Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: -
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
277972/430368
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht betrof de verkoop van de woning van de overleden vader van klaagster. Klaagster verweet de makelaar belangenverstrengeling en schending van zijn informatieplicht. Volgens haar heeft de makelaar informatie achtergehouden over een tweede koper met een hoger bod en haar hierdoor misleid bij het tekenen van de koopovereenkomst met de huidige kopers. Daarnaast zou de makelaar hebben aangestuurd op verkoop aan de huidige kopers vanwege zijn betrokkenheid bij de verkoop van hun eigen woning.
De commissie oordeelde echter dat de makelaar transparant is geweest over zijn dubbele rol en geen belangenverstrengeling heeft plaatsgevonden. De makelaar heeft klaagster adequaat geïnformeerd over de risico’s van het hogere bod van de tweede koper, vooral gezien de staat van de woning en de eerdere afwijzingen van potentiële kopers. Klaagster had zelf de keuze om de koopovereenkomst te ondertekenen. De commissie verklaarde de klacht ongegrond en legde geen kosten op aan de makelaar.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft schending van de erecode van de NVM vanwege belangenverstrengeling en onvoldoende transparantie ten aanzien van het biedingsproces.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster stelt dat de makelaar in gebreke is gebleven bij de verkoop van de woning van haar overleden vader. Hij heeft zich niet gehouden aan de erecode waartoe een NVM makelaar zich hoort te houden.
Klaagster stelt dat er sprake is geweest van belangenverstrengeling nu beklaagde de opdracht heeft aanvaard om (ook) de woning van de kopers te verkopen. Tevens heeft beklaagde niet voldaan aan zijn informatieverplichting jegens klaagster. Hij heeft geen juiste informatie gegeven en informatie achtergehouden ten aanzien van een tweede koper die een serieus bod had gedaan. Als beklaagde klaagster juist had geïnformeerd over de bieding van de tweede koper, dan zou zij de koopovereenkomst met de huidige kopers niet hebben ondertekend. Beklaagde heeft zijn zorgplicht jegens klaagster geschonden vanaf het moment dat de tweede koper in beeld kwam. Beklaagde heeft aangestuurd op de verkoop aan de huidige kopers door klaagster valselijk te informeren en een verkeerd beeld te geven van de tweede koper, en daarbij gebruik gemaakt van de onwetendheid en onzekerheid van klaagster. Voorts heeft beklaagde klaagster niet actief inzage gegeven in het dossier. Er is geen biedlogboek. De tweede koper heeft geen eerlijke kans gehad om op de woning te bieden.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft als verkopend makelaar, in opdracht van klaagster en haar zus bemiddeld bij de verkoop van het woonhuis van de overleden vader. In de opdracht tot dienstverlening d.d. 1 juni 2023 is de vraagprijs bepaald op € 489.000,00 kosten koper.
Op 14 augustus 2023 hebben kopers een bod van € 439.500,00 uitgebracht onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van verkoop van hun eigen woning (no-risk clausule). Beklaagde heeft dit bod op 15 augustus 2023 met klaagster besproken en klaagster heeft het bod geaccepteerd, onder de voorwaarde dat in de koopakte een bepaling werd opgenomen dat de woning in de verkoop zou blijven, dat klaagster een mogelijkheid zou krijgen om de koopovereenkomst te ontbinden in geval van een beter verkoopresultaat en dat de kopers dan de gelegenheid zouden krijgen om binnen 2 werkdagen (48 uur) hun koopovereenkomst alsnog onvoorwaardelijk te maken. Dit is vastgelegd in artikel 20 van de koopakte van 8 september 2023.
Op 4 september 2023 heeft de tweede koper., samen met haar vriend, de woning, bezichtigd. Beklaagde heeft haar tijdens de bezichtiging gewezen op de met de eerste kopers overeengekomen koopovereenkomst met 48-uurs clausule. Beklaagde heeft haar meegedeeld dat om die reden de bezichtigingen nog doorliepen en dat het de tweede koper vrijstond om een bod uit te brengen. Daarmee gaf beklaagde aan dat de woning nog niet verkocht was. Er was immers nog geen koopakte getekend door partijen. De tweede koper heeft op 5 september 2023 een bod van € 475.000,00 uitgebracht, met een financieringsvoorbehoud. Dezelfde dag heeft beklaagde dit bod met klaagster besproken. Het is juist dat beklaagde bij die gelegenheid zijn twijfels heeft uitgesproken over de geloofwaardigheid van de bieding. De tweede koper bracht immers een hoog bod uit op een woning waaraan veel verbouwd moest worden, met hoge bouwkosten als gevolg. Zij bracht het bod uit na slechts 1 bezichtiging, waarbij zij niet werd vergezeld van een bouwkundige, aannemer of aankopend makelaar. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat de woning al door meer dan 20 kandidaten was bezichtigd en dat verkoop steeds uitbleef vanwege de te verwachten hoge verbouwingskosten. Ook de eerste kandidaat-koper was om die reden afgehaakt. Het was de taak van beklaagde als verkopend makelaar om klaagster te wijzen op de risico’s die hij zag bij verkoop aan een gegadigde, die in haar bod ook een financieringsvoorbehoud maakt, terwijl er mondeling overeenstemming bestond met kopers, die zich wel heel goed in de (staat van de) woning hadden verdiept. Naar aanleiding van de toelichting die beklaagde in het gesprek gaf, gaf klaagster aan ook weinig vertrouwen in het bod, met financieringsvoorbehoud, te hebben.
