Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Taxatie / Taxatierapport
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
572667/577550
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht richt zich tegen een taxatierapport uit 2012, waarin appellant de taxatie onbetrouwbaar noemt en beweert dat de makelaar gedragsregels heeft geschonden. De Tuchtcommissie heeft de klacht in eerste aanleg niet-ontvankelijk verklaard vanwege het grote tijdsverloop en eerdere klachten over dezelfde kwestie. De commissie bekrachtigt deze beslissing, omdat elf jaar is verstreken tussen de taxatie en het indienen van de klacht, waardoor de positie van verweerder ernstig wordt geschaad. Een inhoudelijke beoordeling van de klacht blijft uit
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg, waarin de Tuchtcommissie appellant niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn klacht. De klacht ziet op een taxatie die in 2012 is uitgevoerd door verweerder. Verweerder heeft op 8 mei 2012 een taxatierapport uitgebracht. Appellant is het niet eens met de daarin vermelde waarde. Volgens appellant is sprake van een ondeugdelijke, onbetrouwbare taxatie en heeft verweerder de voor hem als makelaar geldende gedragsregels geschonden door zijn taken niet eerlijk, nauwgezet en onpartijdig uit te voeren.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 4 juni 2024 heeft de Tuchtcommissie appellant niet-ontvankelijk verklaard in zijn klacht.
De Tuchtcommissie heeft vastgesteld dat de taxatie waarover appellant klaagt, is uitgevoerd in 2012 en dat appellant over deze taxatie op 12 januari 2016 en op 22 mei 2018 ook al zijn ongenoegen heeft geuit bij de NVM. De Tuchtcommissie oordeelt dat gelet hierop en gelet op het tijdsverloop daarna, hier de situatie van misbruik van recht zich voordoet doordat appellant zich wederom heeft beklaagd over de taxatie. Voorts heeft de Tuchtcommissie geoordeeld dat geen sprake is van een eerlijk proces, nu verweerder zich na twaalf jaar (inhoudelijk) moet verweren tegen de klacht.
Het beroep richt zich tegen het besluit appellant niet-ontvankelijk te verklaren in zijn klacht.
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt hierop neer dat de Tuchtcommissie onjuist heeft geoordeeld door appellant niet-ontvankelijk te verklaren in zijn klacht. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan (zie de beroep-akte d.d. 15 augustus 2024, aangevuld met een antwoordakte in persoon d.d. 13 november 2024).
Er is in deze kwestie sprake van schending van de waarheidsplicht en bedrog.
Nu verweerder zich schuldig heeft gemaakt aan ernstige schending van de waarheidsplicht en bedrog in verband met de taxatie uitgevoerd op 8 mei 2012 en deze handelingen vallen onder het principe
‘omnia corrumpit’, betekent dit dat dit bedrog alles vernietigt en de taxatieprocedure aantast, waardoor deze opnieuw beoordeeld dient te worden.
De Tuchtcommissie heeft in haar beslissing ten onrechte geoordeeld dat sprake is van misbruik van recht vanwege het tijdsverloop en eerdere klachten, aangezien de ernst van het gepleegde bedrog en de nieuwe bewijzen die thans beschikbaar zijn, een hernieuwde beoordeling rechtvaardigen. Het niet inhoudelijk behandelen van de klacht vanwege vermeend misbruik van recht doet geen recht aan de ernst van de situatie en de principes van een eerlijke procesgang.
Tenslotte voert appellant aan dat een eerlijk proces, zoals gewaarborgd door artikel 29 van het reglement, vereist dat de klacht inhoudelijk wordt beoordeeld, ondanks het tijdsverloop. De ernst van de beschuldigingen tegen verweerder is zodanig dat een niet-ontvankelijkverklaring een ontoereikend antwoord is op de gepleegde onrechtmatigheden. De principes van een goede procesorde en een eerlijk proces zijn geschonden door de klacht niet inhoudelijk te beoordelen.
Appellant verzoekt de commissie daarom de uitspraak van 4 juni 2024 te vernietigen en appellant alsnog te ontvangen in zijn klacht.
In zijn antwoordakte van 13 november 2024 verzoekt appellant de commissie verder om:
1. de nietigheid van de taxatie te bevestigen op basis van de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring en de daaropvolgende berusting door verweerder;
2. de stellingen van verweerder af te wijzen als ongegrond en onbewezen;
3. verweerder te veroordelen tot het vergoeden van de door appellant geleden schade, inclusief
wettelijke rente conform Richtlijn 2000/35/EG; en
4. verweerder te verplichten om alle relevante informatie openbaar te maken op grond van de waarheidsplicht.
Standpunt van verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen de advocaat van verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt hierop neer dat het oordeel van de Tuchtcommissie juist is. Verweerder voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Het oordeel van de Tuchtcommissie laat niets aan duidelijkheid te wensen over. De Tuchtcommissie is niet aan een inhoudelijke behandeling van de klacht toegekomen.
