Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
629025/801222
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de verkoop van een woning waarbij de klager vond dat de verkoopmakelaar nalatig en onzorgvuldig handelde. De klager had mondeling overeenstemming bereikt over de aankoop, maar ontdekte later dat er onduidelijkheden waren over de erfgrens en een stuk gemeentegrond. De makelaar stelde een koopovereenkomst op, maar deze bevatte fouten en werd niet tijdig gecorrigeerd. Hierdoor kreeg een andere bieder de kans om een hoger bod uit te brengen, en de woning werd uiteindelijk aan deze bieder verkocht. De klager beklaagde zich ook over het onzorgvuldig omgaan met zijn persoonsgegevens, omdat de makelaar zijn naam en biedingsinformatie openbaar had gemaakt in een reactie op een Google-recensie.
De makelaar verdedigde zich door te stellen dat hij steeds in overleg handelde met zowel de verkoper als de aankoopmakelaar van de klager. Hij betoogde dat de verkoper uiteindelijk besloot de woning aan een andere bieder te verkopen, wat hem vrijstond omdat de koopovereenkomst nog niet was ondertekend. De makelaar erkende dat het noemen van de achternaam van de klager in de Google-reactie onzorgvuldig was.
De commissie oordeelde dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelde bij de verkoop van de woning, omdat de verkoper vrij was om de woning aan een andere bieder te verkopen zolang de koopovereenkomst niet was ondertekend. Echter, de commissie vond dat de makelaar onzorgvuldig handelde door de achternaam van de klager te noemen in de Google-reactie, wat in strijd was met de privacyregels. Hiervoor kreeg de makelaar een boete van €500 opgelegd
volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de gang van zaken bij de verkoop van een woning, waarin klager was geïnteresseerd en waarbij beklaagde als verkoopmakelaar is opgetreden.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager was bezig een huis te kopen, waarvan beklaagde de verkoopmakelaar was. Klager verwijt beklaagde nalatig en verwijtbaar handelen bij de verkoop, alsmede onzorgvuldig omgaan met zijn gegevens.
Op 10 juni 2024 heeft klager met de verkoper mondeling overeenstemming bereikt over de aankoop.
Op 19 juni 2024 heeft beklaagde een concept koopovereenkomst beschikbaar gesteld. Daarin stond echter niets vermeld over het aanwezige verschil tussen de feitelijke erfgrens en de kadastrale grens en de daarover gemaakte afspraken met de achterburen.
Op 21 juni 2024 heeft beklaagde aan de aankoopmakelaar van klager bekend gemaakt dat hierover een schriftelijke overeenkomst bestond. Verder bleek er ook iets te spelen met een kavel gemeentegrond aan de voorzijde van de woning. De verkoper zou hierover op 4 juli 2024 een gesprek met de gemeente hebben. Klager heeft voorgesteld met betrekking tot dit punt een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Beklaagde heeft er echter samen met de verkoper voor gekozen om het gesprek van 4 juli 2024 af te wachten. De uitkomst van dit gesprek was positief.
Op 5 juli 2024 heeft beklaagde de definitieve koopovereenkomst aan klager ter ondertekening aangeboden. Daarin ontbrak echter de verwijzing naar de schriftelijke overeenkomst over de afwijking tussen de feitelijke erfgrens en de kadastrale grens. Om die reden heeft klager de overeenkomst niet ondertekend. Bovendien moest de termijn voor het voorbehoud financiering worden aangepast.
Op 8 juli 2024 heeft beklaagde aan de aankoopmakelaar van klager laten weten dat er een nieuwe gegadigde was met een hoger bod. Daarbij heeft hij namens de verkoper verzekerd dat de overeenkomst met klager doorgezet zou worden.
Op 9 juli 2024 heeft klager een aangepaste koopovereenkomst ontvangen. Deze bevatte nog steeds enkele onzorgvuldigheden.
Vervolgens is het aan de kant van beklaagde stil gebleven, ook na de herinnering van klager op 12 juli 2024. Op 15 juli 2024 heeft klager contact opgenomen met het kantoor van beklaagde en van een medewerker vernomen dat de woning aan de andere belangstellende werd gegund.
Door het nalatig en onzorgvuldig handelen van beklaagde lag er op 15 juli 2024 nog altijd geen correcte koopovereenkomst, ondanks drie conceptversies en inspanningen van de kant van klager. Daardoor is voor de verkoper ruimte ontstaan om alsnog aan een hogere bieder te verkopen.
