Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Berisping
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: deels gegrond
Referentiecode:
558472/748848
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht ging over het handelen van een makelaar die zijn eigen woning verkocht aan klaagster. Na het sluiten van de koop bleek dat een deel van de woning illegaal was: de stal die als woonruimte werd gebruikt had geen vergunning en er stonden meer bijgebouwen dan toegestaan. De makelaar had gezegd dat alles met vergunning was gebouwd, maar dat bleek onjuist. Ook wekte hij – via zijn echtgenote – de indruk dat klaagster zonder vergunning een chalet kon plaatsen. Volgens de commissie had de makelaar als professional onderzoek moeten doen en klaagster volledig moeten informeren. Dat heeft hij niet gedaan. Twee klachtonderdelen zijn daarom gegrond verklaard: het niet informeren over de illegale situatie en het wekken van de indruk dat een chalet zonder vergunning kon worden geplaatst. De klachten over het niet volgen van de meetinstructie en het niet aandragen van oplossingen zijn ongegrond. De commissie legt de makelaar een berisping op en bepaalt dat hij het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster moet vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde bij de verkoop van zijn eigen woning.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft als [brancheorganisatie]-makelaar zijn eigen woning aan klaagster verkocht.
Aan de woning zelf was een stal gebouwd, die ook als woonruimte in gebruik was. Verder waren op het terrein bijgebouwen aanwezig.
Na het sluiten van de koopovereenkomst bleek bij navraag door klaagster bij de gemeente dat een deel van de woning illegaal was; de stal werd niet gezien als onderdeel van het hoofdgebouw, maar als bijgebouw. Er was daarom geen vergunning voor gebruik van de stal als woonruimte. Bovendien bleek dat er meer vierkante meters aanbouw en bijgebouwen op het terrein waren geplaatst dan toegestaan. Beklaagde heeft klaagster hierover niet geïnformeerd; hij heeft verklaard dat alles was gebouwd en verbouwd met een omgevingsvergunning.
Beklaagde verschuilt zich achter onwetendheid. Hij heeft niet voldaan aan zijn zorg- en informatieplicht. Als hij vooraf onderzoek had gedaan, dan had hij geweten dat sprake was van tekortkomingen/verborgen gebreken.
Klaagster wilde een chalet laten bouwen op het terrein. Door de (grote) oppervlakte van de reeds aanwezige bijgebouwen was dit niet mogelijk. Beklaagde heeft klaagster geadviseerd om het chalet zonder vergunning te plaatsen.
Beklaagde heeft voorts niet de meetinstructie gevolgd. Hij heeft altijd aangeven dat de oppervlakte van de bijgebouwen niet meer dan 198m2 is, onder het toegestane maximum van 200 m2, terwijl dit in feite onjuist was.
Beklaagde heeft geen oplossingen aangedragen en bleef volhouden dat klaagster het probleem zelf moest oplossen. Ook toen al duidelijk was dat de situatie niet klopte en beklaagde ervan op de hoogte was dat een deel van de woning als bijgebouw werd gezien en het toegestane aantal m2 aan aanbouw/bijgebouwen was overschreden, bleef beklaagde zich verschuilen achter onwetendheid en klaagster onder druk zetten en chanteren.
Beklaagde heeft niet gewerkt volgens de gedragscode van de [brancheorganisatie.
De koopovereenkomst is inmiddels ontbonden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde erkent dat ten aanzien van het aantal vierkante meters sprake bleek te zijn van een illegale situatie. Echter, hij had hiervan redelijkerwijs geen kennis kunnen hebben en heeft de woning te goeder trouw gepresenteerd zoals hij heeft gedaan.
Beklaagde heeft aan zijn zorgplicht voldaan door klaagster te adviseren nogmaals te komen kijken, een makelaar mee te nemen en de koopovereenkomst te laten toetsen.
De overeengekomen branchestandaarden zoals de Meetinstructie Woningen en Fotowijzer Woningen zijn gebruikt. Ook is gebruik gemaakt van de meest recente versie van de [brancheorganisatie]-modelovereenkomst en de artikelen die, indien aan de orde, aan de overeenkomst kunnen worden toegevoegd. Het feit dat het contact met klaagster heeft plaatsgevonden voordat sprake was het officieel te koop aanbieden van de woning, heeft ertoe geleid dat er nog geen volledige brochure beschikbaar was waarin de totale oppervlakte van de woning was opgenomen. Dit is met klaagster besproken. Zij heeft aangegeven dat wat haar betreft kon worden volstaan met de plattegronden en de gemaakte foto’s. Beklaagde heeft plattegronden gemaakt met behulp van Floorplanner en deze aan klaagster toegezonden. Ook zijn door een professionele fotograaf foto’s gemaakt van het huis en luchtfoto’s van beide percelen waarop alle bijgebouwen zichtbaar waren.