De Tuchtcommissie heeft terecht geoordeeld dat op grond van het toepasselijke reglement in verbinding met de hardheidsclausule er op grond van het fair trial beginsel sprake is van misbruik van recht.
Ter onderbouwing daarvan heeft de Tuchtcommissie naar het ne bis in idem beginsel verwezen. Appellant heeft eerder bij de NVM geklaagd over het taxatierapport (op 12 januari 2016 en op 22 mei 2018) en hij is beide keren in het ongelijk gesteld. Voorts is sprake van verjaring van de klacht, waarvoor verweerder ter onderbouwing naar het verweerschrift in eerste aanleg verwijst. Tot slot is sprake van misbruik van recht omdat appellant zich weer beklaagt over iets dat zich in 2012, dertien jaar geleden, heeft voorgedaan.
Mocht de commissie aan een inhoudelijke behandeling van de klacht van appellant toekomen, verwijst verweerder naar het verweer d.d. 5 februari 2024 dat hij heeft aangevoerd in eerste aanleg.
Gelet op het voorgaande moet volgens verweerder de uitspraak van 14 augustus 2024 worden bekrachtigd. In geval van een inhoudelijke behandeling dient appellant in het ongelijk te worden gesteld.
Beoordeling van het beroep
Het beroep van appellant richt zich tegen het besluit van de Tuchtcommissie in eerste aanleg op de niet- ontvankelijk verklaring van appellant in zijn klacht. Op grond van artikel 21 van het reglement van de commissie zal de commissie deze niet-ontvankelijkverklaring hierna nogmaals in volle omvang beoordelen.
Dit betekent dat de commissie beoordeelt of zij het eens is met de gegeven beslissing. Onderschrijft de commissie de beslissing niet, dan heeft dat tot gevolg dat zij appellant ontvangt in zijn klacht. De inhoudelijke beoordeling van de onderliggende kwestie zal in dat geval op een nieuwe zitting plaatsvinden.
Dit betekent dat de commissie hier enkel zal beoordelen of appellant kan worden ontvangen in zijn klacht. Hetgeen partijen naar voren hebben gebracht met betrekking tot de inhoud van het geschil zal de commissie buiten beschouwing laten.
De commissie oordeelt in het kader van de ontvankelijkheid als volgt.
Verweerder heeft in opdracht van een executerend notaris op 8 mei 2012 een taxatierapport uitgebracht ten behoeve van de taxatiewaarde van een perceel. Appellant heeft over deze taxatie, blijkens het vragenformulier, op 19 juli 2013 bij de NVM geklaagd over een onverklaarbare waardedaling van het perceel. Appellant verwijt verweerder dat hij de voor hem als NVM-makelaar geldende gedragsregels heeft geschonden door zijn taken niet eerlijk, nauwgezet en onpartijdig uit te voeren. Op 2 januari 2016 en 22 mei 2018 heeft appellant over de taxatie zijn ongenoegen geuit bij de NVM. Naar het oordeel van de commissie is uit hetgeen hierover ter zitting is besproken, gebleken dat de NVM de destijds door appellant ingediende klachten niet inhoudelijk heeft behandeld. Appellant heeft de klacht vervolgens op 1 september 2023 aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals voorgelegd en op 14 september 2023 aan de Tuchtcommissie door middel van een ingevuld vragenformulier. Uit de geschetste gang van zaken concludeert de commissie dat tussen het uitbrengen van het taxatierapport in 2012 en het indienen van een klacht daarover bij de Tuchtcommissie eind 2023 tenminste elf jaren zijn verstreken. Hier is sprake van een aanzienlijk tijdsverloop hetgeen strijd oplevert met de klachtplicht van artikel 6:89 BW, dat voorschrijft dat geklaagd dient te worden zodra dit mogelijk is en binnen redelijke termijn. Door verweerder zolang in onwetendheid te laten, komt deze in het kader van verweervoering in een nadelige positie te verkeren.
De commissie concludeert dat appellant ruimschoots in de gelegenheid is geweest zijn klacht tuchtrechtelijk te laten beoordelen, maar dat hij pas in september 2023 daadwerkelijk een klacht heeft ingediend. Nu ruim elf jaren zijn verstreken tussen het gewraakte handelen van verweerder en de gang naar de commissie is de positie van verweerder zodanig geschaad dat hij zich in redelijkheid niet meer tegen de klacht kan verweren.
Gelet op het voorgaande onderschrijft de commissie het oordeel van de Tuchtcommissie dat hier geen sprake is van eerlijk proces en misbruik van het recht. De Tuchtcommissie heeft appellant dan ook terecht in zijn klacht niet-ontvankelijk verklaard.
Al hetgeen appellant in het kader van zijn beroep naar voren heeft gebracht, heeft betrekking op de inhoud van het taxatierapport en betreft derhalve de inhoudelijke beoordeling van de klacht.
De commissie komt aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil niet toe.
De commissie zal daarom de uitspraak in eerste aanleg van 4 juni 2024 bekrachtigen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bekrachtigt de uitspraak van de Tuchtcommissie in eerste aanleg van 4 juni 2024.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 12 februari 2025.