Commissie: Vastgoedprofessionals
Categorie: Erecode branche / Gedragsregels
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
240333/254584
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen beklaagde en klaagster betreffende de verkoop van een woning met schuur. De schuur bleek in zeer slechte staat te zijn. Tijdens de twee bezichtigingen kon de schuur niet bezichtigd worden doordat de sleutel ontbrak. Bij de tweede bezichtiging was ook de taxateur aanwezig. Klaagster heeft beklaagde schriftelijk verzocht om de schuur vóór de overdrachtsdatum te kunnen bezichtigen. Deze bleek in zeer slechte staat te zijn. De klaagster heeft de beklaagde hierop aangesproken, waarop de beklaagde aangaf dat de bedenktermijn van drie dagen was verlopen en dat hij geen partij meer was. De beklaagde meent dat hij altijd integer heeft gehandeld. Hij had geen toezeggingen gedaan over de staat. Daarnaast was te zien dat de schuur volledig was overwoekerd en stond er in de vragenlijst dat de schuur meer dan 35 jaar oud was. Ook is er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. De tweede bezichtiging werd door de klaagster pas na de ondertekening aangevraagd. De commissie beslist als volgt. De beklaagde heeft volgens de commissie voldoende invulling gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden gehandeld volgens de gedragsregels die door de branche zijn opgesteld. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Klaagster verwijt de beklaagde dat hij haar een woning heeft verkocht, waarvan de schuur in zeer slechte staat was, zonder dat klaagster en beklaagde de schuur hebben gezien voorafgaand aan de koop.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster heeft een woning gekocht met daarbij een schuur. Haar klacht heeft betrekking op het handelen van de makelaar van de verkopende partij. Tijdens de eerste bezichtiging kon zij de schuur niet bezichtigen omdat er geen sleutel was, terwijl de woning al een paar maanden in de verkoop was. De tweede bezichtiging mocht pas plaatsvinden nadat de akte was ondertekend. Tijdens deze tweede bezichtiging was ook de taxateur aanwezig. Wederom was er geen sleutel van de schuur aanwezig. Klaagster heeft de beklaagde toen schriftelijk verzocht om de schuur vóór de overdrachtsdatum te kunnen bezichtigen. Tijdens die bezichtiging bleek dat het dak en de beplatingen van de schuur verrot waren en dat de stroom niet werkte. Zij heeft de beklaagde hierop aangesproken, waarop de beklaagde aangaf dat de bedenktermijn van drie dagen was verlopen en dat hij geen partij meer was. De beklaagde heeft haar een schuur verkocht, zonder deze te hebben gezien en volledig te hebben geïnspecteerd. Gelet op het voorgaande wenst klaagster schadevergoeding, bestaande uit een tegemoetkoming in de kosten voor het vervangen van de schuur, onder verwijzing naar een offerte van € 8.200,– inclusief btw.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De beklaagde stelt zich op het standpunt dat hij integer heeft gehandeld. Tijdens de eerste bezichtiging heeft de beklaagde direct bij de klaagster aangegeven dat hij de schuur nooit van binnen heeft gezien en dat hij nog geen sleutel van de verkoper had ontvangen. Hij heeft geen toezeggingen gedaan over de staat van onderhoud van de schuur. Wel was te zien dat de schuur volledig was overwoekerd. Verder stond in de vragenlijst vermeld dat het dak van de schuur meer dan 35 jaar oud was. Tevens is er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen.
De beklaagde merkt verder op dat de stelling van klaagster, dat de akte eerst ondertekend moest worden vóórdat een tweede bezichtiging kon plaatsvinden, niet juist is. Zij heeft pas voor het eerst verzocht om een tweede bezichtiging nadat de koopovereenkomst ondertekend was.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Schadevergoeding
De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Aangezien klaagster heeft verzocht om een tegemoetkoming in de kosten van de schuur als zijnde schadevergoeding, zal de commissie klaagster op dit punt niet-ontvankelijk verklaren.
Algemeen
Beklaagde is lid van de branche. Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode branche van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de branche. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
De klacht
Klaagster verwijt de beklaagde dat hij de schuur van de door haar gekochte woning niet heeft gezien en geïnspecteerd, waardoor zij niet is geïnformeerd over de slechte staat van de schuur. De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de Erecode branche).
De commissie is van oordeel dat de beklaagde heeft voldaan aan voornoemde verplichting. Beklaagde heeft geen informatie achtergehouden of onjuiste informatie verstrekt. Integendeel, hij heeft tijdens de eerste bezichtiging gezegd dat hij de schuur niet van binnen heeft gezien, omdat hij daarvan geen sleutel had. Klaagster heeft ervoor gekozen om een koopovereenkomst te sluiten, zonder de schuur van binnen te hebben gezien en zonder een voorbehoud af te spreken ten aanzien van (een bezichtiging van) de schuur of een bouwkundige keuring. Als de staat van de schuur voor klaagster van betekenis was, lag dat wel op haar weg. Daar komt bij dat klaagster niet heeft weersproken dat de schuur ten tijde van de eerste bezichtiging overwoekerd was, hetgeen ook te zien was op de verkoopfoto’s. Tevens bleek uit de ingevulde vragenlijst, die bij de koopovereenkomst was gevoegd, dat het een oude schuur was met een dak van meer dan 35 jaar oud en bevatte de koopovereenkomst een ouderdomsclausule. Allemaal zaken die klaagster had kunnen betrekken bij haar afweging om een voorbehoud af te spreken.
Tot slot blijkt dat klaagster pas heeft verzocht om een tweede bezichtiging nádat de koopovereenkomst was gesloten, namelijk per e-mail van 24 juli 2023 waarin zij aangeeft “het een en ander op te willen meten”. Klaagster stelt dat zij al vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst had verzocht om een tweede bezichtiging, maar dat dit volgens de beklaagde pas mogelijk was nadat de koopovereenkomst was ondertekend. Dit is echter door de beklaagde betwist en door klaagster niet nader onderbouwd, zodat dit voor de commissie niet is komen vast te staan.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat de beklaagde voldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden gehandeld volgens de gedragsregels die door de branche zijn opgesteld. De commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht, voor zover deze betrekking heeft op een toekenning van schadevergoeding;
– verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. N. Sewradj, secretaris, op 19 juli 2024.