Op 8 september 2023 is een koopakte getekend door klaagster en kopers met een koopsom van € 439.500,-. Op dat moment had klaagster er nog voor kunnen kiezen om geen koopovereenkomst aan te gaan met de kopers. Dat is ook uitdrukkelijk besproken, maar klaagster gaf aan te kiezen voor meer zekerheid en gaf ook aan dat zij zich moreel gehouden voelde zich te houden aan de reeds gemaakte afspraken met de kopers.
Op 11 september 2023 heeft de tweede koper gemaild dat zij toch alsnog onvoorwaardelijk wilde kopen.
Op 13 september 2023 is een (tweede) koopovereenkomst tot stand gekomen tussen klaagster en tweede koper.
Na ontbinding van de (tweede) koopovereenkomst met tweede koper, heeft op 25 oktober 2023 de levering van de woning aan de eerste kopers plaatsgevonden.
Beklaagde betwist dat er sprake is geweest van een belangenverstrengeling. Beklaagde had geen enkel belang bij verkoop aan de kopers. Laat staan dat beklaagde überhaupt zich voor een opdracht zou laten beïnvloeden om aan een bepaalde partij te verkopen.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Ingevolge onderdeel A van de bijlage behorend bij de Erecode NVM dient een makelaar (aan- en verkoop) enkel het belang van zijn/haar opdrachtgever. Het is de makelaar niet toegestaan gelijktijdig een ander belang te dienen dan dat van diens opdrachtgever. Als er ook andere belangen spelen, wordt met de opdrachtgever besproken hoe deze ervan verzekerd is dat enkel zijn/haar belang wordt gediend.
Een verkopend makelaar behandelt alle potentiële en kandidaat-kopers op gelijke wijze. De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod (bijlage onder E).
De commissie overweegt in de eerste plaats dat klaagster niet ontvankelijk is in haar klacht voor zover deze ziet op de wijze waarop beklaagde tweede koper heeft geïnformeerd. Tweede koper is geen procespartij in deze.
Klaagster heeft beklaagde verweten dat hij haar belangen niet goed heeft behartigd bij de verkoop van de woning van haar overleden vader. Ter zitting heeft zij aangegeven dat beklaagde tevens is opgetreden als verkoper van het huis van kopers en hij er dus belang bij had dat klaagster de woning aan kopers zou verkopen. Desgevraagd heeft klaagster meegedeeld dat zij wel hierover door beklaagde op de hoogte is gesteld.
Beklaagde heeft ter zitting meegedeeld dat het juist is dat hij als bemiddelaar bij de verkoop van de woning van de kopers is aangesteld, nadat hij klaagster hierover heeft geïnformeerd. In de koopovereenkomst van 8 september 203 was een voorbehoud van verkoop van de eigen woning (no-risk clausule) opgenomen. Omdat de verkoop van de woning aan kopers afhankelijk was van de verkoop van de eigen woning van kopers, was het ook voor klaagster van belang dat beklaagde zicht had op de verkoop van deze woning.
De commissie is van oordeel dat beklaagde voldoende transparant is geweest naar klaagster over de werkzaamheden die hij voor de kopers zou uitvoeren. De commissie heeft geen belangenverstrengeling kunnen vaststellen. Zij verklaart dit klachtonderdeel ongegrond.
Klaagster heeft gesteld dat beklaagde haar niet voldoende heeft geïnformeerd over de tweede bieding en een verkeerd beeld heeft geschetst over de tweede koper. Hij heeft geen juiste informatie gegeven en informatie achtergehouden ten aanzien van een tweede koper die een serieus bod had gedaan.
De commissie overweegt dat een makelaar een zorgplicht heeft ten opzichte van zijn opdrachtgever. Dit betekent dat hij een opdrachtgever dient te wijzen op de risico’s bij het aannemen van bepaalde biedingen.
Ter zitting heeft beklaagde aangegeven dat in de periode dat de woning op de markt stond tot het eerste bod van kopers en 20 kandidaten het huis hebben bezichtigd, die geen van allen een bod hebben uitgebracht vanwege de hoge verbouwingskosten. De kopers hebben meerdere keren het huis bezichtigd en hebben een bod uitgebracht waarbij is rekening gehouden met deze verbouwingskosten. De tweede koper heeft vervolgens op 5 september 2023 een veel hoger bod uitgebracht, met een financieringsvoorbehoud, zonder nader onderzoek te hebben gedaan naar de staat van het huis. Gelet op de verkoopgeschiedenis van de woning lag het, naar het oordeel van de commissie, voor de hand dat beklaagde klaagster heeft gewezen op de risico’s van deze tweede bieding waarbij uitdrukkelijk een financieringsvoorbehoud was opgenomen. Klaagster heeft er zelf voor gekozen om op 8 september 2023 de koopovereenkomst met de kopers te ondertekenen. Toen de eerste koper haar financieringsvoorbehoud heeft laten vallen op 11 september 2023, is er met haar een koopovereenkomst gesloten op 13 september 2023 zonder voorbehoud van financiering.
In artikel 20 van de koopakte van 8 september 2023 is een bepaling opgenomen dat de woning in de verkoop zou blijven en dat klaagster een mogelijkheid zou krijgen om de koopovereenkomst te ontbinden in geval van een beter verkoopresultaat. De kopers krijgen de gelegenheid om binnen 2 werkdagen (48 uur) hun koopovereenkomst alsnog onvoorwaardelijk te maken.
Vast staat dat de kopers hun voorbehoud hebben laten vallen binnen deze 48-uurs termijn waarna de koopovereenkomst onherroepelijk is geworden.
De commissie is van oordeel dat beklaagde tijdens het biedproces transparant is geweest naar alle partijen. Niet kan worden vastgesteld dat beklaagde niet heeft gehandeld conform de regels van de NVM.
De commissie verklaart de klachten van klaagster ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Tevens bepaalt de commissie dat beklaagde geen bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie is verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 januari 2025.