Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
571015/964240
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper heeft een klacht ingediend tegen een verkoopmakelaar omdat hij pas na een bouwkundige keuring ontdekte dat er asbest aanwezig was in de woning, namelijk in de cv-ruimte. Volgens hem had de makelaar dit moeten melden, want anders had hij geen bod gedaan en geen kosten gemaakt voor de keuring. De makelaar gaf aan dat het om een jaren zeventig woning ging, waarin asbest in de cv-ruimte toen gebruikelijk was, en dat zij ervan uitging dat de aankoopmakelaar dit wel zou doorgeven. De tuchtcommissie vindt dat de makelaar zelf verantwoordelijk is om belangrijke informatie, zoals de aanwezigheid van asbest, te melden aan de koper. Omdat dit niet is gebeurd, heeft de makelaar niet zorgvuldig gehandeld. De klacht is daarom gegrond en de makelaar krijgt een officiële waarschuwing. Ook moet zij het klachtengeld van €100 terugbetalen aan de koper. De commissie mag geen uitspraak doen over schadevergoeding, omdat dat buiten haar bevoegdheid valt.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager verwijt beklaagde dat zij in het verkoopproces niet heeft vermeld dat er asbest in de woning aanwezig is. Pas nadat klager een bouwtechnische keuring heeft laten uitvoeren is gebleken dat er asbestplaten in de ketelruimte aanwezig zijn en vermoedelijk ook asbest in de isolerende laag van de buizen zit. Voorafgaande aan deze keuring heeft beklaagde aan de keurder desgevraagd bevestigd dat er asbest in de woning aanwezig is. Vanwege de vermoedelijk hoge kosten heeft klager vervolgens van de koop afgezien. Als klager had geweten dat de woning vol asbest zat, had hij geen bod gedaan en de kosten voor de bouwtechnische keuring niet gemaakt. Klager wil deze kosten van de keuring op beklaagde verhalen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft op 3 mei 2024 met zijn aankoopmakelaar de woning bezocht. De aankoopmakelaar dient bekend te zijn met de onderzoekplicht zoals gesteld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het gaat om een woning die is gebouwd in de zeventiger jaren. In die tijd was het zeer gebruikelijk om in het ketelhuis asbestplaten als brandwering aan te brengen. De aankoopmakelaar moet hiervan op de hoogte zijn. In de vragenlijst heeft de verkoper aangegeven dat er sprake is van asbestplaten op het dak van de schuur. Bij dit punt wordt melding gemaakt van andere gangbare locaties waar asbestmateriaal aanwezig kan zijn. Het vragenformulier heeft een informatief karakter. Daarnaast is in de brochure gewezen op de mogelijkheid van asbesthoudend materiaal Tijdens de bezichtiging van de woning heeft beklaagde zich afzijdig gehouden zodat klager in alle rust de woning kon beoordelen met zijn aankoopmakelaar. Na afloop heeft zij geen vragen gekregen. Uit het bouwtechnisch onderzoek is gebleken dat er alleen bij de cv-ketel asbesthoudend plaatmateriaal aanwezig is, zichtbaar en goed bereikbaar. De hoeveelheid valt binnen het maximaal aantal m² dat zelf bij de gemeente kosteloos mag worden aangeleverd. Klager heeft een veel lager bod uitgebracht vanwege de schade als gevolg van de asbestverwijdering die hij zou lijden. Daar is door de verkoper niet op in gegaan.
Ter zitting heeft beklaagde aangegeven dat zij achteraf zorgvuldiger naar de beantwoording van de vragenlijst had moeten kijken en had moeten laten opnemen dat het plaatmateriaal rond de cv-ketel asbesthoudend is. Omdat het in die tijd zo gebruikelijk was om dit materiaal toe te passen, heeft zij erop vertrouwd dat de aankoopmakelaar dit wel aan klager zou mededelen.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement. De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van klager. Dit betekent dat bij deze beoordeling buiten beschouwing blijft het verzoek van klager om een vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor het bouwtechnisch onderzoek. Dit verzoek betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet ontvankelijk verklaard worden.
Klager verwijt beklaagde dat zij hem niet heeft meegedeeld dat er asbest in de woning is verwerkt. De commissie is van oordeel dat de constatering van klager dat de woning vol asbest zit feitelijk onjuist is. Vast is komen te staan dat uitsluitend in de cv-ruimte asbestplaten zijn aangebracht, een in de jaren zeventig veelvuldig toegepaste werkwijze om een ruimte brandwerend te maken, die zichtbaar zijn. Beklaagde was hiervan op de hoogte maar heeft dit niet gemeld omdat zij ervan uitging dat de aankoopmakelaar klager hier wel op zou wijzen.
Beklaagde heeft een zorgplicht om relevante informatie met betrekking het te verkopen object aan gegadigden te verstrekken. Daarbij overweegt de commissie dat de aanwezigheid van een aankoopmakelaar voor beklaagde geen vrijbrief is om essentiële informatie niet te vermelden. Door de bezichtiging over te laten aan de aankoopmakelaar, heeft beklaagde het risico genomen dat essentiële informatie niet is gemeld aan klager. Zij heeft evenmin na afloop van de bezichtiging bij de aankoopmakelaar geverifieerd of hij de asbestplaten heeft gezien. Dat het hier gaat om een jaren zeventig huis waarbij asbestplaten in cv-ruimtes min of meer standaard als brandwerend materiaal werden gebruikt maakt dit niet anders.
Maatregel
De commissie is van oordeel dat beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie, nu dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en de beklaagde ter zitting heeft aangegeven dat zij bij de bezichtiging had moeten wijzen op de asbestplaten en niet had moeten veronderstellen dat de aankoopmakelaar dit wel zou doen.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 15 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,–. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is op enige schadevergoeding;
• verklaart de klacht over het niet informeren over het feit dat in de woning asbestplaten zijn aangebracht gegrond;
• legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klacht een waarschuwing op;
• bepaalt dat beklaagde aan klager dient te betalen het klachtengeld van € 100,– dat hij aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van dit geschil;
• bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
• bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.