Klacht over verkoopproces woning ongegrond verklaard

Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals Categorie: Transparant en duidelijk Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak Uitkomst: ongegrond Referentiecode: 767034/958134

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klagers vonden dat de verkopend makelaar hen had tegengehouden bij het uitbrengen van een bod, de verkopers verkeerd had geïnformeerd, geen biedlogboek had verstrekt en niet transparant was geweest over juridisch advies. Zij wilden dat zij alsnog de woning konden kopen. De makelaar ontkende alle verwijten en stelde dat klagers nooit via hem een bod hadden uitgebracht en zelf hadden gekozen om af te wachten. De commissie beoordeelde de klacht aan de hand van de NVM‑Erecode 2024. Omdat klagers geen bewijs konden overleggen van hun lezing van de telefoongesprekken, kon de commissie niet vaststellen dat de makelaar een bod had tegengehouden of de verkopers verkeerd had geïnformeerd. Ook hoefde de makelaar geen biedlogboek te verstrekken, omdat klagers geen bod via hem hadden uitgebracht en dus geen kandidaat‑kopers waren. Verder mocht de makelaar juridisch advies inwinnen en hoefde hij de inhoud daarvan niet met klagers te delen, omdat hij uitsluitend de belangen van zijn opdrachtgever – de verkoper – moest dienen. De commissie vond geen aanwijzingen voor tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen en verklaarde de klacht ongegrond. Het verzoek om de woning alsnog te mogen kopen werd buiten behandeling gelaten.

De volledige uitspraak

Onderwerp van de klacht

De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van een woning waarin klagers geïnteresseerd waren.

Standpunt van klagers

Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar van een woning. Klagers hadden interesse in deze woning. Zij hebben een bezichtiging gehad met een medewerker van beklaagde. Na een week hebben zij telefonisch contact opgenomen met deze medewerker voor een tweede bezichtiging. Hen werd te kennen gegeven dat dat niet mogelijk zou zijn, omdat er al een bod op de woning zou komen. Diezelfde dag hebben klagers nogmaals gebeld met de vraag of zij ook een bod konden uitbrengen. Daarop heeft de medewerker geantwoord dat dit geen zin had.

Klagers hebben vervolgens rechtstreeks contact opgenomen met de verkopers. De verkopers waren zeer verbaasd, omdat zij door beklaagde waren geïnformeerd dat klagers geen interesse meer hadden in de woning vanwege een recht van overpad.
Op uitnodiging van de verkopers hebben klagers alsnog een bod gedaan op de woning, dat de verkopers wilden accepteren. Na een tweede bezichtiging samen met de aannemer hebben klagers met de verkopers een mondelinge overeenkomst gesloten. Een andere medewerker van beklaagde heeft aangegeven dat de koop met klagers voortgezet kon worden.

De details van de koopovereenkomst zijn met de eigenaar van beklaagde (hierna te noemen: de makelaar) besproken. Hij gaf aan dat hij contact zou opnemen met de notaris ‘om de situatie uit te leggen’. Wat hij met de notaris heeft besproken, heeft hij niet met klagers gedeeld.

Enkele dagen later heeft de makelaar telefonisch aan klager te kennen gegeven dat er al een bindende mondelinge overeenkomst zou zijn met een andere zakelijke koper, zodat klagers de woning niet konden kopen. Volgens de makelaar had hij juridisch advies gevraagd aan de NVM. De vraagstelling en de uitkomst heeft hij niet met klagers gedeeld.

Na meerdere verzoeken om opheldering over de gang van zaken heeft de makelaar pas een week later laten weten dat de verkopers toch de verkoop aan de andere partij hebben moeten laten doorgaan.
Op verzoeken van klagers om een en ander op te helderen, is de makelaar niet ingegaan.
Klagers hebben ook inzage gevraagd in het biedlogboek, maar geen respons gehad op deze vraag.

Klagers zijn van mening dat beklaagde de NVM Erecode 2024 heeft geschonden, omdat hij:

het bod van klagers heeft tegengehouden;
de verkopers verkeerd heeft geïnformeerd over de interesse van klagers in de woning;
klagers geen biedlogboek heeft verstrekt;
niet transparant is geweest over het uitzoeken van een juridische kwestie.

Klagers verwijten beklaagde voorts een gebrek aan deskundigheid.