Voorts is beklaagde onzorgvuldig omgesprongen met biedingsinformatie. Hij had deze informatie op grond van de NVM-richtlijnen niet mogen delen. Klager heeft inzage gevraagd in het biedlogboek, maar beklaagde heeft daarop niet gereageerd. Klager kan daardoor niet nagaan of beklaagde zorgvuldig genoeg is omgegaan met biedingen.
Beklaagde is ook onzorgvuldig omgegaan de persoonlijke gegevens van klager. Klager heeft een recensie over het kantoor van beklaagde op Google geplaatst. Beklaagde heeft daarop met naam en toenaam en bedragen een reactie geplaatst. Daarmee heeft hij in strijd met de privacywetgeving gehandeld.
De situatie is voor klager persoonlijk niet meer op te lossen. De woning is aan een ander verkocht en klager heeft zelf een ander huis kunnen kopen. Klager meent dat beklaagde niet meer als (NVM-)makelaar mag blijven werken, om te voorkomen dat nog meer mensen slachtoffer worden van zijn slordige manier van werken.
Hij verzoekt de commissie dienovereenkomstig te beslissen.
Ter zitting heeft klager in hoofdzaak aangevoerd dat de vertraging met name aan beklaagde is te wijten. Doordat hij niet meteen een correcte koopovereenkomst heeft toegestuurd, is er gelegenheid geweest voor een andere gegadigde om een hoger bod uit te brengen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager was geïnteresseerd in een woning, die beklaagde sinds 26 januari 2024 in de verkoop had. Hij werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. Veel van de communicatie tussen beklaagde en de aankoopmakelaar heeft telefonisch dan wel via WhatsApp plaatsgevonden.
Uiteindelijk is de verkoper op 10 juni 2024 mondeling akkoord gegaan met het bod van klager, dat werd gedaan onder voorbehoud van financiering en met het voorbehoud dat de verbouwplannen van klager doorgang konden vinden in overeenstemming met de vereisten van de gemeente.
Beklaagde heeft vervolgens een concept koopovereenkomst opgesteld en op 19 juni 2024 ter controle voorgelegd aan klager en de aankoopmakelaar. Beklaagde wist op dat moment niet dat de afspraken met de achterburen ook schriftelijk zijn vastgelegd. Hij heeft de schriftelijke afspraak bij de verkoper opgevraagd en op 24 juni 2024 via WhatsApp doorgestuurd naar de aankoopmakelaar.
Op dat moment speelde ook een kwestie met een stuk grond dat in het bezit was van de gemeente. Ook dit heeft beklaagde op 24 juni 2024 kenbaar gemaakt aan de aankoopmakelaar. Op 4 juli 2024 is hierover duidelijkheid bereikt. Beklaagde heeft dit op diezelfde dag gedeeld met de aankoopmakelaar. Op 5 juli 2024 heeft de aankoopmakelaar aangegeven dat klager de koop wilde doorzetten.
Intussen had de verkoper een hoger bod – zonder voorbehouden – van een andere gegadigde ontvangen. Beklaagde heeft deze andere gegadigde niet kenbaar gemaakt voor welk bedrag de woning was verkocht aan klager. Gezien de mondelinge overeenkomst wilde de verkoper de woning nog wel gunnen aan klager. Dit heeft beklaagde aan de aankoopmakelaar doorgegeven, met de mededeling dat het belangrijk was dat klager de koopovereenkomst vlot zou ondertekenen.
Op 8 juli 2024 heeft beklaagde een nieuwe koopovereenkomst met bijbehorende bijlagen ter digitale ondertekening voorgelegd aan klager. Op 10 juli 2024 heeft de aankoopmakelaar via WhatsApp gemeld dat klager nog wat vragen had over de koopovereenkomst. Op dat moment was beklaagde niet aan het werk. Op 12 juli 2024 heeft hij op het WhatsApp bericht gereageerd.
Tijdens de afwezigheid van beklaagde en zonder zijn weten heeft de verkoper op 10 juli 2024 contact opgenomen met één van zijn collega’s met de mededeling dat hij de woning niet meer wilde verkopen aan klager en de verkoop met de andere bieder wilde finaliseren. Op 15 juli 2024 hebben de collega’s van beklaagde dit doorgegeven aan klager en de aankoopmakelaar.
