Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
405658/725484
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Een consument diende een klacht in tegen een makelaar wegens vermeende schending van de NVM Erecode, waarbij onder andere belangenverstrengeling, onvolledige informatievoorziening en onzorgvuldig delen van privacygevoelige gegevens werden aangevoerd. De commissie oordeelt dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hoewel de makelaar een fout maakte door een levenstestament onzorgvuldig te delen, is deze onzorgvuldigheid niet ernstig genoeg voor een sanctie.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de kwaliteit van dienstverlening van beklaagde, waarbij sprake is geweest van schending van de NVM erecode.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Eind vorig jaar heeft klager als gevolmachtigde de woning van zijn vader verkocht via beklaagde. Klager heeft klachten over de dienstverlening waarbij beklaagde zich op een aantal punten niet heeft gehouden aan de Erecode NVM en ook heeft beklaagde de privacy van klager niet serieus genomen.
Klager heeft de volgende klachtpunten:
A. Beklaagde heeft de woning verkocht aan een collega uit de branche en regio en heeft daardoor sterk de indruk gewekt niet enkel het belang van klager te dienen.
B. Tijdens het verkoopproces bestond er verschil in informatie tussen klager en beklaagde. Klager heeft geen toegang gekregen tot een automatisch biedlogboek of enig ander geautomatiseerd systeem. Geen enkel bericht, bezichtigingsafspraak en bieding zijn elektronisch met klager gedeeld; alles ging mondeling.
C. Na lang aandringen kreeg klager nadat de woning verkocht was een biedlogboek in de vorm van een tekstbestand, dus niets automatisch. Er kan dan ook geen sprake zijn van controle van het automatische biedlogboek door een onafhankelijke derde partij.
D. Beklaagde heeft privacygevoelige informatie onnodig gedeeld met derden. Hij heeft ongevraagd het eigendomsbewijs met namen van overleden familie en het levenstestament van de vader van klager gedeeld met koper.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Beklaagde reageert samengevat als volgt op de klachtpunten van klager.
Ten aanzien van klachtpunt A.
Het is juist dat de woning is verkocht aan een vastgoedbelegger uit de regio. Dit proces is volledig transparant verlopen en volledig in lijn met de geldende regelgeving. De koper heeft de woning verkregen via een regulier biedproces, waarbij geen sprake is geweest van het bevoordelen van enige partij of van vriendjespolitiek. Het belang van de verkoper heeft gedurende het gehele proces vooropgestaan. Het is niet ongebruikelijk dat een koper afkomstig is uit dezelfde branche. Dit valt binnen de gangbare praktijk en is niet in strijd met de Erecode van de NVM, mits belangenverstrengeling wordt vermeden. In dit geval is hierop nauwlettend toegezien. Het is opmerkelijk dat klager deze klacht pas indient na de overdracht, terwijl hij zelf heeft besloten de woning aan deze koper te verkopen. Mochten er destijds twijfels zijn geweest, had beklaagde hierover graag tijdig overleg gevoerd.
Ten aanzien van klachtonderdeel B.
Tijdens het verkoopproces is de communicatie met klager voornamelijk mondeling verlopen, zoals destijds ook met hem afgestemd tijdens de vrijblijvende waardedaling van de woning. Het ontbreken van een directe koppeling aan een geautomatiseerd biedlogboek is geen verplichting onder de Erecode. Beklaagde heeft zorggedragen voor duidelijke mondelinge terugkoppeling van biedingen, bezichtigingen en afspraken. Indien er sprake was van onduidelijkheid over de communicatiekanalen, betreurt beklaagde dat en had graag eerder van klager vernomen zodat hierop geanticipeerd kon worden.
Ten aanzien van klachtonderdeel C.
Na de verkoop heeft klager, conform zijn verzoek, een overzicht van het biedlogboek ontvangen in de vorm van een tekstbestand. Dit bestand bevat een volledig en gedetailleerd overzicht van het biedproces, zoals vereist door de geldende richtlijnen. Daarnaast heeft klager op enig moment ook toegang gekregen tot de digitale omgeving, waar hij de gegevens op elk gewenst moment kon inzien. Hoewel klager hierover van mening verschilt, benadrukt beklaagde dat de wijze waarop het biedlogboek is verstrekt volledig in overeenstemming is met de NVM-richtlijnen. Er is dan ook geen sprake van enige inbreuk op de voorgeschreven procedures, noch van een gebrek aan transparantie in het biedproces.