Klagers stellen als oplossing van het geschil voor dat zij de woning voor het door hen geboden bedrag moeten kunnen overnemen van de zakelijke koper, met compensatie voor het verschil tussen particuliere overdrachtsbelasting (2%) en zakelijke overdrachtsbelasting (10,4%).

Standpunt van beklaagde

Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde betwist uitdrukkelijk dat enig bod van klagers is tegengehouden. Bovendien hebben klagers nooit een bod via beklaagde uitgebracht of aangegeven dat zij een bod wilden uitbrengen. Na de (eerste) bezichtiging hebben klagers aan beklaagde laten weten gematigd enthousiast te zijn over de woning vanwege een recht van overpad en de hoge vraagprijs. Dit heeft beklaagde aan de verkopers meegedeeld. Van het onjuist informeren van de verkopers over de interesse van klager in de woning is dan ook geen sprake. Naar aanleiding van de aanvraag door klagers van een tweede bezichtiging heeft beklaagde hen geïnformeerd dat sprake was van een vergevorderde onderhandeling met een andere gegadigde. Klagers zouden afwachten of overeenstemming zou worden bereikt met deze potentiële koper. Klagers hebben toen niet gemeld dat zij een bod wilden uitbrengen. Er is nooit gezegd dat het uitbrengen van een bod geen zin zou hebben en dat een tweede bezichtiging niet meer mogelijk was. Het stond klagers vrij om desgewenst een bod uit te brengen. Hiervoor is immers geen toestemming van de verkopend makelaar nodig. Klagers hebben er zelf voor gekozen om de lopende onderhandeling af te wachten en geen bod uit te brengen.

Uit de bijlage Erecode NVM 2024 volgt dat alle kandidaat-kopers na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek ontvangen waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt. Uit voetnoot 1 van de bijlage Erecode NVM 2024 volgt dat kopers die daadwerkelijk een bod uitbrengen op een woning worden beschouwd als kandidaat-kopers. Daarnaast legt de website van de NVM uit dat alle kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht bij een NVM-makelaar recht hebben op inzage in het biedlogboek.
Klager hebben nooit een bod bij beklaagde uitgebracht, maar buiten beklaagde om rechtstreeks bij de verkopers een bod uitgebracht. Klagers kunnen daarmee niet als kandidaat-koper worden beschouwd. Beklaagde was dan ook niet verplicht om het biedlogboek aan hen te verstrekken en heeft gerechtvaardigd mogen aannemen dat geen logboek hoefde te worden verstrekt. Bovendien beschikken klagers materieel gezien over dezelfde informatie over het biedproces en de uitgebrachte biedingen als ware zij het biedlogboek zouden hebben ontvangen. Er was immers maar één bod uitgebracht, door de uiteindelijke koper. De informatie die ook in het biedlogboek over dit bod zou zijn opgenomen, is klagers reeds bekend. Van enig nadeel is geen sprake.

Naar aanleiding van de mededeling van de verkopers aan beklaagde dat mondeling overeenstemming was bereikt met klagers, is de makelaar direct bij het proces betrokken. Het is niet juist dat een medewerker van beklaagde heeft aangegeven dat het koopproces kon worden voortgezet met klagers. De makelaar heeft klagers telefonisch medegedeeld dat voordat er verder op hun bod kon worden ingegaan onderzoek moest worden gedaan naar de juridische situatie, zodat hij de verkopers goed kon adviseren maar ook klagers duidelijkheid kon geven. In dit telefoongesprek heeft hij niet gezegd dat klagers konden doorgaan met het opstellen van een koopovereenkomst.

De makelaar heeft informatie ingewonnen bij de juridische dienst van de NVM en daarmee de belangen van de verkopers beschermd. Er werd hem bevestigd dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing was op de verkoop aan de eerdere zakelijke koper en dat daarom sprake was van een bindende koopovereenkomst.

De verkopers hebben uiteindelijk de weloverwogen beslissing genomen om niet met klagers verder te gaan en de bindende koopovereenkomst met de koper na te komen. Beklaagde heeft klagers hiervan op de hoogte gebracht.

Beklaagde is van mening dat juist is gehandeld. Er is geen sprake van gebrek aan deskundigheid.

Beklaagde verzoekt de commissie om klagers gedeeltelijk niet-ontvankelijk te verklaren in de klacht – de door hen voorgestelde oplossing van het geschil is op grond van het reglement van de commissie niet mogelijk – dan wel de klacht geheel ongegrond te verklaren. Subsidiair verzoekt beklaagde de commissie om bij gegrondverklaring van de klacht geen sanctie op te leggen.

