Commissie: Makelaardij
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
229029/246842
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument diende een klacht in tegen een makelaar die zonder schriftelijke opdracht een woning te huur aanbood, terwijl de consument mede-eigenaar was en hier niet van op de hoogte was. Ook probeerde de makelaar te bemiddelen tussen de consument en zijn broer, terwijl hij zelf belang had bij de verhuur. De Geschillencommissie oordeelt dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en dat de klacht gegrond is. Toch krijgt de consument geen schadevergoeding van €7.000, omdat niet duidelijk is geworden dat de gemaakte kosten direct het gevolg zijn van het handelen van de makelaar. De commissie vindt dat het verband tussen de fouten van de makelaar en de schade onvoldoende is aangetoond. Wel moet de makelaar het klachtengeld van €77,50 aan de consument vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft de bemiddeling door de makelaar bij de verhuur van een woning waarvan de consument tezamen met zijn broer eigenaar was. Daarvoor is geen schriftelijke opdracht opgesteld.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Zijn broer en de consument hadden een vastgoedportefeuille. De makelaar was ingeschakeld om deze te verkopen. Twee panden waren reeds na succesvolle bemiddeling door de makelaar verkocht. Over een derde pand ontstond een conflict tussen de broers. Zonder de consument daarin te kennen heeft de makelaar deze woning te huur aangeboden, op Funda gezet en heeft er een kijkdag plaatsgevonden. Daarop aangesproken heeft de makelaar de consument geïntimideerd, maar de consument heeft te kennen gegeven geen enkele verbintenis met zijn broer meer te willen aangaan. Daarna heeft de makelaar zich opgeworpen als mediator in welk traject de consument zich onveilig heeft gevoeld en werden zijn belangen niet goed behartigd omdat de makelaar natuurlijk belang had bij de uitkomst omdat hij het pand al in de verhuur had gezet.
Door dit alles is de relatie met de broer nog verder verzuurd en heeft de consument zich genoodzaakt gezien een advocaat in de arm te nemen om zich te verweren tegen zijn broer (kosten € 3.000, –). Die verweet hem namelijk de leegstand van het pand en dat zou kunnen leiden tot een melding bij de gemeente op grond van de Leegstandwet waardoor de gemeente een gebruiker van het pand zou kunnen aanwijzen. Ook heeft hij de bemiddelingskosten van een andere makelaar, die het pand uiteindelijk succesvol bemiddelde voor verkoop, moeten betalen (kosten € 4.000, –). De schade van € 7.000, — wil de consument van de makelaar vergoed krijgen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er bestond een langjarige relatie tussen de broers als klanten van zijn kantoor. Omdat de relatie tussen de broers verslechterde werd de makelaar betrokken bij de afbouw van de vastgoedportefeuille. Toen het bewuste pand leeg kwam te staan ging de makelaar net zoals voorheen op zoek naar een huurder. Van de consument vernam de ondernemer telefonisch dat hij daarmee akkoord was mits er maar goede afspraken zouden worden gemaakt met zijn broer. Hij heeft inderdaad geprobeerd de broers op een lijn te krijgen. Toen dat niet lukte is de bemiddeling voor de verhuur stopgezet. De makelaar heeft geen kosten in rekening gebracht voor zijn werkzaamheden.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument maakt twee terechte verwijten aan het adres van de makelaar. Ten eerste dat hij zonder schriftelijke opdracht tot bemiddeling aan de slag is gegaan om een huurder voor het pand te zoeken. De makelaar betwist dit namelijk niet terwijl uit de algemene voorwaarden van de NVM volgt dat een opdracht tot bemiddeling altijd schriftelijk moet worden overeengekomen. Evenmin betwist de makelaar overigens dat de consument niet afwist van de plaatsing op Funda en evenmin van de kijkdag.
Het tweede terechte verwijt is dat de makelaar heeft geprobeerd om te bemiddelen tussen de broers terwijl hij daar zelf een belang bij had omdat hij de woning reeds in de verhuur had gedaan en daarvoor kosten had gemaakt die hij natuurlijk vergoed wilde zien. Dat is een vorm van belangenverstrengeling waar de makelaar zich verre van had moeten houden.
De klacht is dus gegrond.
Het door de consument verlangde, te weten schadevergoeding, kan echter niet worden toegewezen. Daarvoor is namelijk van belang dat er een causaal verband moet worden aangetoond tussen de twee verwijten (oftewel de twee tekortkomingen van de makelaar) en de schade. Daarop heeft de commissie op de zitting doorgevraagd, maar van dat verband is onvoldoende gebleken. De makelaar heeft immers geprobeerd de woning te verhuren en zodoende leegstand te voorkomen wat eventuele schade mogelijk had kunnen voorkomen. Verder is de vraag hoe een poging tot bemiddeling tot schade kan leiden. Ook is van belang dat de beide broers een procedure bij de rechtbank voorbereiden waarin niet kan worden uitgesloten dat deze schadeposten daarvan onderdeel uitmaken en waarvoor mogelijk zijn broer aansprakelijk kan worden gehouden of waarin mogelijk wordt beslist dat de consument deze voor eigen rekening moet houden. Tot slot geldt dat aan de commissie onvoldoende duidelijk is gemaakt hoe de broer de consument heeft gedwongen tot het maken van deze kosten en wat de rol van de makelaar daarbij is geweest. Het is de commissie dus onvoldoende gebleken dat de makelaar aansprakelijk is voor de beide schadeposten.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is maar dat het door de consument verlangde niet kan worden toegewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klacht is gegrond.
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
De makelaar dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 5 april 2024.