Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid / (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
624042/967110
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een vrouw heeft een klacht ingediend tegen een vastgoedprofessional omdat er volgens haar tijdens de verkoop van een appartement afspraken zijn gemaakt die niet zijn nagekomen. Ze noemt problemen zoals slecht schilderwerk, een kapotte vloerverwarming, ontbrekende voorzieningen en een terras dat ze moest afbreken omdat het niet van de verkoper bleek te zijn. De vastgoedprofessional zegt dat hij duidelijk heeft aangegeven dat het terras niet bij het appartement hoorde en dat hij alle nodige informatie heeft gegeven. De tuchtcommissie heeft beoordeeld of de vastgoedprofessional zich aan de regels van zijn beroepsgroep heeft gehouden. De commissie vindt dat hij zorgvuldig heeft gehandeld en geen fouten heeft gemaakt. Daarom zijn de klachten ongegrond verklaard en krijgt de vrouw geen gelijk. Ook kan de commissie niet beslissen over het nakomen van afspraken, omdat dat een civiele zaak is en niet onder het tuchtrecht valt.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft tijdens het verkoopproces van het appartement toezeggingen gedaan die niet zijn nagekomen. De problemen waar klaagster mee te maken heeft gekregen zijn niet opgelost.
1. Het schilderwerk aan de buitenzijde was niet klaar voor de overdracht van het appartement, een loodslab is niet goed aangebracht, beschadiging aan het laminaat;
2. De vloerverwarming in de badkamer werkt niet;
3. Er ontbreekt een lamp in de wasruimte en de rookmelder is niet geïnstalleerd;
4. Klaagster heeft een melding van de gemeente gekregen dat zij de pergola op het achterterras moet verwijderen. Gebleken is dat het terras niet in eigendom is van de kerk, die de ruimte onder het terras in gebruik heeft, maar eigendom van een derde die bouwplannen heeft waardoor zij het terras moet afbreken. Zij is er altijd vanuit gegaan dat het terras van de kerk was en dat de kerk geen bouwplannen zou hebben. Klaagster stelt dat zij door beklaagde is misleid.
Desgevraagd heeft klaagster ter zitting aangegeven dat de communicatie met beklaagde ernstig is verstoord. Tijdens de eindinspectie heeft beklaagde gezegd dat kleine dingen na de levering zouden worden opgepakt door de aannemer. Zij heeft op aanraden van de beklaagde eerst contact opgenomen met de aannemer die nog aan het werk was op de andere verdiepingen. Hij heeft niets van zich laten horen. Zij heeft contact opgenomen met de verkoper die ook niets wilde doen. Hierdoor is er veel tijd overheen gegaan voordat zij haar klacht heeft voorgelegd aan de commissie. Klaagster eist dat beklaagde zijn toezeggingen nakomt.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft op 26 januari 2023 het appartement gekocht. Tijdens het verkoopproces heeft beklaagde uitdrukkelijk aangegeven dat het terras aan de achterkant niet bij het appartement hoort. Omdat de ruimte onder het terras door een kerk wordt gebruikt ging de verkoper ervan uit dat deze kerk eigenaar was. Bij de overdracht heeft de notaris een aantekening in het dossier gemaakt dat duidelijk aan klaagster is kenbaar gemaakt dat het terras niet bij het appartement hoort. Op 9 augustus 2024 heeft beklaagde een e-mail van klaagster ontvangen met een reeks van klachten. Het huis is een jaar en 8 maanden geleden gekocht. Destijds heeft klaagster na een jaar bewoning een email gestuurd naar de verkoper over een aantal zaken. Verkoper heeft vervolgens o.a. meegedeeld dat de garantie aangaande de aannemer op de koper overgaat. Klaagster heeft als koper een onderzoekplicht en is destijds in de gelegenheid gesteld een bouwkundige keuring uit te voeren maar heeft hier geen gebruik van gemaakt. Beklaagde heeft alle informatie verstrekt die nodig was en deze zijn terug te vinden in de aangeleverde stukken. Het schilderwerk is onder verantwoordelijkheid van de Vereniging van eigenaren uitgevoerd. Op de uitvoering hiervan heeft beklaagde geen invloed gehad. Hij heeft op de dag van de verhuizing voor klaagster een goederenlift verzorgd zodat klaagster haar inboedel kon verhuizen.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van Vastgoedpro. Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van Vastgoedpro van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van Vastgoedpro.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van klager. Dit betekent dat de commissie niet bevoegd is om bij een gegrondverklaring van de klacht beklaagde te veroordelen tot het nakomen van de toezeggingen die volgens klaagster zijn gedaan. Dit verzoek betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure, gelet op de doelstelling van het tuchtrecht, niet bedoeld. Klaagster moet in dit verzoek dan ook niet ontvankelijk verklaard worden.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De commissie heeft op basis van de stukken het volgende vastgesteld. Klaagster heeft een appartement gekocht. Bij de eindinspectie is geen lijst opgemaakt van gebreken. Klaagster heeft na 1 jaar en 8 maanden na de koop van het appartement een lijst met klachten over de woning aan beklaagde voorgelegd.
De commissie overweegt dat klaagster op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat beklaagde toezeggingen zou hebben gedaan. Zo er al sprake zou zijn geweest van gebreken, is hier bij de eindinspectie geen lijst van gemaakt. Wel staat vast dat het schilderwerk aan de buitenzijde nog niet afgerond was. Dit was in opdracht van de vereniging van eigenaren uitgevoerd en de afronding hiervan lag buiten de invloedssfeer van beklaagde. Voorts staat vast dat het terras aan de achterzijde geen eigendom van de verkoper was en dus ook niet in eigendom kon worden overgedragen. Klaagster is voor de koop uitvoerig hierover geïnformeerd en het was voor klaagster duidelijk dat het gebruik van het terras was gedoogd. Dat het terras niet aan de kerk maar aan een ander toebehoort maakt geen verschil. Beklaagde hoefde niet uit te zoeken wie de eigenaar van het terras was omdat dit terras geen deel van het te verkopen object uitmaakte.
Alles overziende komt de commissie tot het oordeel dat beklaagde bij zijn werkzaamheden heeft gehandeld in overeenstemming met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is nakoming van toezeggingen;
– verklaart de klachten ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.