Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenberhatiging
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
226973/236509
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde was als verkoopmakelaar betrokken bij de koop van de woning van klager. Klager heeft een zevental klachten over beklaagde voorgelegd aan de commissie. Daarnaast heeft klager een financiële tegemoetkoming verzocht. De tuchtcommissie kan geen schadevergoeding toewijzen, zodat klager wat dat betreft niet-ontvankelijk wordt verklaard. De commissie is van oordeel dat beklaagde klager schriftelijk had moeten informeren over de zogenoemde ouderdomsclausule, omdat die clausule verstrekkende gevolgen heeft. Dit geldt te meer nu klager niet werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. De klacht is gegrond. De commissie legt een waarschuwing op.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagde is aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de NVM, reglementen, besluiten van de NVM of relevante wet- en regelgeving.
De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft op 9 februari 2024 plaatsgevonden. Ter zitting zijn verschenen:
- de klager, voornoemd,
- [naam], directeur [beklaagde], vergezeld door zijn compagnon,
- [naam], advocaat van beklaagde.
Onderwerp van het geschil
Het handelen van de verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning aan de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagde, als verkoopmakelaar, onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan de klager.
De klager heeft, samengevat weergegeven, de volgende omstandigheden naar voren gebracht.
- De beklaagde heeft de klager niet geïnformeerd over het toevoegen van de ouderdomsclausule (artikel 21) aan de koopovereenkomst.
Op 22 december 2021 heeft de klager de koopovereenkomst getekend voor de koop van een perceel grond met woonhuis en verder toebehoren aan [het adres] (hierna: de woning) zonder te weten dat er een ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst was toegevoegd. De beklaagde, zijnde de verkoopmakelaar, heeft de klager voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst niet op de hoogte gesteld van het toevoegen van de ouderdomsclausule.
De klager is hierdoor in de problemen gekomen. Na levering van de woning heeft de klager ontdekt dat de woning meerdere gebreken heeft. Toen de klager de verkoper van de woning aansprakelijk stelde voor de gebreken heeft de verkoper een beroep gedaan op de ouderdomsclausule.
Als de klager had geweten dat er een ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst was toegevoegd dan had hij de koopovereenkomst nooit getekend. De klager benadrukt dat de ouderdomsclausule niet in de conceptkoopovereenkomst stond vermeld.
- De beklaagde heeft de klager geadviseerd om de bouwkundige keuring na de ondertekening van de koopovereenkomst te laten plaatsvinden.
Gelet op de toevoeging van de ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst had de beklaagde de klager moeten adviseren om de bouwkundige keuring voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst te laten plaatsvinden. Dat heeft zij (ten onrechte) niet gedaan.
- De vergunningen voor de aanbouwen van de woning ontbreken.
De beklaagde zou als makelaar en NVM-lid met een bouwkundige achtergrond moeten weten dat een tweede aanbouw altijd met een vergunning geplaatst moet worden. De beklaagde heeft niet bij de verkoper geverifieerd of de aanbouwen van de woning met een vergunning zijn gebouwd, terwijl dit wel op haar weg lag.
- De communicatie met de beklaagde is niet goed verlopen
De beklaagde reageert agressief als de klager om antwoorden vraagt en de beklaagde confronteert met feiten.
- Achteraf bleek dat de woning meerdere gebreken heeft.
De beklaagde heeft de verkoopbrochure opgesteld op basis van aannames. Na de levering van de woning bleek dat het perceel ernstig verontreinigd is, dat de CV ketel uit 2009 is, dat de woning niet geheel geïsoleerd is en dat de tweede schuur illegaal is geplaatst door de verkopers.
- De beklaagde heeft de privacy van de klager geschonden.
De beklaagde heeft de concept koopovereenkomst naar een derde gemaild en daarmee de privacy van de klager geschonden. Toen de klager hiervan melding deed bij de beklaagde heeft de beklaagde eerst alle termijnen laten verstrijken voordat zij een reactie gaf.
- De beklaagde weigert het biedingsproces inzichtelijk te maken via het Move-account van de klager.
De klager heeft zijn eigen bod moeten overbieden en dat is in strijd met de regels van de NVM. De klager heeft gelet hierop aan de beklaagde meerdere malen gevraagd om de biedingen die via Move zijn verlopen inzichtelijk te maken. Dit is tot op heden niet gebeurd.
De klager verzoekt de commissie om een financiële vergoeding aan hem toe te kennen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
De beklaagde heeft op de stellingen van de klager, voor zover relevant, als volgt gereageerd.
- Toevoeging ouderdomsclausule
De beklaagde heeft de klager mondeling op de hoogte gesteld van de toevoeging van de ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst. Daarbij komt dat de klager de ouderdomsclausule niet heeft kunnen missen. Uit artikel 20 van de koopovereenkomst blijkt duidelijk dat er nadere afspraken zijn gemaakt. In dit artikel wordt ook verwezen naar de ouderdomsclausule. Voor de ouderdomsclausule is daarnaast een afwijkend lettertype gebruikt. Verder zijn alle pagina’s van de koopovereenkomst geparafeerd door de klager. Bovendien staat er standaard een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst voor de koop van een oude woning.
