Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
510459/696246
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Een verkoper dient een klacht in tegen zijn makelaar, omdat hij zich niet gehoord voelt tijdens het verkoopproces van zijn woning. Hij verwijt de makelaar gebrekkige communicatie, het negeren van zijn wensen en het selectief toelaten van geïnteresseerden. Ook stelt hij dat de uiteindelijke koper via de makelaar werd geweigerd, maar later rechtstreeks bij hem aanklopte. De makelaar ontkent de aantijgingen en stelt dat hij steeds in overleg handelde, dat de vraagprijs op verzoek van de verkoper werd verhoogd, en dat bezichtigingen volgens afspraak en binnen de mogelijkheden zijn georganiseerd. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld en dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag. De klacht wordt ongegrond verklaard en het verzoek tot intrekking van de courtagenota wordt buiten behandeling gelaten.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de gang van zaken rondom de verkoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkoopmakelaar is opgetreden.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als makelaar bij de verkoop van de woning van klager. De overeenkomst is aangegaan op 6 februari 2024.
Beklaagde heeft de belangen van klager niet correct behartigd en daarmee in strijd gehandeld:
Er was sprake van een totaal gebrek aan communicatie; beklaagde nam geen initiatieven en er vond geen afstemming plaats. De door klager aangegeven vraagprijs werd niet gehanteerd. De uitdrukkelijke wens tot plaatsing op Funda werd aanvankelijk niet gehonoreerd en kwam slechts na herhaald aandringen tot stand.
Beklaagde heeft meerdere geïnteresseerden niet toegelaten tot bezichtiging van de woning. Ten aanzien van belangstellenden en potentiële gegadigden werd een uiterst selectief beleid gevoerd.
De gedachte ontstond dat beklaagde een eigen voorkeur had en die wilde doordrukken. Hij bleef erop hameren dat die belangstellende een prachtig bod had gedaan. De vertrouwensrelatie, die toch al op een laag pitje was komen te staan, verdween toen bij klager. Hij heeft daarom de relatie met beklaagde met directe ingang beëindigd. Nadien heeft klager de bevestiging van zijn vermoeden gekregen dat beklaagde niet zijn belangen behartigde, maar kennelijk andere. Diverse belangstellenden waren geweigerd en hadden een afwijzing gekregen. Zo ook de uiteindelijke koper, die zich later rechtstreeks bij klager meldde. Beklaagde had daarna nog de euvele moed om een courtagenota te zenden van bijna € 14.000,–, waarbij hij zich op het standpunt stelde dat de koop een gevolg was van zijn eerdere dienstverlening, terwijl het tegendeel waar was.
Klager stelt als oplossing van het geschil voor:
– vaststelling dat er geen sprake is geweest van een correcte bemiddeling conform de Erecode en de Algemene Consumenten Voorwaarden van de NVM;
– vaststelling dat verkoop van de woning niet door bemiddeling van beklaagde tot stand is gekomen;
– intrekking van ten onrechte verzonden declaraties.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde herkent zich niet in de aantijgingen van klager. Het belang van zijn klanten staat te allen tijde voorop. Hij voelt zich dan ook persoonlijk ernstig beledigd door het getoonde wantrouwen van klager.
Er was en is altijd volop ruimte voor communicatie geweest; het kantoor van beklaagde is bereikbaar per telefoon, mail en whatsapp. Daarnaast kwam klager met enige regelmaat op het kantoor om zaken af te stemmen. Tijdens het proces is nimmer aangegeven dat de communicatie niet naar wens was.
Dat het overleg moeizaam verliep, heeft niet te maken met de opstelling van beklaagde of diens personeel. De houding van klager ten opzichte van de medewerkers van klager kan er hooguit voor gezorgd hebben dat de communicatie moeilijker verliep. Klager heeft de gewoonte zich uiterst autoritair op te stellen. Medewerkers horen ook bij het kantoor en contact met medewerkers valt ook onder contact. Het doet vermoeden dat klager enkel het contact met beklaagde als overleg ervaart en medewerkers niet als volwaardig accepteert.
Een woning wordt nooit aangemeld zonder overleg/overeenstemming over de vraagprijs met de opdrachtgever. Ook in dit geval is dat zo gegaan. De vraagprijs is op verzoek van klager zelfs hoger ingezet dan aanvankelijk geadviseerd.
Vanaf het allereerste gesprek heeft beklaagde zijn werkwijze uitgelegd. Hij plaatst woningen niet klakkeloos op Funda, maar eerst in het vertrouwelijke netwerk van NVM makelaars.
In de huidige markt is het voorts gebruikelijk om een tweetal dagdelen met een opdrachtgever af te stemmen om de bezichtigingen te doen en eventuele verdere gegadigden op een reservelijst te noteren. Dat is ook in dit geval gebeurd.
De door klager genoemde afgewezen kandidaten staan allemaal met naam, telefoonnummer en e-mailadres in het relatiebeheersysteem van beklaagde. Tevens staan zij vermeld op de reservelijst van het betreffende object. Dat er met deze kandidaten geen bezichtiging heeft plaatsgevonden, is enkel en alleen te wijten aan het feit dat klager beklaagde niet in de gelegenheid stelde om een nieuw kijkmoment in te plannen.
