Makelaar had de opdrachtgever voor het sluiten van de overeenkomst de algemene voorwaarden ter hand moeten stellen. In dit geval zijn de bepalingen uit die voorwaarden niet van direct belang.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Opdracht    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK07-0003

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de vraag of de consument na intrekking van de verkoopopdracht nog enig bedrag verschuldigd is.

De consument heeft een bedrag van € 858,11 niet betaald en in depot gestort onder de commissie.
 
Standpunt van de consument

Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

De consument verwijt de makelaar de volgende tekortkomingen.
1. Aanvankelijk is een verkeerde prijs gepubliceerd; € 187.500,– in plaats van € 185.000,–.
2. Opgegeven aanpassing van het vloeroppervlak van 65 m² naar 75 m² is te laat doorgevoerd in de   publicaties.
3. Onzorgvuldige advisering over prijsstelling en aanpassing daarvan.
4. Onzorgvuldige begeleiding tijdens biedingen.
5. Plaatsing van advertenties zonder opdracht.
6. Slechts zes bezichtigingen in drie maanden.
7. De algemene voorwaarden VBO-makelaars zijn niet overhandigd.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer wordt hierna onder de beoordeling van het geschil besproken.
 
Beoordeling van het geschil

Vast staat – dat is ook door de consument erkend – dat door de ondernemer in beginsel op grond van de overeenkomst tussen partijen aanspraak kan worden gemaakt op een bedongen vergoeding.
Onderzocht zal worden of niettemin op grond van tekortkoming, tot afwijzing van (een deel van) die vergoeding moet worden beslist.
ad 1 De klacht over publicatie van een onjuiste prijs is gegrond. De ondernemer erkent dat ook. Naar het oordeel van de commissie is hier echter geen sprake van een tekortkoming die de vertrouwensrelatie zodanig schaadt dat tussentijdse beëindiging gerechtvaardigd is. Een zodanige ernst heeft de consument hieraan ook niet toegekend want deze heeft de opdracht immers niet ingetrokken.
Dat de consument hierdoor schade heeft geleden is niet aannemelijk.
ad 2 De ondernemer heeft onweersproken als verweer aangevoerd dat de consument tegen de waarheid in, het aantal meters vloeroppervlak wilde wijzigen in 75 m² hetgeen door een van de administratief medewerksters tegen advies van de makelaar in, is ingewilligd.
De commissie oordeelt dat hier geen sprake is van een gegronde klacht. Van een zorgvuldig handelende, bekwame makelaar mag juist worden verwacht dat hij ervoor zorg draagt dat geen onjuiste informatie met betrekking tot een woning gepubliceerd wordt. De makelaar had hieraan dus medewerking behoren te onthouden waarbij de stelling dat gehandeld is tegen advies in van de makelaar vreemd voorkomt nu immers in een normale, hiërarchische kantoororganisatie, administratief personeel niet geadviseerd doch geïnstrueerd behoort te worden door een makelaar.
ad 3 en 4 Het verwijt van onjuiste prijsstelling of advisering is ongegrond. De ondernemer heeft onweersproken aangevoerd dat een waarde is genoemd van € 165.000,– en dat als (eerste) vraagprijs € 185.000,– is aangehouden. Dat is een reële verhouding naar het oordeel van de commissie. In dat licht bezien is een bod van € 160.000,– ook te beschouwen als een serieus te onderhandelen bod hetgeen de makelaar ook, met succes, heeft gedaan. Onweersproken is immers gesteld door de makelaar dat het bod verhoogd werd naar € 170.000,– maar dat de consument dit niet wilde aanvaarden waarna de kandidaat-kopers afhaakten.
ad 5 Dit verwijt behoeft geen bespreking nu gebleken is dat de ondernemer reeds voor aanhangig maken van de zaak bij de commissie de nota heeft verlaagd voor wat betreft de niet opgedragen advertenties. Herziening van hetgeen de consument verschuldigd is dient echter wel plaats te vinden.
In het reeds betaalde in mindering op de nota van in totaal € 1.048,51 is een bedrag begrepen van € 199,02 terzake van drie advertenties ad € 66,34. Er zijn echter slechts twee advertenties verschuldigd, derhalve een bedrag van € 132,68.
De nota dient derhalve verminderd te worden met € 66,34 plus BTW is € 78,92.
ad 6 Dat in vier maanden tijd een woning door zes gegadigden wordt bezichtigd is als zodanig geenszins als een indicatie van tekortschietende bemiddeling aan te merken.
ad 7 Het niet overhandigen van de VBO-voorwaarden is wel een tekortkoming. Een behoorlijk handelend makelaar dient zijn opdrachtgever voor het sluiten van de overeenkomst de voorwaarden waarin de rechten en plichten over en weer nader geregeld zijn, ter hand te stellen. Verzuim daarvan leidt niet enkel tot vernietiging en dus buiten toepassing blijven van die voorwaarden maar is ook onzorgvuldig. In dit geval echter zijn de bepalingen uit die voorwaarden voor de beslissing niet van direct belang en is ook overigens geen schade uit het verzuim geleden.
Met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 5 is overwogen is verschuldigd € 1.048,51 minus € 78,92 = € 969,60 terwijl betaald is € 190,40 zodat per saldo door de consument nog betaald dient te worden € 779,20.
Een en ander zal met het depot verrekend worden zoals hierna te vermelden.

Derhalve wordt als volgt beslist.
 
Beslissing

De commissie verklaart de klacht deels gegrond en bepaalt dat de consument aan de ondernemer is verschuldigd een bedrag van € 779,20.
Met inachtneming van het voorgaande wordt ten aanzien van het in depot gestorte bedrag van € 858,– als volgt beslist:
Een bedrag van € 779,20 zal worden overgemaakt aan de ondernemer.
Het restant ad € 78,91 zal worden overgemaakt naar de consument.
 
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 7 juni 2007.