Commissie: CommissieTuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
300249/435315
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Klagers hebben een woning gekocht waarbij de beklaagde makelaar was. Zij stellen dat de makelaar bewust heeft verzwegen dat de woning asbest bevat, ondanks eerdere betrokkenheid bij een verkoop waarbij dit bekend was. De saneringskosten bedragen circa € 135.000. Klagers willen een redelijke schadeverdeling. De makelaar betwist de klacht en stelt dat klagers geen bewijs hebben geleverd voor de aanwezigheid van asbest. Bovendien had de makelaar hier geen wetenschap van tijdens de verkoop in 2023.De commissie stelt dat de klacht ontvankelijk is, maar dat klagers geen overtuigend bewijs hebben geleverd voor de aanwezigheid van asbest. Een asbestinventarisatierapport werd pas ter zitting genoemd en niet vooraf ingediend. De commissie concludeert dat niet is vastgesteld dat er asbest in de woning aanwezig is en dat de makelaar niets opzettelijk heeft verzwegen. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak:
Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De klagers hebben een woning aangekocht, waarbij beklaagde als verkoopmakelaar was betrokken.
Door beklaagde is essentiële informatie achter gehouden waardoor de situatie is ontstaan dat, als deze informatie wel gedeeld was, er geen overeenkomst tot stand was gekomen. De woning zit vol asbest.
De kosten om dit te verhelpen zijn aanzienlijk (€ 135.000,–). De makelaar was betrokken bij een eerdere verkoop van de woning en wist dat asbest aanwezig was. In het verleden is zelfs een geschil ontstaan over de aanwezigheid van asbest, waarbij beklaagde betrokken was. Beklaagde heeft (opnieuw) welbewust en opzettelijk gezwegen over de aanwezigheid van asbest. Het handelen van beklaagde is niet integer en niet in lijn met het bepaalde in artikel 1 van de Erecode. Klagers geven als voorstel om de klacht op te lossen aan dat een redelijke verdeling van de schade is aangewezen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde stelt primair dat klagers in hun klacht niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden nu zij een geldvordering jegens beklaagde hebben ingesteld en de tuchtcommissie uitdrukkelijk geen uitspraken doet over het toekennen van schadevergoeding of vergoeding van kosten.
Inhoudelijk stelt beklaagde dat klagers hun stelling dat asbest aanwezig is in de woning niet hebben onderbouwd. Er zou reeds een eerste inventarisatie zijn gemaakt van de aard en de omvang van de aanwezige asbest. Uit die inventarisatie zou volgens klagers zijn gebleken dat er welhaast in iedere (buiten)muur, aan de binnenzijde achter de gipsplaten, asbestboard verwerkt is. De kosten van saneren zouden zijn te begroten op € 150.000,00, maar klagers noemen ook een bedrag van € 135.000,00. Klagers hebben niet met stukken onderbouwd dat er asbest in de woning is aangetroffen, terwijl klagers volgens eigen stelling wel beschikken over een asbestinventarisatierapport. Bij ontbreken van dit rapport wordt betwist dat er asbest in de woning aangetroffen is. In dat geval kan van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde wegens het opzettelijk verzwijgen van asbest in de woning hoe dan ook geen sprake zijn.
Ook indien wel asbest in de woning is aangetroffen door klagers, geldt dat beklaagde geen wetenschap heeft gehad van de vermeende aanwezigheid van asbest in de woning ten tijde van de verkoop in 2023 en dergelijke informatie dus ook niet bewust heeft achtergehouden. Beklaagde heeft klagers op een correcte wijze geïnformeerd. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde kan dan ook geen sprake zijn.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
Ten aanzien van het verzoek van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid stelt de commissie dat daarvan geen sprake kan zijn. De klagers hebben primair geklaagd over het handelen van beklaagde. Een schadevergoeding is slechts genoemd als voorstel om tot een minnelijke oplossing van de klacht te komen en is niet de reden voor indiening van de klacht. Van een minnelijke oplossing is geen sprake gebleven, zodat het voorstel tot verdeling van de schade verder buiten beschouwing blijft.
Voor wat betreft het verweer van beklaagde dat klagers hun stelling dat asbest in de woning aanwezig is niet hebben onderbouwd, is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake is van asbest in de woning. Door klagers is in de bijlage bij de klacht, zoals eerst ingediend bij het Klachtenloket en naderhand bij de commissie, aangegeven dat een (eerste) inventarisatie is gemaakt van de aard en omvang van de aanwezige asbest.
Gesteld wordt dat vast is te stellen dat in welhaast ieder (buiten)muur, aan de binnenzijde achter de gipsplaten, asbestboard verwerkt is. De kosten van saneren (en de hiermee samenhangende (gevolg)schade) is enorm. Rekening is te houden met een (uiteindelijke) schade van circa € 150.000,00.
In het vragenformulier zoals ingediend bij de commissie op 23 april 2024 wordt de schade begroot op ongeveer € 135.000,–. Enige onderbouwing van deze kosten en het verschil tussen beide bedragen wordt niet gegeven.
Ter zitting is door de gemachtigde van klagers aangegeven dat een asbestinventarisatierapport is opgemaakt en dat dit aan de commissie kan worden voorgelegd. De commissie is van oordeel dat van (de gemachtigde van) de klagers verwacht had mogen worden de commissie voorafgaand aan de zitting van alle relevante informatie te voorzien, zodat de commissie zich gedegen had kunnen voorbereiden op de behandeling van de klacht. Het niet aan de commissie verstrekken van essentiële informatie dient voor rekening en risico van klagers te komen. Het kan niet zo zijn dat na afloop van de zitting nog essentiële stukken – die al aanwezig waren bij de klagers en waarvan logischerwijs begrepen kon worden dat deze van belang waren – worden toegevoegd aan het dossier. Slechts is toegestaan dat de opname van het telefoongesprek nog werd nagezonden, omdat deze opname reeds door klagers was ingediend maar de commissie niet tijdig had bereikt. De commissie heeft zich derhalve beraden op de stukken zoals deze voorafgaand aan de zitting aan de commissie zijn toegestuurd en de opname van het telefoongesprek en heeft moeten concluderen dat de aanwezigheid van asbest niet is aangetoond. Daar komt nog bij dat op de vraag van de commissie aan de klagers hoe het bedrag is besteed dat als compensatie voor gebreken aan de woning aan een eerdere koper is verstrekt, niet kon worden bevestigd of ontkend dat hiermee reeds asbest was verwijderd. Ook het opgenomen telefoongesprek met een eerdere bewoner van de woning onderbouwt niet de stelling dat op veel plekken in de woning asbest aanwezig zou zijn. Hierin wordt slechts aangegeven dat op een enkele plek asbest aanwezig is dan wel was. Gelet op het bovenstaande komt de commissie tot de conclusie dat niet is vast komen te staan dat klagers asbest in de woning hebben aangetroffen en kan reeds daarom van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde wegens het opzettelijk verzwijgen van asbest in de woning geen sprake zijn.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 11 december 2024.