Beoordeling van de klacht

De commissie heeft het volgende overwogen.

Toetsingskader

De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:

mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.

De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door klager verzochte overname van de woning van de zakelijke koper. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.

De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klagers in het proces rondom de verkoop van de woning waarin klager geïnteresseerd was.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM 2024 van toepassing.

Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslist de verkoper dus of én aan wie de woning wordt verkocht.

De Erecode NVM 2024 legt beklaagde als opdrachtnemer onder meer de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.

Inhoudelijke beoordeling

1. bod tegengehouden en 2. verkopende partij verkeerd geïnformeerd over interesse klagers
Klagers beklagen zich er allereerst over dat beklaagde hen niet in de gelegenheid heeft gesteld om een bod op de woning uit te brengen. Zij stellen dat zij op 20 september 2024 twee keer telefonisch contact hebben gehad met een medewerker van beklaagde en dat deze in het tweede gesprek heeft gezegd dat het uitbrengen van een bod geen zin had.

Daarnaast stellen klagers dat de beklaagde de verkoper niet goed heeft geïnformeerd over hun interesse in de woning. Klagers hebben naar eigen zeggen op 18 september 2024 aangegeven ook interesse te hebben als het recht van overpad niet ongedaan kan worden gemaakt en op 20 september 2024 verzocht om een tweede bezichtiging. Beklaagde heeft die informatie volgens hen niet aan de verkoper doorgegeven, maar meegedeeld dat zij geen interesse meer hadden in de woning.
Beklaagde heeft de stellingen van klagers met klem betwist en aangevoerd dat klagers op 20 september 2024 zelf hebben besloten om af te wachten en op dat moment geen bod uit te brengen.

Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken voor de commissie achteraf niet vast te stellen. Klagers hebben ter zitting weliswaar meegedeeld dat de verkopers hun lezing van de feiten kunnen bevestigen, maar zij hebben geen verklaring overgelegd van de verkopers waaruit die bevestiging blijkt. Dat betekent dat voor de commissie niet vast komt te staan wat er precies is gezegd tijdens het tweede telefoongesprek op 20 september 2024 en wat is verteld aan de verkopers. In gevallen als deze waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, kan de klacht op de desbetreffende onderdelen niet gegrond worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van klagers minder geloof verdient dan dat van beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor een oordeel of onzorgvuldig is gehandeld eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden. Deze feiten kan de commissie hier niet vaststellen.

3. geen biedlogboek
Ten aanzien van het biedlogboek stelt beklaagde terecht dat hij niet gehouden was klagers het biedlogboek te verstrekken, omdat zij hun bod niet bij beklaagde maar rechtstreeks bij de verkopers hebben uitgebracht. Daarom golden klagers niet als kandidaat-kopers in de zin van de Erecode NVM 2024.

4. niet transparant over uitzoeken juridische kwestie
Beklaagde heeft juridisch advies ingewonnen bij NVM om de verkopende partij goed te kunnen adviseren en klagers duidelijkheid te geven. Die duidelijkheid is geboden met de mededeling dat er reeds sprake was van een mondelinge en in dit geval tevens bindende overeenkomst.
Op grond van de Erecode NVM 2024 diende beklaagde enkel de belangen van zijn opdrachtgevers te behartigen – met respect voor de belangen van alle betrokkenen. Het lag in dat kader niet op de weg van beklaagde om klagers nader te informeren over de precieze inhoud van de vragen die aan de NVM zijn gesteld, over het juridisch advies van de NVM of over de besprekingen met de notaris. Dat beklaagde klagers geen verdere opheldering heeft gegeven over de gang van zaken, kan hem dan ook niet worden verweten.

Ook overigens heeft de commissie geen aanwijzingen gevonden dat het handelen van beklaagde niet in overeenstemming is geweest met een tuchtrechtelijke norm, waaraan beklaagde als verkopend makelaar onderworpen is.

Conclusie

Gelet op het voorgaande zal de commissie de klacht van klagers ongegrond verklaren.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie:

verklaart zich onbevoegd ten aanzien van het verzoek van klagers om te bepalen dat zij de woning mogen overnemen van de zakelijke koper;
verklaart de klacht van klagers ongegrond.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. drs. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 1 september 2025.