Beklaagde heeft klaagster zeer uitgebreide voorstellen gedaan om tot een oplossing te komen.
Klaagster heeft daar niet meer op gereageerd en heeft vervolgens besloten om beklaagde in gebreke te stellen en vervolgens de koopovereenkomst te ontbinden. Ook is zij een civiele procedure gestart.
Beklaagde biedt klaagster zijn excuses aan voor het feit dat hij de koopovereenkomst heeft gesloten zoals hij heeft gedaan. Er was geen kwade opzet aan de orde. Als hij van de illegale situatie geweten zou hebben, zou hij de koopovereenkomst nooit op deze manier hebben gesloten.
Beklaagde is van mening dat sprake is van misbruik van recht.
Hij voelt zich beschadigd door de manier waarop klaagster probeert haar gelijk te halen in plaats van op een volwassen en transparante manier met hem in gesprek te gaan over de ontstane situatie en doordat zij alle pogingen die beklaagde hiertoe heeft ondernomen heeft afgewezen en via haar advocaat verder ook elk contact heeft afgehouden.
Beoordeling van de klacht
In voormeld tussenadvies van 8 april 2025 heeft de commissie onder meer het volgende overwogen:
“De commissie stelt vast dat beklaagde in de communicatie met klaagster, zoals klaagster terecht stelt, steeds gebruik heeft gemaakt van zijn zakelijke e-mailadres en dat op diverse documenten het logo van het kantoor van beklaagde dan wel van de [brancheorganisatie] staat vermeld. Als beklaagde uitsluitend in de privésfeer had willen optreden, had hij niet op deze wijze moeten communiceren. Reeds hierin ziet de commissie aanleiding om aan te nemen dat door beklaagde als onderneming/makelaar handelingen zijn verricht die als zakelijk met betrekking tot de woning kunnen worden aangemerkt. Beklaagde kan daarom als beklaagde in de zin van het reglement worden aangemerkt.”
De commissie heeft zich daarom bevoegd verklaard het geschil te behandelen. Zij zal ook bij de inhoudelijke (materiële) beoordeling van het geschil tot uitgangspunt nemen dat beklaagde als (verkopend) makelaar moet worden beschouwd.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
- mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster in het proces rondom de verkoop van zijn woning waarin klaagster geïnteresseerd was.
Beklaagde is lid van de brancheorganisatie. Als zodanig was op beklaagde in 2024 (onder meer) de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode van toepassing. Artikel 1 sub e van deze code bepaalt – voor zover van belang -:
“De makelaar heeft een zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoek en. De overeengekomen branchestandaarden zoals de Meetinstructie Woningen en Fotowijzer Woningen worden gebruikt”.
Voorts is van belang artikel 2 sub e van de code, dat bepaalt:
“Het lid van [brancheorganisatie] probeert bij een klacht tot een oplossing te komen, zoals een professioneel beroepsoefenaar betaamt. Lukt dat niet, dan zal hij klager wijzen op de geldende klachtregeling en/of tuchtrechtspraak”.
De klachtonderdelen
De commissie stelt vast dat klaagster in het vragenformulier de volgende klachten heeft geuit:
- beklaagde heeft klaagster niet geïnformeerd dat een deel van de woning illegaal is en dat er te veel illegale gebouwen op het terrein zijn;
- beklaagde heeft klaagster geadviseerd een chalet zonder vergunning te bouwen;
- beklaagde heeft de meetinstructie niet gevolgd, en
- beklaagde heeft tijdens het geschil geen oplossingen aangedragen.
Zoals ter zitting reeds is meegedeeld, zal de commissie slechts deze klachtonderdelen behandelen. De gemachtigde van klaagster heeft ter zitting de verwijten van klaagster nader omschreven in het licht van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode. Daarbij heeft hij echter ook nieuwe klachtonderdelen genoemd, te weten: ‘concipiëren van een afwijkende risicoverdeling’ en ‘naar zou blijken een aanbouw te dicht op de erfgrens’.
Nu deze klachtonderdelen niet tijdig zijn ingediend, zal de commissie daaraan voorbijgaan.
