Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
674598/944604
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar omdat bij de aankoop van zijn woning in 2020 een verouderd meetrapport uit 2017 is gebruikt, waarin het woonoppervlak te hoog werd weergegeven. Bij verkoop in 2024 blijkt het werkelijke oppervlak 9 m² kleiner. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden door niet zelf opnieuw in te meten en verklaart de klacht gegrond. De makelaar krijgt een officiële waarschuwing, moet het klachtengeld terugbetalen en een bijdrage leveren aan de behandelingskosten. De commissie verklaart zich niet bevoegd om te oordelen over schadevergoeding.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de verkeerde vermelding van het woonoppervlakte door de beklaagde van de door klager aangekochte en inmiddels verkochte woning.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Bij de koop van een woning door de klager in juni 2020 is het aantal vierkante meters door de beklaagde op grond van een meetrapport uit 2017 vastgesteld op 134m2. In juni 2024 heeft de klager de woning verkocht en is door de verkopende makelaar het aantal vierkante meters van het huis opnieuw gemeten. Toen bleek dat het aantal vierkante meters bij de koop van het huis geen 134m2, maar 9m2 minder was, dus 125m2. De beklaagde heeft een meetrapport gehanteerd van de vorige eigenaar en niet zelf opnieuw het huis gemeten. De beklaagde heeft verzaakt het huis voor de verkoop in 2020 opnieuw te meten. Bij de verkoop van de woning is door klager schade geleden doordat beklaagde in 2020 een onjuist meetrapport heeft gehanteerd. De klager vordert schadevergoeding.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Beklaagde betwist de klacht en verwijten die zijn gemaakt. Er is niet objectief komen vast te staan dat sprake is geweest van een meetfout. De vermeende meetfout en de stellingen die zijn ingenomen worden ook betwist omdat de woning al is verkocht. Verificatie en/of opnieuw meten is daarom in beginsel niet mogelijk. De gemachtigde van) de klager is niet bereid gebleken in overleg te treden en is ook niet ingegaan op gestelde vragen. De beklaagde tast dus in het duister. Vanzelfsprekend heeft beklaagde de standpunten van en namens klager geverifieerd aan de hand van wel beschikbare dossierinformatie.
De verschillen kunnen niet worden verklaard. Ook kan de beklaagde niet (meer) controleren wat de situatie was. Derhalve zou een contra-expertise aangewezen zijn, maar daar wil de klager niet aan meewerken.
De woning is inmiddels verkocht, waardoor het voor de beklaagde onmogelijk is de klacht te verifiëren en deugdelijk verweer te voeren. Een beroepsfout wordt bij het uitblijven van een deugdelijke motivering en/of objectieve onderbouwing betwist.
Verder stelt de beklaagde dat schade onmogelijk kan worden aangenomen. Er is namelijk sprake geweest van een marktconforme prijs. Het aantal vierkante meters was daarbij niet doorslaggevend. De waarde is in zijn algemeenheid geen vast gegeven en is afhankelijk van het marktmoment, de locatie, de tuin, ligging, afwerkingsniveau en uiteindelijk ook het woon en/of gebruiksoppervlak. De beklaagde biedt nadrukkelijk nader bewijs aan
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de aankoop van de woning door klager in 2020, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. Ter zake het verzoek tot schadevergoeding van de klager zal de commissie zich derhalve niet bevoegd verklaren.
Uit de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht is voor de commissie vast komen te staan dat de beklaagde in 2020 niet zelf de woning heeft ingemeten maar gebruik heeft gemaakt van een meetrapport uit 2017. De commissie is van oordeel dat de beklaagde de woning bij de verkoop in 2020 zelf had moeten inmeten. Er was immers niet met zekerheid vast te stellen dat de situatie in de periode na de inmeting in 2017 niet was gewijzigd. Gelet op de op de beklaagde rustende zorgplicht had hij niet mogen volstaan met gebruikmaking van een oud meetrapport.
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de klager.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Voor het schenden van de zorgplicht zal de commissie – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub a, van het reglement – beklaagde een waarschuwing opleggen als sanctie.
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd ter zake de vordering tot schadevergoeding;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan de klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting de Geschillencommissies voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.