Makelaar heeft de opdracht teruggegeven zonder dat daarvoor een gewichtige reden aanwezig was. Consument is daarom geen kosten verschuldigd.

  • Home >>
  • Makelaardij >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Opdracht    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 75181

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de gevolgen van het teruggeven van een opdracht tot bemiddeling bij verkoop.   De consument heeft een bedrag van € 417,40 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.   De consument heeft in december 2012 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument, zoals nader toegelicht ter zitting, luidt in hoofdzaak als volgt.   Wij hebben onze woning op 2 februari 2010 bij de ondernemer in verkoop gegeven. In de opdracht is vermeld dat fotokosten, stylingkosten en dergelijke voor rekening van de ondernemer zijn, tenzij wij de opdracht zouden intrekken. Voor advertentiekosten werd een plafond afgesproken. Het lukte de ondernemer niet om voor de voorgestelde prijs de woning verkocht te krijgen, en toen heeft hij – eind 2012 – de opdracht terug gegeven. Vervolgens bracht hij fotokosten, stylingkosten en dergelijke in rekening tot een bedrag van € 417,40. Deze heb ik niet betaald en behoef ik volgens mij ook niet te betalen. De advertentiekosten groot € 489,44 die de ondernemer mij in rekening bracht heb ik wel betaald; overigens had ik al eens de kosten van een Open Huizenroute à € 662,83 betaald.   De kosten van styling, fotokosten en dergelijke komen voor risico van de ondernemer. Ik heb de opdracht niet ingetrokken en niet opgeschort.   De consument verlangt dat de commissie zal bepalen dat hij de thans door de ondernemer gevorderde kosten niet verschuldigd is.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer, zoals mede toegelicht ter zitting, luidt in hoofdzaak als volgt.   De door de consument bedoelde kosten komen inderdaad voor onze rekening bij een geslaagde verkoop, maar dat betekent niet dat deze ook voor onze rekening blijven als de verkoop niet slaagt.
Het lukte ons niet de woning voor € 149.000,– te verkopen. De woning heeft bijna drie jaar te koop gestaan en al die tijd is de consument slechts € 500,– met zijn prijs gezakt, terwijl de markt in die tijd sterk naar beneden is gegaan.   Het is voor ons ook een beetje een testcase. Wij willen wel weten waar wij aan toe zijn.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   Uit artikel 6 lid 1 in samenhang me art. 6 lid 4 van de NVM-voorwaarden blijkt dat de ondernemer de opdracht kan teruggeven wegens een gewichtige reden, en dat daardoor de opdracht eindigt. Art. 17 bevat bepalingen omtrent vergoeding van de kosten. Lid 1 houdt in dat als regel de consument de kosten vergoedt, maar dat daarover vooraf afspraken moeten worden vastgelegd. Dit geldt ook als de opdracht wordt opgeschort of eindigt; ook als deze eindigt door teruggave van de opdracht. Een redelijke uitleg van de bepaling dat de consument ook bij het teruggeven van de opdracht de kosten is verschuldigd brengt met zich dat deze verplichting enkel bestaat indien de ondernemer terecht de opdracht heeft teruggegeven, en daarvoor dient sprake te zijn van een gewichtige reden. Krachtens art. 7:408 lid 2 BW kan iemand die de overeenkomst is aangegaan in de uitoefening van zijn beroep op bedrijf de overeenkomst opzeggen als de opdracht van onbepaalde duur is dan wel indien sprake is van gewichtige redenen. Krachtens art. 7:400 lid 2 BW kan hiervan worden afgeweken bij overeenkomst. In casu is dit geschied, onder meer doordat het begrip "gewichtige reden" een nadere invulling heeft gekregen in art. 6 lid 4 van de NVM-voorwaarden. In genoemd artikel wordt verwezen naar de situatie van art. 12 lid 1, doch die situatie doet zich niet voor. Voorts wordt verwezen naar een ernstige verstoring van de relatie. Deze opzeggingsgrond spoort met wat in het algemeen wordt aangenomen in het kader van art. 7:408 BW (zie Tekst&Commentaar bij genoemd artikel, aantekening 2, en de daar aangehaalde verwijzing naar de Parlementaire Geschiedenis bij de Overgangswet 7, pag. 325). Van een ernstig verstoorde relatie of een vertrouwensbreuk is echter geen sprake. Er is feitelijk enkel een verschil van inzicht ten aanzien van de te hanteren vraagprijs. Uit de omschrijving van art. 6 lid 4, waarin de woorden "in elk geval" voorkomen – welke woorden kennelijk de strekking hebben buiten twijfel te stellen dat in die gevallen hoe dan ook sprake is van een gewichtige reden – valt af te leiden, dat de gewichtige redenen niet tot die twee gevallen zijn beperkt. In art. 7:402 BW zijn nadere bepalingen opgenomen voor het geval bepaalde aanwijzingen niet worden opgevolgd, doch het gaat daarbij om aanwijzingen door de opdrachtgever, in dit geval dus door de consument.   Voorop gesteld moet worden dat bij het geven van de opdracht partijen het er kennelijk over eens waren dat € 149.500,– een goede vraagprijs was. Algemeen bekend is dat sedertdien de prijzen niet onaanzienlijk zijn gedaald. Dat laat onverlet dat de ondernemer destijds kennelijk die vraagprijs aanvaardbaar vond.   Vervolgens dient bezien te worden of de omstandigheid dat de prijzen op de markt aanzienlijk zijn gedaald ertoe dient te leiden dat van de opdrachtgever – althans in de relatie tot de makelaar, voor wat betreft diens aanspraak op vergoeding – verwacht mag worden dat hij zijn vraagprijs neerwaarts bij stelt. Het is een legitiem verlangen van de opdrachtgever om daarvan af te zien, in afwachting van betere tijden. Evenmin is het onredelijk als hij in de relatie tot de ondernemer pas op de plaats maakt, in die zin dat hij de opdracht intrekt noch opschort, en slechts de instructie geeft tot een volstrekt passieve houding. Van de makelaar kan hij dan niet verwachten dat deze enige actie onderneemt, de woning op Funda handhaaft, en zo meer. De keerzijde ervan is dat als de woning dan toch verkocht wordt, zelfs zonder enige inspanning van de makelaar, deze toch recht heeft op courtage. Bij dit alles komt dat de makelaar het in de hand heeft om in voorkomend geval zijn afspraken dusdanig vorm te geven, dat hij bij teruggave in bepaalde gevallen enige aanspraak op vergoeding van kosten kan maken.   Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.   Beslissing   De commissie verstaat dat de consument niets meer verschuldigd is.   Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 76,26 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.   Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.   Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Het depotbedrag wordt terugbetaald aan de consument.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 16 april 2013.