Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
237906/254201
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Een koper diende een klacht in tegen de verkoopmakelaar, omdat deze volgens hem relevante informatie over grondwaterproblemen en een lopende bezwaarprocedure had achtergehouden. De Tuchtcommissie oordeelde echter dat er geen sprake was van een schending van de mededelingsplicht en dat de koper zelf onderzoeksplicht had. De klacht werd ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde bij de verkoop van de woning aan de klager relevante informatie heeft achtergehouden. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Grondwaterproblematiek
De beklaagde heeft de klager voorafgaand aan de koop van de woning niet geïnformeerd over de grondwaterproblematiek van de woning die gekoppeld is aan de inrichting van het terrein van de achterbuurman. Tijdens de bezichtiging van de woning heeft de beklaagde slechts de aanwezigheid van de wal die achter de tuin ligt genoemd. Evenmin heeft de beklaagde gemeld dat er een hydrologisch onderzoek door Geofoxx was verricht op initiatief van de verkoper van de woning wegens de grondwateroverlast die hij ervaarde sinds de landschappelijke ingrepen van de achterbuurman. De beklaagde heeft dit rapport pas na de koop van de woning van de buren gekregen. Uit dit rapport volgt dat er een risico op wateroverlast bestaat in de tuin en de kruipruimte van de woning.
Bezwaarprocedure
Ook heeft de beklaagde de klager voorafgaand aan de koop van de woning niet geïnformeerd over de lopende bezwaarprocedure en handhavingsverzoeken van de verkoper bij de gemeente Borne. De bezwaren hadden betrekking op de hoogte van de wal en op de verstoorde waterhuishouding ter plaatse. Dat de verkoper hier nog procedures over had lopen stond niet vermeld in de vragenlijst deel B die de klager van de beklaagde heeft ontvangen, terwijl hier expliciet naar wordt gevraagd bij vraag 1m. De beklaagde heeft de klager dus een ingevulde vragenlijst gegeven die niet waarheidsgetrouw is, hetgeen onacceptabel is. Achteraf is gebleken dat er nog een vragenlijst deel A was, waarin de verkoper van de woning bij vraag 6a heeft aangegeven dat er een geschil is met de achterbuurman. Vragenlijst deel A heeft de beklaagde echter niet aan de klager verstrekt.
De klager betwist dat de beklaagde niet op de hoogte was van voornoemde problemen. De klager heeft recentelijk nog een oud kandidaat-koper van de woning gesproken die de woning vóór de klager heeft bezichtigd op dezelfde kijkdag. Als vriend van de buurman wist hij van alle problematiek van de woning af. Hij heeft dit ook tijdens de bezichtiging ter sprake gebracht bij de beklaagde, maar volgens hem reageerde zij hier nonchalant op. Volgens de kandidaat-koper heeft de beklaagde niet tijdens de bezichtiging van de woning getelefoneerd.
Als de klager was geïnformeerd door de beklaagde over deze problemen van de woning dan had hij de woning nooit gekocht. Hij heeft in zijn vorige woning namelijk 35 jaar lang problemen met de achterburen gehad over zijn tuininrichting. De klager heeft meermaals geprobeerd om tot een oplossing te komen met de beklaagde, maar dit is niet gelukt.
Door het handelen van de beklaagde heeft de klager schade geleden. Een taxateur heeft eind 2021 de woning bekeken en vastgesteld dat de woning met de bestaande waterproblematiek moeilijker te verkopen is en zeker vijf tot tien procent minder waard is hierdoor.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde zorgvuldig en naar eer en geweten heeft gehandeld jegens de klager bij de verkoop van de woning. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Bij de start van de verkoop van de woning was de beklaagde niet bekend met de grondwaterproblematiek van de woning en de bezwaarprocedure, behalve hetgeen is ingevuld op vragenlijst deel B. Op de dag van de bezichtigingen heeft de beklaagde echter van een kandidaat-koper informatie ontvangen over een procedure. De beklaagde heeft vervolgens direct contact opgenomen met de verkopers van de woning om te vragen hoe het zit met deze procedure. De verkoopster heeft toen aangegeven dat deze procedure al was beëindigd. Zij heeft dit ook per e-mail aan de beklaagde bevestigd. De uitspraak hiervan was in oktober 2020. De beklaagde heeft vervolgens tegen alle kandidaat-kopers verteld dat er gedoe is geweest inzake de wal en dat de wal is zoals die nu is. Geen van de kandidaat-kopers en aankoopmakelaars hebben verder inlichtingen ingewonnen over deze procedure. De beklaagde dacht ook dat deze procedure was afgehandeld en dat de situatie blijft zoals die is. Achtergrond informatie of onderliggende problematiek heeft de beklaagde niet verzwegen, want zij had die informatie niet. De beklaagde was er ook niet van op de hoogte dat er door Geofoxx in 2020 een rapport is opgemaakt.
