Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
642061/959058
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een verkoper dient een klacht in tegen zijn makelaar, omdat deze volgens hem aan de kopers een te positief beeld heeft geschetst over het verhelpen van lekkages in de woning. Na de overdracht blijkt er nog steeds sprake van lekkage, waarop de kopers een schadeclaim indienen. De verkoper stelt dat dit voorkomen had kunnen worden als de makelaar zorgvuldiger had gecommuniceerd. De makelaar verweert zich door te stellen dat zij enkel informatie heeft doorgegeven die zij van de verkoper zelf heeft ontvangen. De tuchtcommissie oordeelt dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De makelaar heeft de situatie correct weergegeven op basis van de informatie van de verkoper. De klacht wordt ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding wordt niet-ontvankelijk verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Klager stelt dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld in het proces rond de verkoop van de woning van klager door aan de kopers een verkeerd beeld te schetsen over het opgelost zijn van aanwezige lekkages.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klacht ziet op de begeleiding door beklaagde bij de verkoop van de woning van klager. Beklaagde heeft in een drietal e-mailberichten aan de kopers een te rooskleurig beeld geschetst over het opgelost zijn van twee lekkages. De woning is echter geleverd met een actieve lekkage. De kopers hebben klager in gebreke gesteld en een financiële claim bij hem neergelegd. Had beklaagde niet een te rooskleurig beeld geschetst, dan was de situatie niet zo ontspoord. Klager verlangt een financiële compensatie van € 3.000,–, gelijk aan de claim van de kopers.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Beklaagde heeft naar eer en geweten gehandeld en slechts de informatie aan de kopers verstrekt die haar door klager aangereikt is. De klacht dient daarom ongegrond te worden verklaard. Zij merkt daarbij op dat klager geen schade geleden kan hebben indien zijn klacht gegrond zou zijn. De verkoper blijft immers altijd aansprakelijk voor schade door gebreken aan de woning. Uit de ingebrekestelling van de kopers blijkt daarnaast dat bij de koopsom is uitgegaan van een gerepareerde lekkage. Dat betekent ook dat klager zelf gegarandeerd heeft dat de lekkage bij de levering verholpen zou zijn. Beklaagde legt correspondentie over waaruit blijkt dat de kopers in ieder geval voorafgaand aan de koop door haar van de lekkage op de hoogte zijn gebracht. Er is ook rekening gehouden met de lekkage in de hoogte van de koopprijs. Er bestond dus voor de koop een juiste voorstelling van zaken bij de kopers, geschetst door beklaagde. Ook in een mail van 27 mei 2024, dat was na de koop, heeft beklaagde gemeld dat de lekkage ondanks werkzaamheden nog niet was opgelost.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen.
Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
Inhoudelijke beoordeling
Uit de stukken en wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is de commissie niet gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De stellingen van klager zijn door beklaagde gemotiveerd weersproken en door klager onvoldoende onderbouwd. De commissie licht haar oordeel als volgt toe.
De commissie overweegt dat vaststaat dat de verkoop van de woning heeft plaatsgevonden op 17 februari 2024 en de overdracht op 1 juli 2024. Klager heeft de volgende e-mailberichten van beklaagde aan (de makelaar van) de kopers aan zijn klacht ten grondslag gelegd. Volgens klager volgt uit deze e-mailberichten dat beklaagde een te rooskleurig beeld heeft geschetst over het opgelost zijn van de lekkages.
Op 7 december 2023 heeft beklaagde aan de kopers voorzover hier relevant gemeld:
“Goedemiddag [naam kopers],
Ik heb met [naam klager] afgesproken dat ik deze foto naar jullie zou doorsturen. Dit is een foto van het stukje platte dak op de begane grond aan de achterzijde. Begin januari wordt het glaswerk van de serre vernieuwd, kosten € 6.000,00, hiermee is niet alleen de lekkage opgelost, maar heeft de woning ook een betere isolatie waarde, daar het glas dat geplaatst van hogere kwaliteit is dan het oude glas dat ooit werd toegepast. (…)”
Op 26 juni 2024 heeft beklaagde aan de kopers voorzover hier relevant gemeld:
“Hallo [naam makelaar kopers],
(…) Zoals ik gisteren schreef, zijn de lekkages opgeheven. We kunnen ter voorbereiding op de oplevering a.s. maandag, ook vrijdag een extra inspectie moment inlassen. Dan kan alles qua vocht goed opgemeten en bekeken worden. Is dit een passende oplossing voor jullie? (…)”
Op 28 juni 2024 heeft beklaagde aan de kopers voorzover hier relevant gemeld:
“Hi [naam makelaar kopers],
Morgen komt de aannemer de muur herstellen als gevolg van de lekkage werkzaamheden uitvoeren. Dat is dus maandag als het goed is allemaal gereed. (…) Alles lijkt erop dat de lekkage is opgeheven. [Naam klager] stuurt ons nog een fotoreportage, die de aannemer steeds heeft gemaakt, zodat de kopers ook kunnen zien wat er gebeurd is. Ik heb [naam makelaar kopers] nog aangeboden om vanmiddag met zijn klanten, ik zal er dan ook bij zijn, eventueel nog even te komen kijken en meten, zodat je niet a.s. maandag voor verrassingen staat. (…)”
Beklaagde heeft ter zitting bevestigd dat zij de betreffende berichten heeft verstuurd aan de kopers. Volgens beklaagde is de informatie daarin rechtstreeks afkomstig van klager. Beklaagde heeft correspondentie tussen haar en klager overgelegd waaruit dat volgens haar kan blijken. Uit de overgelegde correspondentie blijkt de commissie niet dat er door beklaagde een te rooskleurig beeld van de situatie rond de lekkages is geschetst. Weliswaar schrijft zij in bovengenoemde drie e-mailberichten dat de lekkage(s) zijn opgelost/opgeheven, of dat het erop lijkt dat dit het geval is, maar dat doet zij nadat klager dat aan haar meldt. Noch uit de overlegde stukken noch uit wat ter zitting naar voren is gebracht volgt dat beklaagde informatie van klager op onjuiste (te rooskleurige) wijze heeft overgebracht aan de kopers van zijn woning.
Conclusie
Alles overziende kan de commissie niet tot het oordeel komen dat beklaagde een te rooskleurig beeld heeft geschetst van de situatie rondom de lekkages en hierdoor klachtwaardig heeft gehandeld. De klacht zal daarom ongegrond worden verklaard. Gelet op artikel 13 lid 2 van het reglement kan de commissie geen schadevergoeding toewijzen. De klager wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek om toekenning van schadevergoeding;
verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten en mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van de heer mr. D.C.J. Frijlink, secretaris, op 25 april 2025.
Datum verzending
: 26 juni 2025
Zaaknummer
: 642061/959058
Beroep
In het kader van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid in beroep te gaan tegen de uitspraak van de commissie conform artikel 21 lid 1.
Partijen dienen binnen twee maanden na verzendingsdatum van de uitspraak het beroepsschrift, met vermelding van de gronden, ter beoordeling van de Beroepscommissie in te dienen.