Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
548769/752941
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar van haar woning, omdat hij haar niet heeft geïnformeerd over ernstige overlast vanuit de naastgelegen woning, die bekend stond om vervuiling en stank. Hoewel de makelaar stelt niets te hebben gemerkt, blijkt tijdens de zitting dat hij wist van een gezamenlijke schoonmaakactie van de buren vóór de verkoop. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zijn informatieplicht heeft geschonden door hier niet naar te informeren en de koper niet te waarschuwen. De klacht wordt op dit punt gegrond verklaard en de makelaar krijgt een berisping. De overige klachten over misleiding en onjuiste verklaringen worden ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het verwijt van klaagster aan beklaagde dat deze zijn informatieplicht heeft geschonden.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De klaagster stelt dat het handelen van de beklaagde strijdig is met de gedragsregels van de brancheorganisatie en zij voelt zich geïntimideerd door de beklaagde. De klacht bestaat uit drie onderdelen.
1. De beklaagde heeft als verkoopmakelaar opgetreden bij de verkoop van een pand met een verborgen gebrek, zonder hierover op enige wijze schriftelijk en/of mondeling de klaagster, zijnde de koper, te informeren. De beklaagde was zich wel terdege bewust van de problematiek in de naastgelegen woning en heeft bewust informatie achtergehouden.
2. De beklaagde heeft het doen voorkomen dat er een andere koper was met wie al een mondelinge overeenkomst was gesloten. Hierbij is gesuggereerd dat bij een hoog bod van de klaagster, de verkopers mogelijk deze al gedane mondelinge overeenkomst zouden heroverwegen.
3. De beklaagde heeft op 25 juni 2024 een e-mail verstuurd aan de advocaat van de verkopers waarin onwaarheden staan vermeld. De klaagster heeft de beklaagde gevraagd een verklaring op te stellen die overeenkomt met de werkelijkheid. De beklaagde heeft op 26 juli 2024 laten weten bij zijn verklaring te blijven en dit onder ede ook te gaan verklaren.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De beklaagde heeft niets verborgen willen houden, dat blijkt onder meer uit het opnemen van de buitenzijde van de naastgelegen woning in de verkoopinformatie. Tijdens alle bezichtigingen heeft de beklaagde nimmer iets van de buurman gemerkt, behalve de uiterlijke kenmerken van de woning zoals voor iedereen zichtbaar. Hetzelfde hebben de aankoopmakelaar en de bouwkundige ook geconstateerd. Ook heeft de beklaagde nooit ongedierte gezien bij de te verkopen woning of de naastgelegen woning. Om een gebrek te kunnen verbergen, moet dat wel eerst bekend zijn, hetgeen niet het geval is. Het omschreven verborgen gebrek zoals de klaagster dat omschrijft herkent de beklaagde niet van de periode voor de bezichtigingen. Verder worden door de klaagster veel subjectieve en onjuiste vermeldingen gedaan, zonder enig feit te noemen. Van misleiding is geen sprake en elke vorm van door de klaagster gesuggereerde misleiding wijst de beklaagde van de hand.
Ten aanzien van de verstuurde e-mail aan de advocaat van de verkopers stelt de beklaagde bij zijn verklaring te blijven.
Voor wat betreft het veinzen van een andere koper stelt de beklaagde dat de klaagster bij het bieden is bijgestaan door een RMT aankoopmakelaar. Dit is een professional die zich zeker niet door verondersteld veinzen op laat jagen om een hoger bod dan de waarde te doen. In dat kader, en zeer opvallend, ontbreekt het taxatierapport dat de klaagster heeft moeten laten maken voor het verkrijgen van de financiering voor de woning. Gezien de lange periode tussen de bezichtiging en de klacht kan de beklaagde niet letterlijk achterhalen wat hij heeft gezegd, maar uit zijn notities blijkt dat er voordat de klaagster heeft geboden ook een ander bod is geweest.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft ingevolge haar reglement tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
– het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
– het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
– de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
– met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
Met betrekking tot de klacht van de klaagster overweegt de commissie naar aanleiding van de stukken en het over en weer door partijen ter zitting gestelde het volgende.
De commissie stelt vast dat de klacht er in de kern op neerkomt dat de beklaagde zijn informatieplicht
heeft geschonden door niet de situatie/problematiek in de naastgelegen woning te vermelden.
Deze woning, een twee onder één kap met de woning van de klaagster, was sterk vervuild vanwege de verzameldrift van de bewoner. Dit zorgde onder meer voor ongedierte en stankoverlast. Inmiddels is de woning recent ontruimd en verkocht. Ter zitting is door de klaagster toegelicht dat zij de verkopers in rechte heeft betrokken ter zake het niet vermelden van deze situatie en de vele overlast die de klaagster hierdoor heeft ervaren. Deze procedure is geëindigd in een schikking, waarbij door de verkopers een substantieel geldbedrag is betaald aan de klaagster.
Het standpunt van de beklaagde is dat hij niet op de hoogte was van de situatie en dit dus ook niet kon vermelden. Ter zitting is evenwel duidelijk geworden dat de verkopers kort voor de woning in de verkoop werd gezet samen met andere buren de buitenzijde/tuin van de naastgelegen woning hebben opgeknapt. De beklaagde was hiermee bekend.
De commissie is van oordeel dat van de beklaagde verwacht had mogen worden dat hij geïnformeerd had naar de beweegredenen van de verkopers om de woning/tuin van hun buurman op te knappen voordat zij hun woning in de verkoop wilden doen. Dit is niet iets wat gebruikelijk is bij de verkoop van een woning. Alleen daarom al had het in de rede gelegen dat de beklaagde hiernaar had geïnformeerd. Niet alleen om potentiële kopers van deze relevante informatie te voorzien, maar ook om zijn eigen cliënten, de verkopers, te kunnen waarschuwen voor de eventuele gevolgen van het niet vermelden van deze informatie, welk gevolg zich ook daadwerkelijk heeft voorgedaan, gelet op de juridische procedure tussen verkopers en de klager. De verwijzing van de beklaagde naar de aankoopmakelaar van de klaagster ontslaat de beklaagde niet van zijn eigen informatie- en onderzoeksplicht. De situatie in de naastgelegen woning heeft zich, zoals ter zitting onweersproken door de klaagster is gesteld, sinds lange tijd voorgedaan en was in de hele buurt bekend. De beklaagde heeft ter zitting aangegeven zelf meerdere personen in de buurt te kennen. Het komt de commissie voor dat de beklaagde ook via die kanalen bekend was met de situatie. Dit had voor hem aanleiding moeten zijn hiernaar te informeren.
De commissie is gelet op het bovenstaande van oordeel dat de klacht ter zake de schending van de inlichtingenplicht door beklaagde gegrond is. Voor wat betreft de overige twee klachtonderdelen heeft de klaagster onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake is geweest. Deze klachtonderdelen zullen ongegrond worden verklaard.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ter zake de schending van de informatieplicht gegrond zal worden verklaard. De overige twee klachtonderdelen zijn ongegrond.
Sanctie
Omdat de klacht deels gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van de beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht gedeeltelijk gegrond worden verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ter zake de schending van de inlichtingenplicht door de beklaagde gegrond;
– verklaart de overige twee klachtonderdelen ongegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klaagster betaalde klachtengeld aan haar dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 maart 2025.