Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Belangenverstrengeling / Informatie
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
234171/243336
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde heeft jegens klager opgetreden als zijn aankoopmakelaar. Weliswaar heeft beklaagde in verband met mogelijke belangenverstrengeling een andere aankoopmakelaar voor klager gevonden, maar toch is klager van mening dat er sprake was van belangenverstrengeling. Daarnaast wist beklaagde volgens klager dat de vragenlijst onjuist is ingevuld door de vorige eigenaren van de woning. De commissie volgt klager niet in zijn klacht. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024 te Den Haag.
Klager heeft via digitale verbinding zitting bijgewoond, bijgestaan door zijn dochter.
Beklaagde werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam].
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Medio maart 2021 heeft klager beklaagde verzocht om voor hem aankoopmakelaar te worden. Na een reeks van bezichtigingen kwam er bij beklaagde een woning in de verkoop in [plaats] die wellicht geschikt zou kunnen zijn voor klager. In verband met een mogelijke belangenverstrengeling heeft beklaagde een andere aankoopmakelaar voor klager gevonden, die klager al bij andere bezichtigingen had ontmoet. Klager stelt dat beklaagde zich desondanks toch schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling. De bezichtiging van de woning met de nieuwe aankoopmakelaar was gepland op 6 juli 2021 en vooraf zou klager de aankoopmakelaar treffen op het kantoor van beklaagde. Aldaar bleek dat de aankoopmakelaar niet bij de bezichtiging aanwezig kon zijn en dat beklaagde de woning zou laten zien.
Klager was hier vooraf niet over geïnformeerd. Omdat klager een lange reis had gemaakt voor deze bezichtiging wilde hij toch wel graag het huis zien. De dag na deze bezichtiging, is beklaagde nogmaals naar de woning gegaan, nu met de aankoopmakelaar en hebben samen de bezichtiging gedaan. Klager is niet duidelijk wat er toen onderling is besproken.
Tijdens de bezichtiging heeft klager veel vragen gesteld over de pijnpunten en over twijfelachtige oneffenheden in de woning. Beklaagde heeft klager voorgehouden dat de woning in topconditie was en de reparaties waren uitgevoerd door gerenommeerde bedrijven uit [plaats]. Bij de vraag of er een bouwkundig onderzoek kon worden gedaan, kwam er een wel heel kort en bondige reactie: ‘Nee, want dan heb je het huis niet’. Er zijn immers nog veel andere kandidaten. Via andere aspirant-kopers had klager vernomen dat de verkoopmakelaar had verteld dat hij verwachtte dat deze woning wel een ton meer zou opbrengen dan de vraagprijs en er meer dan twintig geïnteresseerden zouden meedoen. Op 12 juli 2021 moesten de digitale biedingen voor 12:00 uur binnen zijn op het kantoor van beklaagde. Beklaagde heeft klager ongeveer een uur na de sluiting van de inschrijving gebeld met de mededeling, dat hij zijn bieding moest verhogen, omdat hij anders het huis niet kreeg. Klager verwijt beklaagde dat hij klager onder druk heeft gezet om de prijs van de woning op te drijven.
Inmiddels woont klager in het huis en heeft hij last van meerdere lekkages. Uit de twee bouwkundige onderzoeken die hij heeft laten uitvoeren na de aankoop zijn veel onregelmatigheden naar voren gekomen en het herstel hiervan gaat tienduizenden euro’s kosten. De vorige eigenaar is van de gebreken op de hoogte geweest, zo blijkt uit informatie van een reparateur, en klager vraagt zich af of ook beklaagde niet ook op de hoogte was.
Een zelfstandige inspecteur van de [bouwkundig inspectiebedrijf] heeft een inspectierapport van 26 bladzijden met gedetailleerde foto’s van de gebreken gemaakt en een herstelbegroting van ruim € 48.585,- opgemaakt. Met de opmerking dat de kosten van het dak waarschijnlijk nog veel hoger zullen uitkomen, als men alle pannen heeft verwijderd en men de schade in realiteit kan zien zoals onder andere het lood en zinkwerk. De zichtbare constructies zijn bijna allemaal gescheurd en/of getracht te repareren met pur.
