Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
473331/903420
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een potentiële koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar, omdat hij zich tijdens het aankoopproces van een woning tegengewerkt voelt en uiteindelijk afziet van de koop. De koper stelt dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en het vertrouwen heeft geschaad. De makelaar voert aan dat hij transparant heeft gecommuniceerd en dat het proces is vertraagd door de koper zelf, onder meer door aanvullende eisen en een laag openingsbod. De tuchtcommissie oordeelt dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De makelaar heeft zich professioneel gedragen en de klacht wordt ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde als verkoopmakerlaar, waardoor de klager heeft afgezien van aankoop van de woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde heeft de verkoop van de woning waar de klager zich als koper had gemeld onzorgvuldig, onnodig en met tegenwerking gefrustreerd, zodanig dat de klager het vertrouwen heeft verloren en uiteindelijk het proces van aankoop heeft stopgezet, waarna de betreffende woning al snel verkocht bleek te zijn aan een andere partij.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De klager heeft zich in het gehele traject laten bijstaan door een aankoopmakelaar. Nadat het onderzoek omtrent verduurzaming was uitgevoerd is er geen enkele correspondentie geweest vanuit de aankoopmakelaar. De klager stelt dat het vertrouwen in de beklaagde was verloren. Echter er was bij de klager wel voldoende vertrouwen om medio februari nog een verduurzamingsrapport op te laten maken tegen betaling. Dat is wel heel tegenstrijdig. Nadat uit het verduurzamingsrapport is gebleken dat de kosten
€ 50.000,– bedragen om het label te verbeteren heeft de klager aangegeven geen verdere koopinteresse te hebben aangezien hij deze kosten te hoog vond. Er is in de koopakte noch in een onderhandeling een voorbehoud als eis gesteld door de klager voor een duurzaamheidsonderzoek. Dit is als aanvullende eis/voorbehoud door de klager neergelegd nadat de concept koopakte door zijn makelaar was beoordeeld.
Het vertrouwen van de verkoper in de klager is geschonden doordat voorbehoud financiering ineens is verhoogd, zonder goede uitlegbare verklaring. De beklaagde heeft de opdrachtgever toen toch geadviseerd met de klager door te gaan omdat de animo voor de woning minimaal was. De beklaagde heeft ruim drie maanden intensief contact gehad met de klager en de aankoopmakelaar zelf om tot een deal te komen.
De beklaagde heeft het tempo van aankoop niet bepaald, dit heeft de klager met de aankoopmakelaar gedaan. De verkoper wilde snel handelen. Het proces heeft onder meer erg lang geduurd omdat de klager ver onder de gestelde vraagprijs heeft geboden en maar langzaam tot een beter prijsvoorstel is gekomen. De aankoopmakelaar is zelf niet bij de bezichtiging aanwezig geweest. Mogelijke verklaring hiervoor is dat zij het pand zelf enkele maanden te koop heeft gehad en alle ins en outs van het pand tot haar beschikking had. De reden voor het voorbehoud van een bouwkundige keuring – de verkoper wilde daarmee alleen instemmen als deze keuring na het verstrijken van de bedenkdagen zou plaatsvinden – was dat de verkoper geen vertrouwen in de klager had. Hij wilde de klager geen vrijbrief geven om van de koop af te zien als er hem iets niet naar de zin is aan de hand van de keuring. De beklaagde heeft de draai van het voorbehoud van financiering willen onderzoeken en naar een verklaring gevraagd. De klager heeft geen gehoor gegeven aan het voorstel om nadien een gesprek met zijn makelaar en de beklaagde te voeren. De beklaagde is de mening toegedaan dat de klager vermoedelijk had gedacht de koopsom verder te kunnen drukken door een stap terug te zetten nadat het verduurzaamonderzoek was afgerond, in de verwachting een paar weken later een heronderhandeling te voeren. Echter eind maart 2024 is een andere koper gevonden en de koop direct onvoorwaardelijk gesloten.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig zijn op de beklaagde de regels van de NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van
een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. De beklaagde is tijdens het verkoop/onderhandelingsproces transparant geweest naar alle partijen. Dat de beklaagde de klager heeft tegengewerkt, zoals door de klager gesteld, is niet aangetoond en evenmin aannemelijk gemaakt. Partijen waren in onderhandeling en zijn hier niet uitgekomen, waarna de klager zich als koper heeft teruggetrokken. Er is geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de beklaagde.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.