Ten aanzien van klachtonderdeel D.
Het eigendomsbewijs is verstrekt om de koper inzicht te geven in de juridische eigendomssituatie.
Wat betreft het levenstestament: alleen de onderdelen die relevant waren voor de volmacht en de verkoopprocedure hadden gedeeld moeten worden. Beklaagde betreurt het dat dit niet correct is uitgevoerd en dat het volledige document met de koper is gedeeld. Er was geen opzet om privacygevoelige informatie onterecht te delen. De intentie was steeds om de verkoopprocedure zo transparant mogelijk te laten verlopen. Klager heeft zelf dit document aan beklaagde overhandigd, zonder expliciet te vermelden dat de inhoud niet gedeeld mocht worden. Bovendien heeft klager zijn klacht pas na de overdracht van de woning kenbaar gemaakt. Beklaagde is van mening dat te allen tijde is gehandeld in overeenstemming met de Erecode van de NVM en de bijbehorende privacyverklaring.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de verkoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Anders dan klager lijkt te betogen, betekent het enkel afwijken van een NVM-richtlijn niet altijd en zonder meer dat sprake is van onzorgvuldig handelen.
De commissie is op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is verhandeld van oordeel dat niet is aangetoond dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Ten aanzien van het eerste klachtpunt heeft klager slechts gesteld dat de koper van de woning een collega van beklaagde is. Dat een verkopend makelaar en een koper in hetzelfde vakgebied werkzaam zijn, is op zichzelf niet verwijtbaar. Dit kan anders zijn indien hierover niet transparant met een verkoper wordt gecommuniceerd dan wel sprake is van belangenverstrengeling. Dat daarvan sprake is geweest is door klager gelet ook op de toelichting van beklaagde over het verkoopproces, onvoldoende toegelicht en is de commissie ook anderszins niet gebleken.
Wat betreft het tweede klachtonderdeel stelt klager dat er tijdens het verkoopproces een verschil in informatie bestond tussen klager en beklaagde. Hij stelt verder dat alle informatie mondeling tussen hen werd gedeeld en dit niet elektronisch gebeurde. Beklaagde erkent dat veelvuldig met klager mondeling overleg is geweest, waarbij alle informatie en ook die over de kopers is gedeeld. De commissie is van oordeel dat de wijze waarop informatie is gedeeld niet maakt dat hierdoor sprake is van een verschil in informatie. Klager heeft niet aangetoond dat er een verschil van informatie bestond. Hoewel het uitgangspunt dient te zijn dat alle informatie realtime wordt gedeeld met de verkoper, kan daar wel van worden afgeweken. Het belangrijkste is dat de verkopend makelaar en de verkoper afspraken maken op welke wijze ervoor wordt gewaakt dat er geen verschil in informatie is tussen partijen voordat beslissingen worden genomen. Dit kan ook middels mondelinge informatieverstrekking. Bovendien heeft klager, zoals blijkt uit het volgende klachtonderdeel, ook toegang gekregen tot het digitale biedlogboek toen hij daarom verzocht.
Aangaande het derde klachtonderdeel is klager er evenmin in geslaagd aan te tonen in welk opzicht beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Beklaagde heeft klager een overzicht van het biedlogboek vertrekt en ook stelt beklaagde dat klager op enig moment toegang heeft gekregen tot de digitale omgeving, waar hij de gegevens op elk gewenst moment kon inzien.
Dit is door klager niet weersproken, zodat de commissie ervan uitgaat dat klager toegang heeft gehad tot het digitale biedlogboek en hem geen informatie is onthouden.
Voor wat betreft het vierde klachtonderdeel is de commissie van oordeel dat beklaagde, zoals ook door hem erkend, een fout heeft gemaakt door het levenstestament met de koper via e-mail te delen zonder bepaalde delen te anonimiseren. Dit is een onzorgvuldigheid die beklaagde is aan te rekenen.
De commissie is van oordeel dat deze onzorgvuldigheid echter niet zodanig ernstig is dat hiervoor aan beklaagde een tuchtrechtelijke sanctie opgelegd dient te worden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.