Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
682420/831954
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar van haar woning vanwege gebrekkige en onjuiste informatie over de staat van het huis. Na aankoop blijken er meerdere verborgen gebreken, waaronder schade door steenmarters, een verzakte riolering, en een niet-geïsoleerde keukenmuur. De koper stelt dat de makelaar essentiële informatie heeft achtergehouden of onjuist heeft voorgesteld, wat heeft geleid tot een financiële strop van tienduizenden euro’s. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar in de meeste gevallen mocht vertrouwen op de informatie van de verkoper en geen tuchtrechtelijk verwijt treft. Wel acht de commissie het onzorgvuldig dat de makelaar herhaaldelijk heeft bevestigd dat de keuken volledig geïsoleerd was, terwijl dit niet het geval bleek. Hiervoor krijgt de makelaar een officiële waarschuwing en moet hij het klachtengeld en de behandelingskosten vergoeden. De overige klachten worden ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de werkwijze van de beklaagde en zijn voorlichting over de woning die door de klaagster is gekocht.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Op 28 september 2023 hebben de klaagster en haar echtgenoot een woning gekocht, waarbij zich al gauw meerdere verborgen gebreken openbaarden. Deze verborgen gebreken/klachten betreffen een openstaande dakpan onder de zonnepanelen, puin in de grond vanwege een oud zwembad, ten onrechte door de vorige eigenaar reeds ontvangen subsidie voor verduurzamingsmaatregelen, een gedeeltelijk illegaal gedempte sloot, een niet geïsoleerde keukenwand, riolering vol vet en verzakt en schade aan de dakisolatie door steenmarters. De totale kostenpost wordt geschat op € 70.000,–.
Door de beklaagde is tijdens de bezichtiging aangegeven ten aanzien van de schimmelvorming in de keuken dat dit te wijten was aan een kleine onderbreking in de isolatie op de plek waar voorheen een garagedeur was bevestigd en het feit dat de keuken niet op het ventilatiesysteem is aangesloten. Verder werd in de brochure overlast van steenmarters genoemd, maar op de concrete vraag of deze ook in de woning hadden gezeten, werd ontkennend geantwoord. Over de sloot werd verteld dat de buurman deze om het jaar onderhield. Een eventuele demping werd niet besproken en tot zover de sloot zichtbaar was, lag die er netjes bij.
Bij de kennismaking met de verkopers werd het verhaal opeens anders: er was wel degelijk een steenmarter in het dak geweest, maar de schade zou zijn hersteld. Ook ontstond er verwarring over een muurtje in de keuken. De beklaagde heeft aangegeven per mail dat de keuken wel degelijk volledig geïsoleerd is. Hij was terplekke wezen kijken en er zou niet verder over gediscussieerd worden. Wat betreft de steenmarter maakte de klaagster na overleg met Verenging Eigen Huis en haar rechtsbijstandsverzekeraar op, dat zij in een juridische houdgreep zaten. Hetgeen was gekocht was (in theorie) onveranderd gebleven en de klaagster kon niet alsnog een bouwkundige keuring afdwingen.
De beklaagde nam bij voorbaat al een opvallend afwijzende en negatieve houding aan en wees de uitnodigingen om bij de eerste twee lekkages te komen kijken faliekant namens zijn cliënten af. Een volwaardige reactie op de gigantische schadepost met betrekking tot het dak heeft de klaagster eigenlijk nooit gekregen. De beklaagde omschreef het gekscherend als “problemen” en er zou nog een reactie volgen, welke uitbleef terwijl de klaagster op dat moment nog aanbood de schade met de verkopende partij te delen.
Een dagvaarding voor de verkopende partij ligt inmiddels klaar, maar de klaagster en haar echtgenoot zijn van mening dat de beklaagde ook een rol heeft gespeeld en hier zijn verantwoordelijkheid in moet nemen.