- Privacy schending
De conceptkoopovereenkomst is per abuis naar een derde gemaild. De derde, een verkoper van een andere woning, heeft dit per e-mail aan de beklaagde laten weten. De beklaagde heeft de derde vervolgens gevraagd om de e-mail met de koopovereenkomst te verwijderen. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de klager hierdoor schade heeft geleden. Het is ongelukkig dat de beklaagde de e-mail van de klager uit december 2021 niet direct heeft beantwoord, maar de beklaagde heeft hierover wel mondeling contact gehad met de klager in mei 2022.
- Advies bouwkundige keuring
Het was de bedoeling om de bouwkundige keuring uit te laten voeren voor het ondertekenen van de koopovereenkomst, maar de keurder van de klager kon pas na de ondertekening van de koopovereenkomst de keuring uitvoeren. De beklaagde heeft daarom voorgesteld om in de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde op te nemen dat indien uit het rapport van de keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 7.500,– te boven gaat of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen de koper de koopovereenkomst kan ontbinden.
- Ontbreken bouwvergunning
Het is niet gebruikelijk voor makelaars om verkopers te vragen naar bouwvergunningen uit het verleden. Het is de plicht van de verkoper om op de vraaglijst te melden of de vergunning is verleend. De beklaagde hoefde er niet aan te twijfelen of de verkoper de vraaglijst naar waarheid heeft ingevuld.
- Communicatie
De beklaagde heeft de klager gewezen op de te volgen procedure bij verborgen gebreken en aangegeven dat zij in dat geschil geen partij is. De beklaagde heeft daarnaast aangegeven dat ze de situatie betreurt en heeft uit coulance een tegemoetkoming aangeboden aan klager om te voorkomen dat zij betrokken zou raken in een geschil waar zij part noch deel aan heeft. Dat de manier van communiceren door beklaagde als intimiderend is ervaren verbaast de beklaagde en is volgens haar de wereld op zijn kop. De klager heeft een makelaar van beklaagde bij diens huis opgewacht en is ook een avond langs het kantoor van beklaagde gekomen met een andere man, waarbij de sfeer en houding van de klager als zeer onprettig werd ervaren.
- Staat van de woning
De klager heeft zelf een onderzoeksplicht. Bovendien hebben de door klager ingeschakelde taxateur en bouwkundig keurder de gebreken aan de woning ook niet geconstateerd. Naar redelijkheid en billijkheid kan het niet zo zijn dat van een makelaar kan worden verwacht dat hij deze gebreken wel had ontdekt.
- Inzage in Move-account
De klager heeft inzage gehad in het Move-account met alle relevante stukken tot aan de overdracht. Waar de klager kennelijk op doelt is dat hij inzage wil in het biedlogboek. Dit is iets wat verplicht is voor verkopen vanaf 1 januari 2023. Dit is dus niet verplicht voor de woning van de klager. Er zijn reguliere onderhandelingen gevoerd, waarbij er geen sprake was van een inschrijving. De beklaagde heeft in het belang van de verkopers getracht de beste verkoopprijs te realiseren.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De beklaagde is lid van de NVM en was de verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning aan de klager.
De toevoeging van de ouderdomsclausule
In geschil is of de beklaagde haar zorgplicht als verkoopmakelaar heeft geschonden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Volgens de klager heeft de beklaagde hem voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst niet geïnformeerd over de toevoeging van de ouderdomsclausule. De beklaagde betwist dit.
Het toevoegen van de ouderdomsclausule aan de definitieve koopovereenkomst heeft verstrekkende gevolgen voor de klager. De beklaagde heeft ter zitting bevestigd dat de ouderdomsclausule niet in de conceptkoopovereenkomst stond en dat zij de klager enkel mondeling heeft geattendeerd op de toevoeging van de ouderdomsclausule aan de definitieve koopovereenkomst. Van een verkoopmakelaar mag echter worden verwacht dat zij partijen daarover schriftelijk informeert en zich ervan vergewist dat partijen zich deze verstrekkende gevolgen realiseren. Dit geldt te meer nu de klager niet werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. Dat heeft de beklaagde niet gedaan. Gelet op de verstrekkende gevolgen van de clausule is het enkel mondeling mededelen van de toevoeging van de ouderdomsclausule aan de koopovereenkomst naar het oordeel van de commissie ontoereikend en onzorgvuldig. De beklaagde heeft dan ook niet gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht.
Overige omstandigheden
De klager heeft ter zitting aangegeven dat hij de overige omstandigheden naar voren heeft gebracht om de nalatigheid van de beklaagde aan te tonen, maar dat de klacht voornamelijk ziet op de toevoeging van de ouderdomsclausule. De overig aangevoerde omstandigheden behoeven naar het oordeel van de commissie dan ook geen nadere bespreking, nu reeds vast is komen te staan dat de beklaagde bij verkoop van de woning aan de klager onzorgvuldig heeft gehandeld.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie, nu dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en de beklaagde ter zitting heeft aangegeven dat zij de ernst van de situatie inziet en dat zij voortaan alle wijzigingen in een koopovereenkomst schriftelijk zal voorleggen aan partijen.
Gelet op artikel 13 lid 2 van het reglement kan de commissie geen schadevergoeding toewijzen. De commissie verklaart de klager daarom niet-ontvankelijk in haar verzoek om toekenning van schadevergoeding.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
- verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding;
- verklaart de klacht gegrond;
- geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
- bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
- bepaalt dat de beklaagde € 3.569,50 (inclusief BTW) aan behandelingskosten dient te betalen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 februari 2024.