Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
664900/815574
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een klager verwijt een makelaar dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld in een planschadezaak waarbij haar vader, als adviseur, de ouders van de klager bijstond. De vader gebruikte briefpapier van het makelaarskantoor, stuurde een factuur op eigen naam en startte via het kantoor een incassoprocedure toen betaling uitbleef. De klager vindt dat de makelaar haar vader onterecht faciliteert, onvoldoende reageert op vragen en niet deskundig is. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar transparant was over de rol van haar vader en dat zij inhoudelijk mocht verwijzen naar zijn expertise. Wel acht de commissie het starten van een incassoprocedure zonder dat er een duidelijke factuur op naam van het kantoor was verstuurd onzorgvuldig en tuchtrechtelijk verwijtbaar. De klacht wordt op dat punt gegrond verklaard, maar er wordt geen sanctie opgelegd. De makelaar moet wel het klachtengeld en de behandelingskosten vergoeden.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het door klager vermeend onzorgvuldig handelen door beklaagde.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De vader van beklaagde heeft de ouders van klager bijgestaan in een planschadeprocedure tegen de gemeente.
Beklaagde faciliteert haar vader om naar externe partijen (o.a. de gemeente en de rechtbank) haar briefpapier en bedrijfsuitingen te gebruiken, ondanks dat haar vader geen onderdeel van haar onderneming is. Daarnaast voert haar vader werkzaamheden uit waar beklaagde geen weet van heeft en waarvan zij inhoudelijk niet op de hoogte is.
Beklaagde heeft een taxatierapport opgesteld en daarin fouten gemaakt. Dit heeft zij pas aangepast, nadat zij dit met haar vader had overlegd. Klager twijfelt erg aan de eigen zorgvuldigheid en deskundigheid van beklaagde. Zij voert schijnbaar uit wat haar vader haar opdraagt.
De vader van beklaagde heeft voor zijn bijstand een factuur op zijn naam aan de ouders van klager doen toekomen. Daarover is een geschil ontstaan. Beklaagde is vervolgens namens haar onderneming een incassoprocedure voor betaling van deze factuur gestart.
Klager is van mening dat beklaagde deze procedure moet intrekken en de door zijn ouders gemaakte kosten (ook van juridische bijstand) moet vergoeden, almede de reeds onterechte betalingen moet terugstorten.
Daarnaast dient beklaagde niet langer toe te staan dat haar vader gebruik maakt van haar briefpapier en bedrijfsuitingen. Voorts dient zij op een normale manier netjes te communiceren als er een klacht is en/of probleem is.
Beklaagde handelt volgens klager in strijd met de goede eer en stand van het beroep.
Ter zitting heeft klager toegelicht dat hij van mening is dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld, omdat zij;
– niet reageerde op vragen/verzoeken van klager, zijn ouders en/of de advocaat van zijn ouders; zij is niet deskundig/inhoudelijk op de hoogte en verwees steeds naar haar vader;
– haar vader faciliteert om onder haar bedrijf te opereren;
– een procedure is gestart voor betaling van een factuur die haar vader in privé aan de ouders van klager heeft gestuurd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De vader van beklaagde is als adviseur betrokken bij de onderneming van beklaagde. Hij heeft de ouders van klager op hun uitdrukkelijk verzoek bijgestaan in de planschadeprocedure. Op grond van interne afspraken heeft hij bevoegdheid tot zelfstandig functioneren en zelfstandig opstellen van een factuur.
Op grond van deze afspraken heeft hij de factuur voor de ouders van klager op privé opgesteld. Dat deze op papier met briefhoofd van de onderneming van beklaagde is verzonden, staat daarbuiten. Over de partijverhouding tussen de onderneming van beklaagde en de vader van beklaagde is nimmer verwarring geschapen.
De vader van beklaagde heeft de factuur juist gematigd. Als beklaagde deze factuur op naam van haar onderneming moet versturen, dan wordt een forfaitaire vergoeding in rekening gebracht zonder korting of matiging.