De beklaagde heeft onwaarheden verteld waardoor klaagster een gigantische miskoop heeft gedaan en een hoop ellende moe(s)t doorstaan.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De echtgenoot van de klaagster heeft de betreffende woning gekocht, waarvan de akte is
gepasseerd op 28 september 2023. Hij heeft zich laten bijstaan door een aankoopmakelaar.
Zij hebben samen de woning eenmaal bezichtigd en daarbij of daarvoor hebben zij de brochure met informatie en de vragenlijst van de woning ontvangen. Daarna zijn er enkele vragen gesteld over het lease/huurcontract van de zonnepanelen en water onder de vloer, waar de beklaagde antwoord op heeft gegeven. De woning is per inschrijving verkocht en de echtgenoot van klaagster heeft het voor verkopers beste bod uitgebracht en de woning is dan ook aan hem gegund. De akte is getekend en het voorbehoud van financiering is nog eens verlengd. Er was nog steeds een discussie over vochtaanslag op een deel van de keukenmuur (voormalige garage) en de vraag of deze muur wel of niet geïsoleerd was. De klaagster stelde deze vragen met regelmaat rechtstreeks aan de verkoper, terwijl deze telkens klaagster en haar echtgenoot naar hun eigen makelaar doorverwees. Op basis van informatie van de verkoper, de eigen waarnemingen van de beklaagde en een telefoongesprek met de eigenaar van wie verkoper het pand had gekocht heeft de beklaagde de conclusie telefonisch (uitgebreid) en kort per mail aan de aankoopmakelaar doorgegeven. De aantijgingen van de klaagster zijn nogal bot gesteld en zonder onderbouwing.
De beklaagde begrijpt ook niet waar de klacht zich exact op richt. De beklaagde begrijpt de teleurstelling, echter kan hij zich niet aan de indruk onttrekken dat klaagster en haar echtgenoot enkel uit zijn op een schadevergoeding, van wie dan ook. Zij hebben hun aankoopmakelaar reeds aansprakelijk gesteld en daar is een schikking mee getroffen. De verkoper is aansprakelijk gesteld en inmiddels gedagvaard en er is blijkbaar een niet onderbouwde wens om bij de beklaagde nog eens € 12.000,– aan schadevergoeding op te halen.
De beklaagde gaat altijd af op de informatie die van verkopers is ontvangen en die de beklaagde op basis van eigen deskundigheid en lokale kennis tot zijn beschikking heeft. Daarbij tracht de beklaagde zo transparant mogelijk deze informatie met kopers te delen. Als er aanvullende vragen zijn, worden deze waar mogelijk beantwoord. In de informatielijst was aangegeven dat er in en om de woning steenmarters waren geweest. Verder is aangegeven dat er schimmelvorming in de keuken aanwezig was en dit was ook duidelijk zichtbaar. De keuken is in de voormalige garage aangebracht, ter plaatse van de voormalige garagedeur zijn twee massieve kolommen (beertjes) gemetseld, deze zijn niet geïsoleerd, dat is ook meerdere malen aangegeven. Verder heeft de verkoper aangeven dat de keuken geïsoleerd was.
Er was voor de beklaagde geen enkele reden hier aan te twijfelen. Van voorliegen en oplichten is geen sprake geweest. Bovengenoemde zaken hadden voor de aankoopmakelaar of koper reden moeten/kunnen zijn verder onderzoek te doen naar deze zaken.
Na aankoop van de woning heeft klaagster slechts eenmaal een uitnodiging gestuurd naar de woning te komen kijken uitnodiging was overigens aan verkoper gestuurd. Later is de beklaagde hierover bericht. Mede door de dwingende communicatie van de klaagster en haar echtgenoot had verkoper er geen behoefte aan hierbij aanwezig te zijn en gezien de korte tijd tussen de afspraak en het moment dat het bericht de beklaagde bereikt had, heeft de beklaagde een mail gestuurd dat de beklaagde en ook de verkopers niet bij deze afspraak aanwezig zouden zijn. Het betrof een inspectie van de zonnepanelenleverancier, waaruit gebleken is dat bij het plaatsen van de zonnepanelen een dakpan gescheurd was, waardoor lekkage is ontstaan. De beklaagde heeft meerdere malen aangegeven het contact via de aankoopmakelaar te laten verlopen, om zuiver en zakelijk te kunnen afstemmen. Klaagster heeft dit voor zover de beklaagde zich herinnert telkens niet gedaan. De grote schade aan het dak is de beklaagde en verkoper pas bekend geworden na een aansprakelijkheidsstelling van de advocaat van koper/klaagster van verkoper. Het ligt dan niet meer op de weg van de beklaagde daarover te gaan communiceren.
