Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
786567/1086537
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een woning die is verkocht met een tuin die deels op gemeentegrond ligt. De koper (klager) zegt dat hij hierover niet goed is geïnformeerd door de makelaar van de verkoper (beklaagde). Pas na de koop hoorde hij van de gemeente dat hij een stuk grond moest kopen of de schutting en overkapping moest verwijderen. Volgens de koper stond er in de verkoopinformatie niets over dit probleem en was de poort tijdens de bezichtiging niet toegankelijk. De makelaar zegt dat hij de koper wel mondeling heeft geïnformeerd en dat de koper of diens aankoopmakelaar dit zelf had kunnen zien op de kadastrale kaart. De commissie vindt dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Hij wist dat de erfgrens niet klopte met de werkelijkheid en had dit schriftelijk moeten melden, zeker omdat de verkoper foutieve informatie had ingevuld. De klacht is daarom gegrond. De makelaar krijgt een berisping en moet een boete van € 7.500 betalen. Ook moet hij het klachtengeld van € 100 aan de koper terugbetalen. De commissie behandelt geen verzoek om schadevergoeding, omdat dat niet binnen haar bevoegdheid valt.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als makelaar voor de verkoper is opgetreden. Nadat de datum van het financieringsvoorbehoud was verstreken heeft klager via beklaagde een e-mail ontvangen van de gemeente waarin wordt aangegeven dat een strook snippergroen dat bij de tuin is getrokken niet tot de kavel behoort en dat klager in de gelegenheid wordt gesteld de grond aan te kopen en zo niet klager de opstallen dient te verwijderen. In het gehele aankoopproces is er nimmer melding gemaakt van het feit dat de schutting en de overkapping in de achtertuin niet op eigen grond staan, maar op grond van de gemeente. Tijdens de bezichtiging (en eindinspectie) was de poort niet toegankelijk. Door de onjuiste informatie over dit stuk van de tuin in de aangeleverde informatie in de vragenlijst en in de advertentietekst stelt klager door de makelaar te zijn misleid. Als hij geweten had dat de terreinafscheiding niet overeenkwam met de kadastrale eigendomsgrens, had klager een lager bod uitgebracht.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is ervan overtuigd dat hij klager zowel mondeling als schriftelijk in kennis heeft gesteld van de specifieke details omtrent het achterste gedeelte van de tuin.
1. Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar verteld dat het achterste gedeelte van de tuin gemeentegrond is en dat deze eventueel overgekocht kan worden door nieuwe eigenaren. Ook heeft hij aangegeven dat de achterste opstallen deels gebouwd zijn op deze gemeentegrond en dat het mogelijk is dat deze op den duur zouden moeten worden afgebroken, als de grond niet gekocht wordt door de nieuwe eigenaren van het huis.
2. Beklaagde is niet verplicht om deze informatie al te delen in een advertentie over de woning op Funda of andere kanalen. In de, door alle partijen, gecontroleerde en getekende koopakte zijn heel duidelijk alle gegevens vermeld omtrent het perceel, inclusief het kadastrale nummer en de grootte van het perceel, waaruit af te leiden valt dat het achterste gedeelte (12 m2) van de tuin niet binnen de kadastrale grenzen van dit perceel valt.
3. Het verschil tussen de kadastrale gegevens en de daadwerkelijke grootte van de tuin hadden kopers, maar zeker hun aankoopmakelaar, kunnen dan wel moeten zien. Van een aankoopmakelaar mag zeker verwacht worden dat deze de gegeven informatie goed kan beoordelen door de kadastrale kaart te bestuderen, maar daarnaast ook zeker door simpelweg even om te lopen en de situatie ter plekke te bekijken. Dit hebben zowel kopers als aankoopmakelaar niet gedaan. Bovenstaande valt onder de onderzoekplicht die een koper heeft wanneer deze een woning koopt.