Omdat klager geen extra bezichtigingen wilde, was beklaagde erg blij dat er een bieding kwam. Op basis van de uitgevoerde bezichtigingen was het vermoeden van beklaagde dat er verder geen biedingen zouden komen. Om die reden heeft beklaagde geadviseerd met deze bieder verder te gaan; het was immers een keurige bieding. Beklaagde heeft in overleg met klager alle kandidaten gebeld. Daaruit is inderdaad gebleken dat geen van de kijkers voornemens was een bieding uit te brengen.
Beklaagde heeft enkel in het belang van klager gehandeld. Hij is door klager ernstig benadeeld. Klager heeft beklaagde belemmerd in het uitvoeren van zijn werkzaamheden. Vervolgens heeft klager zelf een overeenkomst tot stand gebracht met een kandidaat die via de dienstverlening van het kantoor van beklaagde is binnengekomen. Klager heeft willens en wetens beklaagde buiten spel gezet, kennelijk met het doel om geen courtage te hoeven betalen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13, lid 2, van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld in het proces rondom de verkoop van de woning van klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag, is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door klager verzochte intrekking van de nota’s die beklaagde heeft verzonden. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
Klager verwijt beklaagde allereerst een totaal gebrek aan communicatie. Volgens hem nam beklaagde geen initiatieven en vond er geen afstemming plaats.
Zo stelt hij dat beklaagde niet de door klager aangegeven vraagprijs heeft gehanteerd en de woning niet meteen op Funda heeft geplaatst. Beklaagde heeft deze stellingen gemotiveerd weersproken.
Volgens beklaagde heeft wel degelijk overleg over de vraagprijs plaatsgevonden. De commissie ziet geen reden om daaraan te twijfelen; zij acht het niet aannemelijk dat een makelaar – in dit geval beklaagde – een vraagprijs hanteert die niet met de verkoper – in dit geval klager – is afgesproken.
Dat beklaagde de woning eerst in het netwerk van NVM-Makelaars heeft aangeboden alvorens deze op Funda te plaatsen, is te doen gebruikelijk in de branche en kan beklaagde dus niet worden verweten.
Ook overigens is de commissie niet gebleken van gebrekkige communicatie door beklaagde. Uit het dossier blijkt juist dat er veelvuldig contact heeft plaatsgevonden, ook in de avonden of op vrije dagen van beklaagde. Dat klager beklaagde slechts tweemaal fysiek heeft ontmoet en dat beklaagde niet steeds persoonlijk op berichten van klager reageerde maar het contact ook via zijn medewerkster liep, doet daaraan niet af.
Dat beklaagde geen initiatieven nam, is de commissie evenmin gebleken.
Klager verwijt beklaagde voorts dat hij meerdere geïnteresseerden niet heeft toegelaten tot bezichtiging van de woning. De commissie treft in de overgelegde stukken geen gronden of aanwijzingen aan voor dit verwijt, dat beklaagde gemotiveerd heeft weersproken. Vaststaat dat er meerdere bezichtigingen hebben plaatsgevonden en dat beklaagde na de eerste bezichtigingsronde een wachtlijst heeft aangelegd. Klager wilde kennelijk een tweede bezichtigingsronde op 9 of 10 mei 2024. Het kantoor van beklaagde was die dagen echter gesloten in verband met Hemelvaart. Van beklaagde kan niet worden verwacht dat hij bezichtigingen regelt op vrije (feest)dagen.
De commissie stelt op basis van de door klager overgelegde transcriptie voorts vast dat beklaagde op 10 mei 2024 contact met klager heeft opgenomen, omdat er was geboden op de woning. Van druk op klager om dit bod te accepteren – omdat het was uitgebracht door een relatie van beklaagde voor wie hij als aankoopmakelaar optrad – blijkt hier niet uit. Beklaagde heeft ter zitting niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat hij juist vanwege mogelijke belangenverstrengeling de opdracht met de bieder heeft beëindigd. Uit de transcriptie blijkt voorts dat beklaagde naar aanleiding van het bod de andere – op de wachtlijst geplaatste – gegadigden heeft gebeld met de vraag of zij ook een bod wensten uit te brengen, hetgeen kennelijk niet het geval was.
Beklaagde heeft klager vervolgens nog het volgende bericht gestuurd: “Hoi, wat wil je dat ik doe?” Klager heeft hier niet op gereageerd en vervolgens de opdracht op 12 mei 2024 beëindigd, zodat geen nadere bezichtigingen hebben kunnen plaatsvinden. Dit valt niet aan beklaagde te verwijten.
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en de belangen van klager wel degelijk heeft behartigd. De commissie zal de klacht van klager daarom ongegrond verklaren en het door hem verzochte afwijzen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager te bepalen dat beklaagde de nota’s moet intrekken;
– verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer J. Palland en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 17 april 2025.
De uitspraak die de commissie heeft gedaan vormt het sluitstuk van de procedure. Partijen kunnen binnen twee maanden na verzending van de uitspraak het geschil nogmaals in volle omvang ter beoordeling aan de commissie voorleggen. Daarvoor is klachtengeld verschuldigd.