Tot slot stelt de beklaagde voor wat betreft de afwijzing van het verzoek op schadevergoeding, dat het niet meer dan gebruikelijk is dat op dit verzoek middels een jurist is gereageerd. De brieven van de jurist zijn duidelijk, maar niet onvriendelijk.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig zijn op de beklaagde de regels van de NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van
een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde over de door klaagster genoemde en hiervoor weergeven gebreken niet dan wel onjuist heeft gecommuniceerd met de klaagster dan wel haar echtgenoot en of hem hiervan een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing.
Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
Op het door de verkopers ingevulde vragenformulier is aangegeven dat sprake is van overlast van steenmarters in of (rond)om de woning. De klaagster stelt dat naar aanleiding van deze informatie nadrukkelijk is geïnformeerd naar de aard van de schade. De klaagster stelt dat de beklaagde toen heeft ontkend dat er steenmarters in de woning zaten. Dit is naar het oordeel van de commissie niet onbegrijpelijk. Er waren op dat moment immers geen steenmarters in de woning. Hiervan was kennelijk een aantal jaren eerder wel sprake geweest, zo hebben de verkopers aan klaagster verteld. Dat de exacte schade daarvan niet bij de beklaagde bekend was is niet aan de beklaagde te verwijten. Het ligt op de weg van een koper om zelf meer onderzoek te doen als informatie op een vragenlijst daartoe aanleiding geeft. Er is geen sprake van het achterhouden van informatie door de beklaagde.
Wat betreft de door de klaagster gestelde gebreken bestaande uit een openstaande dakpan onder de zonnepanelen, puin in de grond vanwege een oud zwembad, ten onrechte door de verkoper aangevraagde subsidie voor verduurzamingsmaatregelen, een gedeeltelijk illegaal gedempte sloot en de riolering die vol vet zit en verzakt is, is het de commissie evenmin gebleken dat de beklaagde hiervan op de hoogte was of had moeten zijn, dan wel informatie heeft achtergehouden. Dit is door de klaagster niet onderbouwd.
Ten aanzien van het gebrek aan de isolatie in de keuken is de commissie van oordeel dat de beklaagde in het kader van zijn zorgplicht te weinig kritisch is geweest. Herhaaldelijk hebben de klaagster en haar echtgenoot per e-mail geïnformeerd naar de isolatie in de keuken. Hierop is aangegeven dat de keukenruimte is geïsoleerd. Dit blijkt slechts gedeeltelijk het geval. De beklaagde had zich hiervan moeten vergewissen dan wel zich van het doen van uitspraken hierover moeten onthouden. Door aldus te handelen heeft de beklaagde de klaagster onjuist geïnformeerd en hiermee niet zorgvuldig gehandeld. Dergelijk handelen kan het vertrouwen in de stand van de sector ondermijnen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht voor wat betreft de informatie over de isolatie in de keuken gegrond is en dat een sanctie opgelegd dient te worden. Gezien de mate van verwijtbaarheid van de gedraging van de beklaagde, is de commissie van oordeel dat de sanctie van waarschuwing op zijn plaats is.
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door de klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klaagster gedeeltelijk gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de klaagster gegrond voor zover deze betreft het onjuist geïnformeerd zijn over de isolatie in de keuken;
– verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
– legt aan de beklaagde als sanctie een waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde aan klaagster het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door
de Stichting de Geschillencommissies voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen
veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.
