Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen / (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
467655/723273
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper diende een klacht in tegen de verkoopmakelaar van zijn woning, omdat het opgegeven woonoppervlak op Funda volgens hem te hoog was. De makelaar had de zolder meegerekend als woonruimte, terwijl de koper stelde dat deze vanwege onvoldoende daglichttoetreding niet als zodanig mocht worden aangemerkt. De Tuchtcommissie oordeelde echter dat de zolder wél voldeed aan de eisen van de meetinstructie, aangezien het glasoppervlak van de aanwezige ramen voldoende was. De klacht werd daarom ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de vraag of beklaagde bij de verkoop van de woning aan klager onjuiste informatie heeft verschaft over de woonoppervlakte van de woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar van de huidige woning van klager. Hij heeft een te hoge woonoppervlakte geadverteerd op Funda. De woning stond op Funda voor 200 m2 aangeboden, terwijl het later in opdracht van klager opgestelde taxatierapport 167 m2 vermeldt. De zolder is onterecht als woonoppervlakte aangegeven door beklaagde, vanwege te weinig lichtinval. Beklaagde wil dit niet erkennen.
Klager zal kosten moeten maken om aan de door beklaagde hoeveelheid woonmeters te kunnen komen. Hij stelt als oplossing van het geschil voor dat beklaagde de kosten draagt van de maatregelen die moeten worden genomen om van de zolder woonoppervlakte te maken.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Bij het inmeten van de woning heeft beklaagde de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’ gebruikt. Hierin wordt op pagina 2 het volgende aangegeven: “Er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m²)”.
De omschrijving van een raam is volgens Wikipedia:
“In de bouwkunde verstaat men onder een raam een randwerk dat vensterruiten of glas omvat en als het beweegbare deel in een venster is aangebracht”.
In de meetinstructie wordt de term ‘raamoppervlakte’ gebruikt. Beklaagde is ervan uitgegaan dat dit het glas én het randwerk eromheen is. Toegepast op het aanwezige raam in de kopgevel en het dakraam van de woning van klager, is sprake van voldoende daglichttoetreding. Daarbij komt dat de ruimte op de tweede verdieping verder ook aan alle andere eisen voldoet om als gebruiksoppervlakte te worden bestempeld. Ook de hoogte is ruim voldoende.
In de optiek van beklaagde is de zolder dus geen bergzolder, maar een volwaardige woonlaag. Alles bij elkaar is beklaagde van mening dat de tweede verdieping beter als gebruiksoppervlakte kan worden bestempeld dan als overige inpandige ruimte.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Klager heeft een woning gekocht. Beklaagde was als verkoopmakelaar bij deze transactie betrokken. In geschil tussen partijen is of beklaagde met betrekking tot de woonoppervlakte onjuiste informatie over de woning aan de klager heeft verstrekt.
Meting woonoppervlakte
Volgens klager heeft beklaagde in de advertentie op Funda een onjuist aantal m2 woonoppervlakte vermeld. Niet in geschil is dat beklaagde de meting van woningen volgens de meetinstructie dient uit te voeren, nu hij is aangesloten bij de branche. In geschil is of beklaagde de meting van de woning conform de meetinstructie – zoals aangehaald door beklaagde – heeft uitgevoerd.
Beklaagde heeft ter zitting verklaard dat op de zolder twee ramen aanwezig zijn, te weten een raam in de kopgevel en een dakraam. Dit is door klager niet weersproken, Beklaagde heeft voorts aangevoerd dat hij bij het meten van het raam in de kopgevel en het dakraam van de zolder van de woning het randwerk heeft meegerekend.
De commissie is van oordeel dat het niet de bedoeling is om in de meting van het raamoppervlakte het randwerk hierin mee te nemen. Aan de hand van deze meting wordt immers getoetst of de zolder voldoende daglichttoetreding heeft, zodat het randwerk logischerwijs buiten beschouwing dient te worden gelaten in de meting. Daar waar in de meetinstructie wordt gesproken van raamoppervlakte, verstaat de commissie dan ook de oppervlakte van het glas. Beklaagde heeft de meting dus niet juist uitgevoerd.
Echter, uit de foto’s op bladzijden 31 en 32 van het door klager overgelegde taxatierapport van 18 januari 2024 blijkt dat – gemeten zonder het randwerk – het raam in de kopgevel een glasoppervlakte van 0,349 m2 heeft en het dakraam een glasoppervlakte van 0,498 m2, derhalve in totaal 0,847. Dit betekent dat er volgens de meetinstructie sprake is van voldoende daglichttoetreding om de zolder van de woning tot gebruiksoppervlakte wonen te rekenen.
Daarnaast heeft de taxateur de glasoppervlakte klaarblijkelijk gemeten met een digitale afstandsmeter, waarbij een zekere foutmarge zeker niet uitgesloten is. Het uiterst geringe verschil tussen de door de taxateur gemeten glasoppervlakte van het dakraam en de in de meetinstructie genoemde norm rechtvaardigt zonder dat rekening wordt gehouden met enige foutmarge, naar het oordeel van de commissie, niet om te constateren dat er sprake is van onvoldoende daglichttoetreding.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde de zolder terecht tot de gebruiksoppervlakte wonen heeft gerekend en dat hij dus niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht van klager daarom ongegrond verklaren en het door hem verzochte afwijzen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer K. Bor en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris op 8 april 2025.