Lage waardering van woning betekent niet meteen ondeskundige taxatie

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij Zakelijk    Categorie: Betaling / Taxatierapport    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 18617/31303

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De ondernemer klaagt over het taxatierapport. De appartementen en woningen zijn ondeskundig getaxeerd, deze zijn namelijk te laat gewaardeerd. Daarnaast wil de makelaar geen uitleg over de waardering geven. De ondernemer wil de door de makelaar in rekening gebrachte factuur van € 12.281,50 terugbetaald krijgen. De makelaar betwist de verwijten van de ondernemer. De taxaties zijn juist uitgevoerd, met onderbouwing van referenties. De commissie oordeelt dat de makelaar aan de hand van de gemotiveerde betwisting, duidelijk heeft aangetoond dat de taxatie juist is uitgevoerd en dat aan de eisen is voldaan. De klacht is ongegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De ondernemer heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de kwaliteit van de verrichte dienstverlening in het bijzonder de wijze waarop verschillende taxaties zijn uitgevoerd.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De taxaties betreffende een beleggingsportefeuille van een 19-tal appartementen en woningen in de stad [plaatsnaam] zijn op een zeer ondeskundige manier uitgevoerd. De appartementen/woningen zijn stuk voor stuk veel te laag gewaardeerd. Keer op keer heeft de makelaar de verzochte uitleg over die waardering niet willen verstrekken.
De ondernemer heeft zijn klacht zeer grondig onderbouwd. Per object heeft hij onjuistheden in het gehanteerde taxatiemodel c.q. uitwerking van de taxatie aangegeven. Voorts heeft hij steeds aangegeven dat de makelaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met plaatsgevonden waardestijging van referentieobjecten tussen de transactiedatum van destijds en de taxatiedatum van 1 juli 2019. Het meest steekt de ondernemer dat de makelaar volstaat met heel algemeen vrijblijvende antwoorden op gedetailleerde inhoudelijke vragen van de ondernemer. De ondernemer wenst dat de commissie vaststelt dat hij de door de makelaar in rekening gebrachte factuur van €12.281,50 terugbetaald krijgt.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De makelaar betwist dat de taxaties op een ondeskundige manier zijn uitgevoerd. De taxateur heeft elk object volledige geïnspecteerd, beoordeeld op maximaal redelijke huurprijs, leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat op basis van marktreferenties. Alle objecten hebben een eenvoudig afwerkingsniveau en zijn niet voorzien van enige luxe. Daarmee komt de maximaal redelijke verhuur veelal lager uit dan de contracthuren, met een verhoogd risico (namelijk huurcommissie-zaken) tot gevolg. De taxateur heeft alle vragen van de ondernemer getracht te beantwoorden. De methodiek die de ondernemer voorstelt kan en mag de taxateur niet hanteren. De taxateur heeft die informatie ook aan de ondernemer verstrekt. De makelaar heeft de ondernemer altijd op de juiste manier te woord gestaan en getracht zijn vragen te beantwoorden. De taxaties zijn op correcte wijze uitgevoerd, met onderbouwing van referenties.
De makelaar ziet geen enkele aanleiding om zijn waarderingen te heroverwegen.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Het behoort tot de taak van de commissie om in een voorkomend geval te beoordelen of een makelaar zijn taak heeft verricht overeenkomstig de opdracht en datgene dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Als regel geldt dit ook voor taxaties, doch daarbij doet zich de omstandigheid voor dat de commissie – niet bekend met de situatie ter plaatse en de aldaar gangbare marktwaardes en niet bekend met de taxeren objecten – haar oordeel omtrent de marktwaarde niet voor dat van de makelaar kan stellen.

Dit zou slechts anders zijn indien evident aangetoond zou zijn dat de taxatie niet aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen zou hebben voldaan. Daar is de ondernemer, in het licht van de met stukken onderbouwde gemotiveerde betwisting door de makelaar, naar het oordeel van de commissie niet in geslaagd zodat de klacht ongegrond wordt verklaard.

Beslissing
Het door de ondernemer verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. C.J.J. Havermans, leden, op 28 oktober 2020.