Makelaar heeft bouwkundig bureau ingeschakeld voor aankoopkeuring. Makelaar aansprakelijk voor bouwkundig bureau (hulppersoon) als voor eigen gedragingen.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Conformiteit    Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: MAK07-0010

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil   Het geschil betreft de kwaliteit van de dienstverlening in het kader van de verkoopopdracht   De consument heeft een bedrag van € 15.744,89 niet betaald en bij de commissie in depot gestort.   Standpunt van de consument   De consument heeft in een uitgebreide brief van tien pagina’s haar klachten verwoord en deze nadien op verzoek van de commissie samengevat in een opsomming van tien klachtonderdelen. De klachten zijn evenwel alle terug te voeren op het verwijt dat de consument aan de ondernemer maakt terzake van haar rol in het verloop van de onderhandelingen in het kader van de verkoop van haar woning waarbij de ondernemer bemiddelde.   In essentie verwijt de consument het de ondernemer dat zij als verkoopster gehouden was een overeenkomst gestand te doen met een wederpartij met wie zij niet wilde contracteren. Door de opstelling van de ondernemer was zij echter in een situatie gebracht waarin zij gebonden was aan de uiteindelijke kopers.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   De ondernemer stelt zich in essentie op het standpunt dat de consument uit vrije wil na rustig overleg heeft ingestemd met de koop waaraan zij dus uiteindelijk ook gebonden bleek te zijn.   Beoordeling van het geschil   In deze zaak gaat het om de gang van zaken in het verloop van onderhandelingen tussen enerzijds de consument, bijgestaan door de ondernemer als makelaar en anderzijds twee partijen – familie H. en familie K. – die zich ter andere zijde als potentiële kopers aandienden. De gang van zaken is uitgebreid verwoord in de door beide partijen schriftelijk ingediende stukken. Op basis van die informatie is de kwestie ter zitting met beide partijen besproken.   De commissie heeft daarbij de feiten nader kunnen vaststellen waarbij voor de beoordeling als uitgangspunt de hierna weergegeven stellingname door de consument zal worden genomen. De consument is op 21 juni 2006 gebeld door de ondernemer met de mededeling dat de familie H. € 890.000,– bood en de familie K. € 885.000,–. De ondernemer heeft in dit telefoongesprek aangedrongen op een beslissing van de consument. Dezelfde dag heeft de consument na 17.30 uur de ondernemer gebeld waarbij zij heeft meegedeeld in te stemmen met het bod van € 890.000,– onder toevoeging dat zij liever meer zou ontvangen. Vervolgens heeft de familie K. rechtsreeks contact gehad met de consument waarin haar is meegedeeld dat familie K. hoger wilde bieden dan de familie H.   Daags nadien is er overleg geweest tussen de consument en de ondernemer waarbij – kort gezegd – is gesproken over de vraag of er een mogelijkheid bestond alsnog de koop met familie K. te sluiten waartegen de ondernemer zich heeft verzet. Uiteindelijk heeft de consument op 22 juni 2006 in de namiddag aan de ondernemer meegedeeld; afwikkelen dan maar met H.   Uit deze feiten blijkt dat de consument toestemming heeft gegeven voor een koop met H. waaraan zij dus jegens deze gebonden was. Dat sprake was van druk wil de commissie aannemen. Transacties als deze, waarin grote belangen voor de contractanten op het spel staan en waarin bovendien keuzes gemaakt dienen te worden tussen tal van mogelijke reacties op meerdere, min of meer tegelijk uitgebrachte, biedingen brengen uit hun aard voor een niet professioneel betrokkene druk met zich mee.   Juist aan die omstandigheid ontleent het beroep van makelaar in belangrijke mate zijn bestaansgrond. Van de makelaar mag worden verwacht dat deze naar beste kunnen een inschatting maakt van de goede en kwade kansen die zich op keuzes in het onderhandelingsproces kunnen verwezenlijken. Dit behoort tot de kern van de bemiddelingsovereenkomst waarin de makelaar met professionaliteit, afstand en ervaring zijn cliënt zo goed mogelijk bijstaat om deze van advies te dienen. Uiteraard rust daarbij de plicht op de makelaar zich primair ervan te vergewissen of de cliënt daarbij zelf voor een bepaalde opstelling de voorkeur heeft. Dat in het onderhavige geval de ondernemer voorkeuren of aarzelingen dan wel beleefde druk heeft miskend is niet met voldoende onderbouwing gesteld.   Integendeel, de consument heeft één- en andermaal haar instemming gegeven met de transactie met H. Het verwijt dat de ondernemer niet gewezen heeft op de mogelijkheid de koop ongedaan te maken na ondertekening van de akte is onterecht. Terecht heeft de ondernemer zich op het standpunt gesteld dat het bij een naar objectieve maatstaven genomen normaal verlopen onderhandelingsproces het niet op haar weg ligt een dergelijke handelwijze te adviseren.   Ook het verwijt dat de ondernemer bekend was met de familie H. en om die reden belang had bij de totstandkoming van een transactie is onvoldoende onderbouwd. Wat dat aangaat is niet meer komen vast te staan dan dat de ondernemer mevrouw H. van gezicht kende als een van de ouders wier kind dezelfde school bezocht als haar kind. Niet valt in te zien waarom een dergelijke omstandigheid vooraf aan de consument zou moeten worden meegedeeld.   Wel gegrond is het onderdeel van de klacht waarin de consument aan de ondernemer verwijt dat geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst is verstrekt. Weliswaar stelt de ondernemer dat een dergelijke bevestiging van de overeenkomst op 6 juni 2006 is overhandigd doch enige nadere staving van die stelling ontbreekt zodat dit niet als vaststaand kan worden aangenomen en dientengevolge de bepalingen uit die overeenkomst of de algemene voorwaarden terzake de verschuldigdheid van courtage buiten toepassing blijven. Bij gebreke van een bedongen courtage wordt op de voet van art. 7:411 BW – de overeenkomst is immers eenzijdig door de consument beëindigd – het door de consument aan de ondernemer verschuldigde loon door de commissie in redelijkheid vastgesteld op € 10.000,– inclusief BTW.   Derhalve wordt als volgt beslist.   Beslissing   De commissie verklaart de klacht ten aanzien van de in rekening gebrachte courtage gegrond.   De commissie bepaalt dat de consument aan de ondernemer een bedrag van €  10.000,– inclusief BTW verschuldigd is en bepaalt dat dit bedrag uit het depot zal worden voldaan onder aftrek van het klachtengeld.   De commissie verklaart de overige klachten ongegrond en bepaalt dat het resterende deel van het in depot gestorte bedrag zijnde € 5.744,89 (€ 15.744,89 -/- € 10.000,–) zal worden overgemaakt aan de consument.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 5 september 2007.