Klacht tegen verkopend makelaar.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Bevoegdheid    Jaartal: 2010
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK08-0268

De uitspraak:

Beoordeling van het geschil

De ondernemer is kennelijk in diverse hoedanigheden bij [naam consument] dan wel haar directeur, [naam directeur] betrokken geraakt.   De ondernemer is klaarblijkelijk opgetreden als verkopend makelaar voor de consument, in verband met de verkoop van diens woning aan [naam adres en woonplaats]. De commissie neemt aan dat op de daarop betrekking hebbende bemiddelingsovereenkomst de NVM-voorwaarden van toepassing waren verklaard. Deze overeenkomst is uitgevoerd. Gesteld noch gebleken is dat met betrekking tot de uitvoering daarvan fouten door de ondernemer zijn gemaakt, doch de [naam consument] houdt enig bedrag in, in verband met gestelde fouten samenhangende met de hierna te bespreken aankoop van een ander pand. Aannemende dat op die bemiddelingsopdracht de NVM-voorwaarden van toepassing waren zou de commissie bevoegd zijn geweest om een daaruit voortvloeiend geschil te behandelen, doch – als gezegd – van zo’n geschil is geen sprake. De ondernemer is daarnaast, blijkbaar, opgetreden als verkopend makelaar voor de [naam en adres verkoper], met betrekking tot diens pand te [plaats van het pand]. Dat de ondernemer voor de [naam verkoper]. optrad blijkt uit de koopovereenkomst tussen de consument en [naam verkoper] en het eerdere concept daarvan. Daarbij staat telkens de naam (de sticker) van de ondernemer vermeld bij de verkoper, [naam verkoper]. Bij deze overeenkomst trad [naam consument] op als koper.   Nu de ondernemer bij die onderhandelingen optrad namens de verkoper kan hij niet tevens bij die onderhandelingen zijn opgetreden voor de koper.   Er bestaat dus met betrekking tot de woning in [plaatsnaam pand van verkoper] – en daarop hebben de klachten van de consument betrekking – geen contractuele relatie tussen [naam consument] enerzijds en de ondernemer anderzijds, en op hun relatie in het kader van die transactie zijn dus evenmin de NVM-voorwaarden van toepassing verklaard. Dat zulks wel het geval is in het kader van de verkoop van de woning aan de [adres pand verkoper] staat daar geheel los van.   De commissie ontleent haar bevoegdheid niet aan enige wettelijke regeling, doch uitsluitend aan het gegeven dat partijen door het toepasselijk verklaren van algemene voorwaarden waarin zulks is opgenomen, zijn overeengekomen dat de commissie tot het beslechten van geschillen bevoegd is. Die algemene voorwaarden zijn altijd gekoppeld aan een specifieke overeenkomst. Er bestaat echter geen overeenkomst tussen partijen met betrekking tot (onderhandelingen betreffende tot) het pand te [plaatsnaam pand verkoper]. Er bestaat, kortom, geen contractuele bepaling waarop de bevoegdheid van de commissie in het geschil met betrekking tot Siddeburen kan worden gebaseerd. Indien de consument de ondernemer in rechte wil aanspreken dient hij zulks te doen door hem in rechte te betrekken bij de burgerlijke rechter.   Hierbij komt het volgende.   De commissie behandelt slechts geschillen waarbij de klager als consument een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten.   Met zijn brief van 7 januari 2009 heeft de advocaat van de klager betoogd, dat [naam consument] als particuliere consument de ondernemer heeft benaderd, en dat enkel omdat de woning zou worden betaald met gelden uit de bv, de koopovereenkomst op naam van [naam consument] is gezet. Volgens de advocaat dient de bevoegdheid van de commissie te worden gebaseerd op de bemiddelingsovereenkomst en niet op de koopovereenkomst.   Hierboven is reeds opgemerkt, dat van zodanige overeenkomst tot bemiddeling geen sprake geweest kàn zijn; de ondernemer trad op namens de verkoper.   Doch zelfs indien dit anders zou zijn, geldt het volgende (waarbij er dus hypothetisch van uit wordt gegaan dat er wel een rechtstreekse contractuele relatie tussen [naam consument] enerzijds en de ondernemer anderzijds zou bestaan.   Op zichzelf is niet uitgesloten een constructie waarbij degene die uiteindelijk als partij bij de koopovereenkomst optreedt een andere persoon of rechtspersoon is dan degene die de bemiddelingsopdracht had gegeven. Het standpunt van de advocaat is evenwel in lijnrechte tegenspraak met zijn brief van 23 december 2008, waarin hij in de eerste alinea schrijft dat [naam van de consument] in diens hoedanigheid van directeur tot hem had gewend in verband met een geschil met de ondernemer. Onder de feiten, sub 1, vermeldt de advocaat dat cliënte (bedoeld zal zijn cliënt, want hier wordt kennelijk gedoeld op de [naam consument] in diens hoedanigheid van directeur, de ondernemer had benaderd voor de koop van de woning in [plaatsnaam pand verkoper]. Daarbij heeft cliënte direct aan ondernemer kenbaar gemaakt dat het de bedoeling was de woning zakelijk te kopen. Doch dit neemt niet weg dat de advocaat zelf het optreden van de [naam consument] kwalificeert als optreden q.q., dus in zijn hoedanigheid van directeur, niet pro se.   Hiermee in overeenstemming is ook dat niet [naam consument], bij factuur van 12 december 2007 aan de ondernemer een bedrag van € 1.004,96 in kosten brengt, welk bedrag in deze procedure ook weer wordt gevorderd.   De advocaat heeft in zijn brief van 7 januari 2009 deze frontverandering ook op geen enkele wijze toegelicht.   De conclusie moet zijn, dat [naam consument], niet alleen bij het sluiten van de koopovereenkomst met [naam verkoper], doch in al zijn contacten met de ondernemer zich klaarblijkelijk heeft gepresenteerd als directeur/vertegenwoordiger van een bv, en voorzover hij contracten sloot met de ondernemer, zulks ook in die hoedanigheid deed. Dat de woning blijkbaar bestemd was voor het privé-gebruik van [naam consument] maakt dit niet anders.   Ook op deze grond is de commissie dus onbevoegd om van dit geschil kennis te nemen. Dit betekent dat het gedeponeerde bedrag dient te worden terugbetaald.   Beslissing   De commissie verklaart zich onbevoegd het geschil te behandelen.   Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.   Het depotbedrag groot € 1.615,– wordt terugbetaald aan degene die dit bedrag heeft gestort.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 6 mei 2009.