is zeker niet het enige aspect dat de prijs bepaalt. Zaken als marktomstandigheden, locatie, uitvoering en kavelgrootte spelen daarbij een grote rol. Het is dan ook niet zo dat de verkoopprijs hoger zou zijn geweest als het woonoppervlak groter zou zijn geweest, mede gezien het (eventuele) geringe verschil. De gebruiksmogelijkheden van de woning worden door dit verschil ook niet beperkt. Destijds heeft de klager van tekeningen, zijnde de door de ontwikkelaar verstrekte contractstukken die partijen tijdens het gesprek hebben doorgenomen, gekocht. Naar deze tekeningen wordt ook als contractstukken in de koop- /aannemingsovereenkomst verwezen. De maten hierop zijn circa maten.
Dit staat ook duidelijk op de tekening aangegeven. De beklaagde heeft geen onjuistheden verteld. Ten tijde van de aangegane koop-/ en aannemingsovereenkomst kon er überhaupt nog niet gemeten worden en daarom valt het (eventuele) verschil in vierkante meters niet aan de beklaagde toe te rekenen. Dit valt buiten haar macht. Tijdens de bouw en bij de oplevering heeft de klager geen klacht ingediend bij de aannemer en/of ontwikkelaar dat de woning kleiner was.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
– het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
– het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
– de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
– met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij, in dit geval de ontwikkelaar/bouwer van de woning, gegeven informatie over de staat/afmetingen van het huis. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Het niet naleven van deze verplichting is onderworpen aan tuchtrechtspraak.
De commissie acht het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de beklaagde is uitgegaan van de juistheid van de door de ontwikkelaar/bouwer gegeven informatie over de woonoppervlakte van de woning. Zij mocht in beginsel uitgaan van de juistheid van die informatie en had geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen, te meer niet nu op de tekening van de woning, die onderdeel is van de
koop-/aannemingsovereenkomst, aangegeven is dat sprake is van circa maten. Het had hiermee voor de klager duidelijk moeten zijn dat de daadwerkelijke maten enigszins konden afwijken van de op te tekening aangegeven maten. Het lag op weg van klager naar de consequenties hiervan te informeren, zeker nu het gebruiksoppervlakte van de woning voor de klager – zoals door hem gesteld – een zeer belangrijk aspect was voor het wel of niet aangaan van de koop. Ter zitting heeft de klager desgevraagd verklaard het feit dat op de tekening sprake was van circa maten niet voor de aankoop in besprekingen met de beklaagde aan de orde te hebben gesteld.
De commissie is dan ook van oordeel dat de beklaagde aan haar zorgplicht heeft voldaan en derhalve niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht dan ook ongegrond verklaren.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd inzake de vordering tot schadevergoeding;
– verklaart de klacht van de klager voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 maart 2025.