4. De verkoper heeft contact gehad met de gemeente inzake deze grond en een voorstel vanuit de gemeente ontvangen over de mogelijkheden om het over te kopen. Deze mail heeft beklaagde van de verkoper ontvangen op 13 maart 2024, maar aangezien er op dat moment geen koper van de woning nog was, heeft beklaagde deze mail pas tijdens het verkoopproces gedeeld. Klager is door beklaagde op 01 mei 2024 hiervan op de hoogte gebracht met het verzoek om contact op te nemen met de gemeente om hierover afspraken te maken.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Vastgoedpro. Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van Vastgoedpro van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van Vastgoedpro.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement. De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van klager. Dit betekent dat bij deze beoordeling buiten beschouwing blijft het verzoek van klager om een vergoeding van de extra kosten die hij moet maken om het stukje ‘snippergroen’ van de gemeente te kopen. Dit verzoek betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet ontvankelijk verklaard worden.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
De commissie heeft op basis van de stukken het volgende vastgesteld. In de advertentie, die beklaagde heeft opgesteld met betrekking tot de woning, staat vermeld dat de woning beschikt over “een heerlijke achtertuin gelegen op het westen. De tuin is onderhoudsvriendelijk aangelegd met als fraaie extra de overkapping met buitenkeuken”. In de brochure staat onder meer een foto van de tuin met de overkapping.
In de vragenlijst wordt de vraag of de huidige terreinafscheidingen afwijken van de kadastrale eigendomsgrenzen met “nee” beantwoord door de verkoper. Ter zitting is gebleken dat beklaagde op de hoogte was van het feit dat deze vraag door de verkoper onjuist is beantwoord. Beklaagde heeft aangegeven dat hij deze informatie in de vragenlijst van de verkoper niet zelf kon wijzigen in het gehanteerde programma Move. De communicatie met de verkoper, die de woning in verband met de echtscheiding moest verkopen, verliep stroef. Voor beklaagde was er geen reden om, ondanks deze onjuiste informatie, de voortzetting van de opdracht te beëindigen.
Beklaagde heeft een kopie van de kadastrale kaart overgelegd. Op de tekening is zichtbaar dat de kadastrale erfgrens van de tuin niet overeenkomt met die van de tuin van de buren. Vanwege de naam van de straat die precies tussen de twee strepen van de erfgrens van de achtertuinen van wederzijdse buren is gedrukt, waardoor het lijkt of de kadastrale erfgrens doorloopt, heeft klager niet gezien dat de kadastrale erfgrens van zijn tuin afwijkt. Ter zitting heeft klager betwist dat hij het huis heeft bezichtigd met de makelaar en heeft hij nogmaals aangegeven dat hij voordat hij het bod uitbracht geen enkele informatie over de gemeentegrond heeft ontvangen.
De makelaar heeft een zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken (artikel 1 van de VBO beroeps- en gedragscode). Dit betekent dat op een verkopende makelaar de verplichting rust aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met deze bepaling door klager niet te wijzen op het feit dat de huidige terreinafscheiding afwijkt van de kadastrale eigendomsgrens.
Daarbij overweegt de commissie dat de aanwezigheid van een aankoopmakelaar voor beklaagde geen vrijbrief is om essentiële informatie niet te vermelden. Beklaagde was reeds op 2 maart 2024 bekend met de huurovereenkomst die de verkoper had met de gemeente met betrekking tot het snippergroen achter de tuin. De omstandigheid dat de communicatie met de verkoper stroef verliep, betekent niet dat beklaagde deze informatie niet met de klager bij de bezichtiging hoefde te delen. Gezien de aperte onjuistheid die stond vermeld onder vraag 1 van de vragenlijst, was het de verantwoordelijkheid van beklaagde om bij de stukken deze foutieve informatie recht te zetten in een schriftelijke verklaring. Indien de communicatie met de verkopers zodanig stroef liep dat beklaagde hier geen (tijdige) goedkeuring voor kreeg, dan had hij zijn opdracht moeten beëindigen.
Maatregel
De commissie is van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub b en c, van haar reglement, het opleggen van een berisping en een geldboete ter hoogte van € 7.500,–. Daarbij overweegt de commissie dat beklaagde ter zitting geen enkele blijk van inzicht heeft getoond en nog steeds van mening is dat hij niet verantwoordelijk is voor hetgeen de verkoper in het vragenformulier heeft opgenomen over de erfgrens en hij deze bewust onjuist gegeven informatie van de verkoper niet schriftelijk hoefde te rectificeren.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 15 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is op enige schadevergoeding;
• verklaart de klacht over het niet informeren over het feit dat de terreinafscheiding afwijkt van de kadastrale eigendomsgrens gegrond;
• legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klacht een berisping en een geldboete op van € 7.500,–, te betalen aan de vereniging VBO;
• bepaalt dat beklaagde aan klager dient te betalen het klachtengeld van € 100,– dat hij aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil;
• bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
• bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.