De vorige verkoper heeft de NVM-vragenlijst niet naar waarheid ingevuld en beklaagde heeft de vragen van klager met betrekking tot vocht in de kruipruimtes niet naar waarheid beantwoord. Beklaagde heeft klager meegedeeld dat alleen in het voorjaar van 2021, de kruipruimte enigszins vochtig leek als gevolg van de hoge grondwaterstand. Achteraf is de oorzaak van het vocht een heel andere geweest. Onder de vloer is het zo nat doordat de waterleiding in de kruipruimte lekte. Bovendien kon ook het hemelwater via de spouwmuur in de kruipruimte komen. De NVM-vragenlijst is aantoonbaar onjuist ingevuld door de vorige eigenaar, waarvan beklaagde op de hoogte moest zijn geweest, omdat de vragenlijst door beklaagde mede is ondertekend
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft een (getekende) aankoopopdracht ontvangen van klager, om hem bij te staan in de zoektocht naar een nieuwe woning. Op een bepaald moment kreeg beklaagde een woning in de verkoop die nagenoeg volledig voldeed aan de wensen en eisen die klager stelde aan zijn nieuwe woning.
Beklaagde heeft klager op de woning gewezen en ook aangegeven dat hij in dit specifieke geval niet als aankoopmakelaar kon optreden, aangezien hij een opdracht had als verkoopmakelaar en geen twee heren gelijktijdig kon dienen, gezien er dan sprake zou zijn van belangenverstrengeling. Gelet op het feit dat er meerdere keren een aankoopbezichtiging was geweest bij de heer [naam] van [aankoopmakelaar] en klager hem dus via die weg kende, heeft beklaagde geadviseerd contact op te nemen met de heer [aankoopmakelaar] om te kijken of hij hun aankoopmakelaar zou kunnen worden. Klager heeft vervolgens zelf de opdracht met deze makelaar afgestemd. Daarmee verviel de aankoopopdracht via beklaagde.
Wegens zijn volle agenda was deze aankoopmakelaar [aankoopmakelaar] op het moment van bezichtigen niet in de gelegenheid om samen met klager mee te gaan naar de ingeplande afspraak in de woning; hij zou op een later moment komen kijken, zo was de afspraak. De heer [aankoopmakelaar] is de volgende dag gekomen om de woning te inspecteren. Beklaagde gaat ervan uit dat hij nadien een en ander met klager heeft geëvalueerd en zijn advies heeft gegeven.
Het object bevond zich ten tijde van de verkoop in zeer goede staat van onderhoud. Het door klager aan de commissie overgelegde bouwkundige rapport is op 6 maart 2023 opgesteld, de woning is verkocht op 21 juli 2021 en bij de notaris gepasseerd op 1 december 2021. In een tijdsbestek van ca. 1,5 jaar kan veel gebeuren. Er waren geen actieve lekkageplekken zichtbaar ten tijde van zowel de verkoop, als tijdens de eindinspectie.
Het feit dat klager stelt dat beklaagde klager een uur na de sluiting (12.00 uur) zou hebben gebeld is en de prijs op zou drijven is pertinent onjuist. Om 12.04 uur heeft de aankoopmakelaar per whatsapp bericht aangegeven dat klager zijn bod wilde verhogen naar een bedrag van € 553.000,- k.k., wat om 12.32 uur per e-mail is bevestigd. De oorspronkelijke bieding bedroeg € 551.800,– k.k. Ook de uitspraak: ’Heb je nog een goede fles wijn in de koeling? Trek die maar open, je hebt het huis’, kan beklaagde nooit gezegd hebben, aangezien het gesprek met de verkoper nog plaats moest vinden aan wie de woning verkocht zou worden. Dit heeft in de loop van de middag plaatsgevonden. Pas daarna is de aankoopmakelaar gebeld.
Er is in een later stadium contact geweest over de vermeende lekkageplekken, die beklaagde met de verkoper heeft besproken. Uiteindelijk is dit een zaak geworden via de rechtsbijstandsverzekering(en) tussen koper en verkoper. Ten tijde van de bezichtigingen was de kruipruimte droog, dit is door meerdere partijen bekeken. Er kan dus geen sprake zijn geweest van een lekkende waterleiding ten tijde van de verkoop.
