Klager kan niet aantonen dat beklaagde hem onjuiste informatie heeft verschaft over de functie van de hal voor het appartement

De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het

reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. Beklaagde is aangesloten bij de NVM

en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten

van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van de NVM of relevante wet- en regelgeving. De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juli 2024 te Utrecht. Ter zitting zijn verschenen:

– klager, voornoemd;

– mevrouw [naam], directeur bij beklaagde;

– mevrouw [naam], makelaar bij beklaagde;

– de heer [naam], gemachtigde van beklaagde.

Het geschil betreft de verkeerde voorlichting door beklaagde aan klager over het door klager aangekochte appartement.

Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Tijdens de aankoopperiode is klager diverse malen door beklaagde en een keer door de bouwbegeleidster onjuist geïnformeerd en/of voorgelicht over de functie van de hal voor het appartement. De voorlichting was dat het een hal betrof voor klager en de buren en de toegang voor de schoonmaak en algemene meterkasten. Het bleek echter te gaan om een algemene toegang. De toegangsdeur was als een raam ingetekend op de tekening en beklaagde heeft meermaals bevestigd dat het een raam betrof en geen deur.

Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Beklaagde stelt allereerst dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht, omdat hij de klacht te laat heeft ingediend bij het Klachtenloket.

Inhoudelijk stelt beklaagde dat klager op 23 maart 2022 een aannemingsovereenkomst heeft gesloten met [bedrijf] voor een nieuwbouwappartement. In de aannemingsovereenkomst zijn als contractstukken opgenomen een technische omschrijving en een verkooptekening. In de technische omschrijving is duidelijk aangegeven dat er zich een ingang bevindt onder de poort. In de verkooptekening staat achter de berging van het appartement van klager een deur aangegeven. Deze tekening is nooit gewijzigd of aangepast. Klager heeft zelf per e-mail aan beklaagde bevestigd dat de technische omschrijving duidelijk maakt dat [bedrijf] geen verkeerde voorlichting heeft gegeven in de brochure. Uiteindelijk heeft [bedrijf] meegewerkt aan ontbinding van de gesloten overeenkomst. Na de ontbinding heeft klager zijn pijlen gericht op beklaagde en per brief van 7 januari 2023 beklaagde aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade. Beklaagde heeft altijd aansprakelijkheid ontkend. Beklaagde is van mening dat de verkoopdocumentatie duidelijk genoeg is, dat er nooit gesproken is over een ventilatieraam met of door beklaagde en dat er geen sprake is van afwijkende uitvoering ten opzichte van de contractstukken. Beklaagde concludeert dat geen sprake is van niet integer handelen en ook verder op geen enkele manier door klager is aangetoond dat sprake zou zijn van anderszins niet integer handelen door beklaagde.

De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.

De commissie dient eerst de ontvankelijkheid van klager te beoordelen nu beklaagde een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding. De commissie is van oordeel dat daarvan geen sprake kan zijn. In de brief van 9 mei 2023 van het Klachtenloket Vastgoed Professionals aan klager wordt aangegeven dat de klachtbehandeling door het Klachtenloket per 9 mei 2023 is beëindigd. Klager wordt er in deze brief op gewezen dat hij binnen drie maanden na 3 mei 2023 zijn klacht kan indienen bij de commissie. Klager heeft zijn klacht op 20 juni 2023 bij de commissie ingediend. Dit is derhalve binnen de termijn van drie maanden. Dat klager zijn klacht niet tijdig bij het Klachtenloket heeft ingediend, kan niet tot een ander standpunt leiden nu het Klachtenloket de klacht in behandeling heeft genomen en klager heeft laten weten dat binnen drie maanden na 3 mei 2023 de klacht ingediend kon worden bij de commissie.

De commissie zal de klacht daarom inhoudelijk in behandeling nemen.

Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.

De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing.

Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode).

Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. De commissie is op grond van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld volgens de professionele standaard die in deze beroepsgroep geldt. In de brochure en de technische omschrijving staat vermeld dat er een deur komt op de plaats waar klager een ventilatieraam verwachtte. Niet is aangetoond of aannemelijk gemaakt door klager dat beklaagde hem schriftelijk dan wel mondeling (meermaals) heeft laten weten dat op deze plek een raam in plaats van een deur zou komen. Hoewel de commissie met klager van mening is dat de tekening niet heel duidelijk is, kan een eventuele fout/onduidelijkheid op de tekening niet beklaagde worden aangerekend, te meer niet omdat uit de technische omschrijving blijkt dat er zich een ingang bevindt onder de poort. Beklaagde heeft hieromtrent geen aantoonbaar verkeerde voorlichting gedaan.

Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht over het handelen van beklaagde bij de aankoop van de woning ongegrond verklaren. Beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld. Derhalve wordt als volgt beslist.

De commissie:

– verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 1 juli 2024.