Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
410565/483100
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een koper die vindt dat de makelaar van de verkopende partij onzorgvuldig heeft gehandeld bij het vastleggen van biedingen op een woning. De koper bood eerst € 315.000 en kreeg te horen dat dit geaccepteerd was. De dag erna zei de makelaar dat er toch een ander, eerder bod was binnengekomen. De koper bracht vervolgens een hoger bod uit van € 325.000, dat werd geaccepteerd. In het biedlogboek stonden echter belangrijke biedingen verkeerd of helemaal niet vermeld. Zo was het eerste bod van de koper verwijderd en vervangen door het latere bod, en het bod van de andere partij was pas achteraf toegevoegd. De makelaar gaf tijdens de zitting een wisselend en onduidelijk verhaal over hoe het biedingsproces was verlopen. De commissie oordeelt dat de makelaar zeer onzorgvuldig heeft gehandeld, de NVM‑erecode heeft geschonden en niet de transparantie heeft gegeven die van een professional mag worden verwacht. De klacht wordt daarom gegrond verklaard. De commissie kan geen schadevergoeding toekennen, maar legt de makelaar wel een officiële berisping op. Daarnaast moet de makelaar het klachtengeld van € 100 aan de koper terugbetalen en een bijdrage leveren aan de behandelkosten.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de onzorgvuldige werkwijze van beklaagde door het niet of onjuist vermelden van biedingen in het biedlogboek.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 17 januari 2024 heeft klaagster een bod van € 315.000,– uitgebracht op een woning, waarbij beklaagde als verkopend makelaar was betrokken. Diezelfde dag heeft beklaagde telefonisch laten weten aan klaagster dat de bieding is geaccepteerd. Op 18 januari 2024 heeft beklaagde klaagster laten weten dat het bod is ingetrokken, omdat er nog een andere bieder is geweest waarvan het bod later is ontdekt, omdat deze naar een verkeerd mailadres is verzonden. Klaagster heeft uiteindelijk toestemming gekregen om een nieuw bod uit te brengen en heeft vervolgens telefonisch een bod van € 320.000,– uitgebracht waarop door beklaagde werd aangegeven dat dit net te weinig was. Hierop heeft klaagster meteen aan de telefoon een nieuw bod gedaan van € 325.000,– en deze werd wel geaccepteerd. Het bod van de andere partij staat niet vermeld in het biedlogboek. Ook de eerste bieding van klaagster is niet meer te zien in het biedlogboek. Dit is aangepast naar het uiteindelijke bod van € 325.000,– Klaagster verzoekt om financiële genoegdoening van het verschil tussen de eerste bieding en de uiteindelijke bieding.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het biedlogboek geeft een juiste weergave van de werkelijkheid. Doordat het eerste bod van € 325.000,– van de andere partij in eerste instantie niet is aangekomen, is deze later pas in het biedlogboek opgenomen. De wijziging van het bod van klaagster van € 315.000,– naar € 325.000,– is verwerkt in het dossier. Beklaagde is transparant geweest over de keuze van de verkoper. Ondanks dat beklaagde de verwarring begrijpt bij klaagster, is de bieding verlopen volgens NVM-regelgeving. Een uitnodiging van beklaagde om een en ander toe te lichten bij hem op kantoor is door klaagster afgewezen. Beklaagde stelt gehandeld te hebben in het belang van de klant, de verkopende partij. Klaagster heeft zelf besloten een nieuw bod van € 325.000,– neer te leggen. De koopovereenkomst is getekend en ook tijdens de bedenktijd heeft klaagster zich niet teruggetrokken. Beklaagde is daarom van mening dat een financiële vergoeding van € 10.000,– niet toegekend dient te worden.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
Het voorgaande betekent dat het verzoek van klaagster om financiële genoegdoening niet door de commissie kan worden ingewilligd. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd over een vordering tot schadevergoeding te oordelen.
Beoordeling klacht
In de kern komt de klacht erop neer dat beklaagde onjuiste vermeldingen heeft gedaan in het biedlogboek, dan wel biedingen daarin niet heeft vermeld. Hoewel beklaagde in zijn schriftelijk verweer stelt dat het biedlogboek een juiste weergave van de werkelijkheid betreft, wordt ter zitting door beklaagde erkend dat biedingen niet juist zijn vermeld dan wel door hem zijn aangepast. Beklaagde is ter zitting niet consistent in zijn weergave van de feiten en heeft de commissie niet duidelijk kunnen maken hoe het biedingsproces precies verlopen is, terwijl daar het biedlogboek juist voor bedoeld is. Het is voor de commissie vast komen te staan dat beklaagde zeer onzorgvuldig is geweest in het vastleggen van de biedingen en in zijn communicatie met klaagster. Evenmin kon beklaagde duidelijkheid verschaffen over de wijze waarop met de andere partij, die te laat een bieding zou hebben gedaan, die nog wel aan de verkopende partij zou zijn voorgelegd, is gecommuniceerd en hoe deze bieding is verlopen. De commissie kan zich niet aan de indruk onttrekken dat beklaagde te gemakkelijk is omgegaan met het biedingsproces en niet de zorgvuldigheid en transparantie heeft betracht die bij een dergelijk proces van hem verwacht mogen worden. De commissie acht het kwalijk dat beklaagde zelf het bedrag van de eerste bieding van klaagster op 17 januari 2024 heeft veranderd naar het bedrag van haar laatste bieding, die op 18 januari 2024 is gedaan.
De bieding van de andere partij is pas veel later aan het biedlogboek toegevoegd. Hierdoor is het biedlogboek onbetrouwbaar en onjuist geworden. Beklaagde heeft nog gesteld dat hij klaagster heeft uitgenodigd op zijn kantoor zodat hij een en ander aan haar kon toelichten, waar zij niet op in zou zijn gegaan, maar daar heeft klaagster tegenover gesteld dat het weken heeft geduurd voordat beklaagde heeft gereageerd op haar klacht, iets wat beklaagde niet heeft weersproken. Gelet op het bovenstaande is de commissie van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze de NVM-erecode heeft geschonden. Zij acht daarmee de klacht van klaagster gegrond.
De sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. Beklaagde is onzorgvuldig geweest in het biedingsproces rond de door klaagster aangekochte woning en in zijn communicatie hieromtrent met klaagster. Het op deze wijze omgaan met het biedingsproces en met (potentiële) kopers schaadt de eer en goede stand van het beroep. De commissie is van oordeel dat een berisping in dit geval een passende sanctie is.
Klachtengeld en behandelingskosten
De commissie heeft de klacht van klaagster gegrond bevonden. Daarom zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie aan klaagster het klachtengeld dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd om het verzoek van klaagster tot toekenning van schadevergoeding te beoordelen;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Verdoold, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 15 november 2024.