Commissie: Makelaardij
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
28738/51770
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt over de bemiddeling van de makelaar bij de verkoop van de woning. De makelaar had met de eerste kopers de koop bijna afgerond en heeft daarom tegen geïnteresseerden gezegd dat de woning niet meer te koop was. De makelaar had volgens de consument bij de eerste kopers een hoger bod moeten uitlokken. De makelaar heeft de belangen van de consument onvoldoende behartigd. De makelaar geeft aan dat de consument geen schade heeft geleden, omdat de koper nu eenmaal de eerdere koop definitief heeft gemaakt. De commissie oordeelt dat de consument niet kan aantonen dat de makelaar een fout heeft gemaakt, aangezien de consument geen schade heeft geleden. De eerste koper kon eenzijdig de koop definitief maken, op een hoger bod had de eerste koper dus niet in hoeven te gaan. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.
De consument heeft een bedrag van € 4.000,– niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Inleiding/vaststaande feiten
Uit de over en weer niet weersproken stellingen en uit de overgelegde stukken leidt de commissie het navolgende af.
Op 4 juli 2019 heeft de consument zijn woning bij de makelaar in verkoop gegeven. Op 26 november 2019 is er een koopovereenkomst gesloten met een zekere mevrouw N.P.
Van deze koopovereenkomst maakte deel de navolgende bepaling (waarbij de laatste twee volzinnen van 20.1 niet relevant zijn en dus niet zijn geciteerd):
Artikel 20 No Risk clausule
20.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 01 mei 2020 koper er niet in geslaagd is de onroerende zaak [straatnaam], [postcode] te [plaatsnaam] onvoorwaardelijk te verkopen zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor koper acceptabele koopsom.
20.2. Met inachtneming van het onder artikel 20.1. bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien vóór 01 mei 2020 verkoper met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit.
Beroep op ontbinding dient schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te geschieden, waarbij de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 48 uur na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk via gangbare communicatiemiddelen te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken. Indien koper de onderhavige koopovereenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken vervalt de in dit artikel opgenomen ontbindingsmogelijkheid voor verkoper. In het geval de mededeling van koper niet tijdig door de verkoper of diens makelaar wordt ontvangen zal deze koopovereenkomst zijn ontbonden.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Al snel na de verkoop (aan mevrouw P.) waren er diverse geïnteresseerden. Naar later bleek had zich al op 2 december 2019 iemand bij de makelaar gemeld. Ik verwijd onder meer naar een email van 24 februari 2020 van mevrouw J.B. aan mijn rechtshulpverlener.
Dat is in december en in januari 2020 nog een paar keer gebeurd. Op 17 januari 2020 hebben andere potentiële kopers zich rechtstreeks tot ons gewend. Deze hebben zelfs een bod gedaan van € 12.500,– boven het lagere bod van de eerste kopers. Die hebben vervolgens op 21 januari 2020 de koop definitief gemaakt.
In de tussentijd had echter de makelaar telkens tegen geïnteresseerden gezegd dat de woning niet meer te koop was en heeft hij geen bezichtigingen aangeboden. De makelaar had bij de eerdere kopers een hoger bod moeten uitlokken. De kans dat de eerste kopers toen van de koop hadden afgezien was gigantisch groot. De kopers hadden hun eigen huis immers toen nog niet eens verkocht. De makelaar heeft zich onze belangen onvoldoende aangetrokken.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
De consument heeft geen schade geleden omdat de koper nu eenmaal de eerdere koop definitief heeft gemaakt.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument verwijt de makelaar dat deze fouten heeft gemaakt – dus is tekort geschoten in de nakoming – en daardoor schade heeft veroorzaakt. De makelaar betwist dat.
In een dergelijke situatie dient de consument aannemelijk te maken dat er een fout is gemaakt èn dat hij schade heeft geleden.
De commissie kan geheel in het midden laten of de makelaar een fout heeft gemaakt, nu de consument er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat hij enige schade heeft geleden. Wat hij daartoe stelt is in hoge mate speculatief.
Het was nu eenmaal zo afgesproken dat de koper, die had bedongen dat hij de koop kon ontbinden als hij zijn huis niet verkocht kreeg, eenzijdig kon bewerkstelligen – door afstand te doen van zijn recht om in voorkomend geval de ontbinding in te roepen – dat de koop definitief werd, ook als er een nieuwe gegadigde met een hoger bod kwam.
De consument stelt dat hij de koper onder druk had kunnen zetten door van deze een hoger bod te verlangen nu er een andere geïnteresseerde was. De koper behoefde daaraan echter niet toe te geven, omdat hij eenzijdig de koop definitief kon maken.
De consument stelt dat de kans dat de (eerste) koper zou afhaken “gigantisch” was, maar stelt – anders dan het zeer korte tijdsverloop – daartoe geen enkele concrete aanwijzing. Hij stelt, bijvoorbeeld, niet eens wanneer de koper succes (of geen succes) had met de verkoop van zijn eigen huis. Hij stelt ook geen feiten en omstandigheden waaruit zou volgen dat de koper, geconfronteerd met een nieuwe kaper op de kust, feitelijk geen andere mogelijkheid had dan het hoofd in de schoot te leggen.
Kortom, hetgeen hij stelt is zo speculatief en onvoldoende met concrete aanwijzingen onderbouwd dat de commissie daaraan voorbij gaat. Er is geen begin van bewijs dat de consument schade heeft geleden. Mitsdien is de klacht ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag wordt uitbetaald aan de makelaar.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 29 januari 2021.