De beklaagde benadrukt dat de klager vragenlijst deel B heeft ontvangen voordat hij de koopakte heeft getekend. Deze vragenlijst is ingevuld door de verkoper van de woning. Het is aan verkoper om de vragenlijst naar waarheid in te vullen. De klager en diens aankoopmakelaar hebben hierover ook geen aanvullende vragen gesteld. Ook niet inzake vraag 6d, terwijl de verkoper van de woning hier heeft aangegeven dat de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd is of dat er sprake is van wateroverlast.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
De beklaagde is lid van de NVM en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning aan de Erve Jenneboer 37 te Borne aan de klager. In geschil is of de beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan de klager. De klager stelt zich op het standpunt dat de beklaagde relevante informatie heeft achtergehouden over de grondwaterproblematiek van de woning (klachtonderdeel 1) en de lopende bezwaarprocedure van de verkoper van de woning bij de gemeente Borne (klachtonderdeel 2).
1) Grondwaterproblematiek
De commissie is van oordeel dat er onvoldoende concrete aanknopingspunten zijn om vast stellen dat de beklaagde meer wist over de grondwaterproblematiek van de woning dan dat zij heeft medegedeeld aan de klager voorafgaand aan de koop. De beklaagde heeft betwist dat de verkoper van de woning haar op de hoogte heeft gesteld van het Geofoxx rapport. Van een schending van de mededelingsplicht is dus geen sprake.
Daarnaast is de commissie van oordeel dat de klager met betrekking tot de grondwaterproblematiek zelf steken heeft laten vallen door geen vragen te stellen over het antwoord van de verkopers van de woning bij vraag 6d van de vragenlijst deel B. Niet in geschil is dat de beklaagde deze vragenlijst voorafgaand aan de koop van de woning aan de klager heeft verstrekt. Op de vraag “Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest?” hebben de verkopers van de woning “ja” geantwoord. De klager heeft ter zitting aangegeven dat hij geen vragen hierover heeft gesteld, omdat hij hiervan niet onder de indruk was nu hij soortgelijke problemen had toen hij in Rhoon woonde. Gelet op zijn onderzoeksplicht als koper had hij dit echter wel moeten doen. Dit komt dan ook voor zijn eigen risico. Klachtonderdeel 1 zal daarom worden afgewezen.
2) Bezwaarprocedure
Vaststaat dat de verkopers van de woning vraag 1m van vragenlijst deel B niet naar waarheid hebben ingevuld, nu als onbetwist is komen vast te staan dat er ten tijde van de verkoop van de woning nog een bezwaarprocedure van de verkopers van de woning liep bij de gemeente Borne over de hoogte van de wal en de verstoorde waterhuishouding ter plaatse. Op de vraag (1m) “Is er over het pand een geschil/procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie?”, hebben de verkopers van de woning dus onterecht “nee” geantwoord.
In geschil is of de beklaagde ervan op de hoogte was dat de verkopers van de woning deze vraag onjuist hadden beantwoord en/of zij deze informatie heeft achtergehouden bij de verkoop van de woning. De commissie is van oordeel dat dit niet het geval is.
De beklaagde heeft toegelicht dat zij op de kijkdag van de woning na een melding van een andere kandidaat-koper over een procedure de verkopers van de woning heeft opgebeld en dat de verkoopster van de woning haar vervolgens heeft gezegd dat deze procedure al was afgerond in oktober 2020 door een uitspraak van de bestuursrechter. Zij was dan ook in de veronderstelling dat de verkopers van de woning terecht “nee” hadden geantwoord op vraag 1m van vragenlijst deel B en dat het in vragenlijst deel A gemelde meningsverschil met de achterbuur hiermee was afgelopen. De commissie is van oordeel dat de beklaagde erop mocht vertrouwen dat de verkopers van de woning tegen haar de waarheid spreken. Gelet hierop kon de beklaagde naar het oordeel van de commissie tijdens de bezichtiging van de woning dan ook volstaan met de korte mededeling aan de klager dat er gedoe is geweest over de wal en dat de wal is zoals die nu is. Klachtonderdeel 2 zal daarom ongegrond worden verklaard.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat klachtonderdelen 1 en 2 ongegrond worden verklaard, nu de beklaagde zorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan de klager.
Klachtengeld
Nu beiden klachtonderdelen ongegrond worden verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdelen 1 en 2 ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 22 november 2024.