Omdat de ouders van klager de nota niet betaalden, is een incassobureau ingeschakeld. Desondanks bleven zij, hun zoon en hun rechtsvertegenwoordiger beklaagde benaderen. Beklaagde heeft steeds aangegeven “dat incasso de zaken in handen heeft”. Beklaagde is wel degelijk op de hoogte van het doen en laten van haar vader.
De taxatie die beklaagde heeft uitgebracht, bevat geen fouten; er zijn alleen waardes omgedraaid.
Ter zitting heeft beklaagde toegelicht dat zij ten behoeve van de planschadeprocedure een taxatierapport heeft uitgebracht. Die procedure zelf is gevoerd door haar vader, omdat hij terzake kundig is. Haar vader heeft voor zijn werkzaamheden zelfstandig een factuur aan de ouders van klager gestuurd, omdat hij aanleiding zag tot matiging. De incasso daarvan loopt via beklaagde.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De klacht
Blijkens de ‘opdracht en machtiging’ van 4 september 2021 hebben de ouders van klager aan het kantoor van beklaagde, vertegenwoordigd door de vader van klager een ‘opdracht en tevens een machtiging’ verstrekt in een planschadezaak. Vaststaat dat beklaagde voor de bepaling van de omvang van de planschade een taxatierapport heeft opgesteld.
Klager maakt beklaagde een drietal verwijten ten aanzien van de wijze waarop zij jegens zijn ouders heeft gehandeld.
1) Niet reageren
Klager verwijt beklaagde allereerst dat zij niet reageerde op vragen/verzoeken van beklaagde en/of zijn ouders dan wel hun advocaat.
De commissie stelt vast dat op 22 september 2021 een e-mailwisseling tussen klager en beklaagde heeft plaatsgevonden over het door beklaagde opgestelde taxatierapport en dat beklaagde het taxatierapport op verzoek van klager heeft aangepast.
Reeds daarom zal de commissie de stelling van klager dat beklaagde niet reageerde op vragen/verzoeken passeren.
Klager stelt in dit kader dat hij ook twijfelt aan de deskundigheid van beklaagde. De commissie is echter van oordeel dat omdat beklaagde persoonlijk kennelijk geen of onvoldoende kennis heeft ten aanzien van planschade zij haar vader hierin heeft betrokken als deskundige en dat hij daarom degene is geweest die de ouders van klager hierin heeft bijgestaan. Dat hij daarbij optrad als haar vertegenwoordiger in deze zaak is ook duidelijk vermeld in de opdracht, die de ouders van klager hebben ondertekend. Dat beklaagde bij inhoudelijke vragen over de planschade kennelijk heeft verwezen naar haar vader, kan haar gelet op de onderlinge verhoudingen niet worden verweten.
2) Door beklaagde faciliteren van haar vader
Klager beklaagt zich erover dat beklaagde haar vader heeft gefaciliteerd om onder haar naam te opereren.
Zoals hiervoor overwogen, heeft beklaagde de planschadezaak laten behandelen door haar vader vanwege zijn deskundigheid op dit terrein. Dit stond haar vrij, zeker nu zij daarover blijkens de opdracht ook volstrekt transparant is geweest.
3) Incasso van de factuur
De commissie stelt vast dat de vader van beklaagde op 15 april 2024 op eigen titel voor de door hem verrichte werkzaamheden een factuur naar de ouders van klager heeft gestuurd. Toen betaling daarvan uitbleef, is een incassoprocedure op naam van het kantoor gestart. De commissie acht dit onzorgvuldig en in strijd met artikel 2 sub b van de VBO beroeps- en gedragscode. De commissie is van oordeel dat beklaagde door het aanhangig maken van een incassoprocedure zonder eerst een (overzichtelijke, gespecificeerde) factuur op haar naam te doen uitgaan, tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Dit betekent dat de klacht van klager in dit opzicht gegrond is. De commissie ziet echter geen aanleiding tot het opleggen van een sanctie aan beklaagde en laat het bij de constatering hiervan.
Nu de klacht van klager gedeeltelijk gegrond is, zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht over het starten van een incassoprocedure zonder onderliggende factuur van beklaagde gegrond en verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie is verschuldigd;
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer K. Bor en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 8 april 2025.