Hierna heeft klager een negatieve review geplaatst op Google. Namens beklaagde is hierop gereageerd.
Beklaagde betwist dat hij nalatig en verwijtbaar heeft gehandeld.
Gedurende het gehele verkoopproces heeft beklaagde steeds in nauw overleg gehandeld met zowel de verkoper als de makelaar van klager. De beslissing om de woning te gunnen aan de hogere bieder is niet te wijten aan enig handelen van beklaagde. Dit is een geheel eigen beslissing geweest van de verkoper. Dit stond hem vrij, omdat de koopovereenkomst nog niet was ondertekend door klager. Dit duurde voor verkoper te lang. De koopovereenkomst moest namelijk op verzoek van klager steeds worden aangepast.
Beklaagde betwist voorts dat hij onzorgvuldig met de persoonsgegevens van klager is omgegaan. Hoewel het minder netjes was om de achternaam van klager te noemen in de reactie op de review, levert dit nog geen schending van de AVG op. Met het enkel noemen van iemands achternaam is diegene namelijk nog niet identificeerbaar. Desondanks heeft klager de reactie op de review inmiddels aangepast en de achternaam verwijderd. Klager heeft aldus geen belang meer bij een inhoudelijke behandeling van dit onderdeel van de klacht.
Beklaagde is ook niet onzorgvuldig omgegaan met biedingsinformatie. Beklaagde heeft geen concrete biedingsbedragen gedeeld met derden, ook niet met de nieuwe bieder, tevens uiteindelijke koper.
Beklaagde verzoekt de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Ter zitting heeft beklaagde benadrukt dat is geprobeerd het verkoopproces in goede banen te leiden. Hij heeft steeds contact onderhouden met de aankoopmakelaar van klager. De verkoper heeft echter besloten om de woning niet langer aan klager te willen verkopen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslist de verkoper dus of én aan wie de woning wordt verkocht.
De Erecode NVM legt beklaagde als opdrachtnemer ook de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.
Klager beklaagt zich erover dat de woning – die eerder aan hem was verkocht – uiteindelijk aan een derde is verkocht en geleverd.
Vaststaat dat tussen de verkoper en klager mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van de woning van de verkoper aan klager. Wanneer overeenstemming is bereikt tussen de verkoper en een koper, moet de koopovereenkomst op schrift worden gesteld. Het in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek vermelde ‘schriftelijkheidsvereiste’ maakt dat – om de koop van een woning definitief te maken – sprake moet zijn van een akte, dat wil zeggen een document dat door beide partijen is ondertekend.
Op het ontbreken van een dergelijke akte kan niet alleen door een particuliere koper, maar – zoals de Hoge Raad heeft beslist – ook door een particuliere verkoper een beroep worden gedaan. Dat is hier het geval geweest; de verkoper heeft besloten de woning aan een andere gegadigde te gunnen. Nu het voorlopig koopcontract nog niet door klager (en de verkoper) was ondertekend, stond hem dit vrij. Dat de koop door klager uiteindelijk niet is doorgegaan en de woning aan een andere gegadigde is gegund, is – zoals hiervoor vermeld – een beslissing van de verkoper, die beklaagde niet kan worden verweten.
Van onzorgvuldig omgaan met biedingen door beklaagde – zoals door klager gesteld – is de commissie niet gebleken.
Klager verwijt beklaagde voorts dat hij heeft gehandeld in strijd met de privacywetgeving.
Ter zitting heeft beklaagde verklaard dat een medewerker van zijn kantoor een reactie op de review van klager heeft geschreven en daarbij de achternaam van klager heeft genoemd. Hij heeft erkend dat dit niet had gemoeten.
De commissie is van oordeel dat door (de medewerker van) beklaagde op dit punt onzorgvuldig en in strijd met artikel 5 van de NVW Erecode is gehandeld. Dit betekent dat de klacht van klager in dit opzicht gegrond is.
De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub c, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van een geldboete van € 500,–.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klager gedeeltelijk gegrond is. Daarom zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht over het onzorgvuldig omgaan door beklaagde met persoonsgegevens van klager gegrond en verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
legt beklaagde een boete van € 500,– op;
veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie is verschuldigd;
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Verdoold en mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 8 april 2025.