Beklaagde heeft de NVM-vragenlijst niet ondertekend, aangezien het een meldingsplicht vanuit de verkoper betreft en niet vanuit de makelaar. In de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst is in artikel 23 de ouderdomsclausule opgenomen. Klager heeft de overeenkomst getekend, nadat hij kennis heeft genomen van dit artikel en is hier dus mee akkoord gegaan.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De klacht
Klager verwijt de beklaagde dat er sprake is geweest van een belangenverstrengeling. Daarnaast stelt klager dat de vorige eigenaar van de woning de NVM-vragenlijst niet naar waarheid heeft ingevuld en dat beklaagde hier medeverantwoordelijk voor is gelet op het feit dat deze lijst onderdeel uitmaakte van de onder verantwoordelijkheid van de beklaagde opgemaakte verkoopbrochure. Tenslotte stelt klager dat beklaagde hem onder druk heeft gezet om zijn bod te verhogen en af te zien van een bouwkundige inspectie als ontbindende voorwaarde.
Overwegingen van de commissie
De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld volgens de professionele standaard die in deze beroepsgroep geldt. Beklaagde heeft volgens de NVM-gedragsregels gehandeld door zelf terug te treden als aankoopmakelaar voor de aankoop van de woning die het kantoor in de verkoop kreeg en die aan de door klager gestelde eisen voldeed. Beklaagde is naar het oordeel van de commissie transparant geweest naar klager bij het bezichtigen van de woning. Nadat de aankoopmakelaar verstek heeft laten gaan op de afgesproken datum had klager, indien hij dit wenselijk had geacht, de volgende dag met zijn aankoopmakelaar de woning voor een tweede keer kunnen bezichtigen. Hij heeft hier echter om hem moverende redenen vanaf gezien.
Klager heeft gesteld dat beklaagde hem als verkoopmakelaar beter had moeten informeren over de staat van het huis. Klager stond onder een enorme tijdsdruk vanwege de verkoop van zijn eigen huis. Vanwege de hectiek op de woningmarkt heeft hij zich door de verkoopmakelaar laten leiden: Een bouwkundig rapport kon niet worden opgesteld, want dan ging het huis naar een ander en de bieding moest boven de vraagprijs liggen gezien de enorme belangstelling voor het huis. Beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie gemotiveerd betwist dat hij de vraagprijs zou hebben opgedreven. Uit de overlegde whatsapp berichten maakt de commissie op dat de aankoopmakelaar het bod heeft verhoogd om 12.04 uur.
Het is waar dat beklaagde klager heeft meegedeeld dat vanwege de enorme belangstelling voor de woning de ontbindende voorwaarde van een bouwkundig onderzoek in het nadeel van klager zou uitvallen. Gezien de enorme hectiek op de woningmarkt begrijpt de commissie dat deze opmerking is gemaakt. De commissie kan echter niet vaststellen dat de beklaagde op enige wijze klager onder druk heeft gezet om af te zien van bouwkundige inspectie en een hogere bieding uit te brengen. Klager heeft deze beslissing zelfstandig genomen.
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
De commissie is van oordeel dat beklaagde erop mocht vertrouwen dat de verkoper op een juiste en eerlijke wijze de NVM-vragenlijst had ingevuld en mocht afgaan op de mededelingen van de verkoper dat reparaties door gerenommeerde bedrijven waren uitgevoerd. Beklaagde heeft daarbij aangegeven dat op het moment van bezichtiging er geen gebreken zichtbaar waren waarvan de beklaagde aan klager melding zou hebben moeten maken. Daarbij overweegt de commissie dat beklaagde op het moment van de bezichtiging, dan wel bij de overdracht van de woning, niet op de hoogte kon zijn van de gebreken, die zich pas na een aantal maanden na de overdracht hebben gemanifesteerd, althans daarvan is noch uit het dossier noch uit het onderzoek op de zitting gebleken.
Conclusie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht over het handelen van beklaagde bij de verkoop van de woning ongegrond verklaren. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden met betrekking tot de verkoop van de woning aan klager gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klachten ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 12 maart 2024.