1) Illegaliteit en niet informeren hierover
Beklaagde heeft erkend dat het toegestane aantal vierkante meters aanbouw en bijgebouwen op het terrein bij de woning werd overschreden. Vaststaat dat beklaagde klaagster hierover niet heeft geïnformeerd, naar zijn zeggen omdat hij hiervan niet op de hoogte was. Vaststaat voorts dat deze situatie aan het licht is gekomen, nadat klaagster bij de gemeente had geïnformeerd naar de mogelijkheid om op het terrein een chalet te plaatsen.
Voordat zij de koopovereenkomst tekende, heeft klaagster beklaagde gevraagd of zij een chalet kon bouwen op het terrein. Het had op de weg van beklaagde gelegen op dat punt onderzoek te doen en haar duidelijkheid te verschaffen. Beklaagde heeft geen onderzoek gedaan. Hij heeft een concept koopovereenkomst opgesteld en op de bijbehorende vragenlijst ingevuld dat er geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder vergunning. Ter zitting heeft hij desgevraagd verklaard dat hij is uitgegaan van de situatie in 2011, toen hij zelf de woning heeft gekocht. Hij heeft zich in het kader van de verkoop in 2024 kennelijk niet verdiept in de materie. Dat had van hem als professional en – met name – als [brancheorganisatie]-makelaar wel verwacht mogen worden.
Aldus heeft beklaagde in strijd gehandeld met artikel 1 onder e van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode. Dat klaagster ook een eigen onderzoeksplicht had, doet hieraan niet af.
Dit klachtonderdeel is daarom gegrond.
2) Advies om chalet zonder vergunning te bouwen
De commissie stelt vast dat klaagster in haar e-mail van 27 mei 2024 aan de echtgenote van beklaagde, met CC aan beklaagde – voor zover van belang – heeft geschreven: “ik overweeg om een chaletje achterin te zetten (…) Heb jij een idee of dit mogelijk is? Qua vergunning en zo”.
Op diezelfde dag heeft de echtgenote van beklaagde daarop geantwoord: “Het neerzetten van een chaletje oid is geen probleem, dat hebben wij met de yurt (…) ook gedaan” Weliswaar is geen uitdrukkelijk advies gegeven om het chalet zonder vergunning te bouwen, maar er is wel degelijk de indruk gewekt dat een vergunning voor het chalet niet nodig was. De commissie is van oordeel dat beklaagde ook op dit punt onzorgvuldig en in strijd met artikel 1 onder e van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode heeft gehandeld. Dat het antwoord is gegeven door de echtgenote van beklaagde maakt dit niet anders, nu zij – mede omdat klaagster haar e-mail ook CC aan beklaagde heeft gestuurd – geacht kan worden het antwoord mede namens beklaagde te hebben gegeven.
Op grond van het vorenstaande acht de commissie dit klachtonderdeel gegrond.
3) Niet volgen van meetinstructie
Klaagster heeft dit verwijt in de stukken niet nader geconcretiseerd. Eerst ter zitting heeft zij toegelicht dat beklaagde volgens haar niet de regels van de branche brede meetinstructie – gebaseerd op de NEN 2580- norm – in acht heeft genomen. Dit is naar het oordeel van de commissie te laat. Bovendien heeft beklaagde dit verwijt gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat hij klaagster voorafgaand aan het tekenen van het voorlopig koopcontract plattegronden heeft verstrekt en dat hij de daarop vermelde oppervlaktes heeft gemeten op basis van de NEN-norm. Klaagster heeft dit klachtonderdeel vervolgens niet nader onderbouwd, zodat de commissie het ongegrond zal verklaren.
4) Geen oplossing aangedragen
De commissie treft in de overgelegde stukken en in hetgeen bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, geen gronden of aanwijzingen aan voor dit – door beklaagde eveneens gemotiveerd weersproken – verwijt. Integendeel, uit de stukken blijkt juist dat beklaagde diverse voorstellen heeft gedaan om de kwestie in onderling overleg op te lossen. Dat deze voorstellen niet naar tevredenheid van klaagster waren, betekent niet dat sprake is van een schending van artikel 2 sub e van de [brancheorganisatie] beroeps- en gedragscode.
Dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.
Conclusie en sanctie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klaagster ten dele gegrond is. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub b van haar reglement een berisping opleggen.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht van klaagster gegrond is, zal beklaagde – overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie – aan klaagster het klachtengeld dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
- verklaart de klacht van klaagster ten dele gegrond;
- legt beklaagde een berisping op;
- veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klaagster van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
- bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen;
- wijst het meer af anders verlangde af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. drs. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer K. Bor en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 1 september 2025.