Commissie: Makelaardij Zakelijk
Categorie: Courtage
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
32173/49909
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De ondernemer klaagt dat de makelaar een te hoge courtage rekent. In de bemiddelingsovereenkomst is uitgegaan van verhuur voor een periode van vijf jaar, maar het pand is voor een periode van twee jaar verhuurd. De makelaar wijst op de overeenkomst die partijen hebben gesloten. Daarin staat vermeld dat de courtage voor huurovereenkomsten aangegaan voor een periode korter dan vijf jaar, wordt verminderd met 0,6% van de huursom voor elk vol jaar dat de overeenkomst korter duurt dan vijf jaar. De commissie stelt de klager in het ongelijk. De meegezonden tarievenlijst laat er geen misverstand over bestaan dat de courtage in de eerste plaats gerelateerd is aan de huurprijs, waarbij vervolgens een opslag wordt toegepast als het pand voor meer dan vijf jaar wordt verhuurd en een aftrek als het pand voor minder dan vijf jaar wordt verhuurd. De makelaar heeft de courtage geheel in overeenstemming met de tarieven welke geacht moeten worden tussen partijen te zijn overeengekomen vastgesteld.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De ondernemer heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft de courtage bij verhuur van een bedrijfspand voor de duur van twee jaren.
De ondernemer heeft een bedrag van € 11.133,94 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 11 februari 2019. hebben wij een bemiddelingsovereenkomst met de makelaar getekend voor verhuur van ons pand. Daarbij zijn wij uitgegaan van een vijfjarige huurovereenkomst. Er staat duidelijk:
De verschuldigde courtage bedraagt exclusief B.T.W:
Uitgaande van een vijfjarige huurovereenkomst eenmalig 16% over de jaarhuursom onder aftrek van een relatiekorting van 10% over de courtage.
Het pand wordt uiteindelijk voor 2 jaar verhuurd maar makelaar wil courtage voor 5 jaar. Wij zijn bereid 2/5e deel van de gevraagde courtage te betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de toegezonden stukken ontbreekt de e-mail waaruit blijkt dat wij onze standaard courtagetarieven en algemene voorwaarden op 16 januari 2019 hebben toegestuurd. In desbetreffende e-mail wordt ook naar deze bijlagen verwezen. Daarop volgend heeft er een e-mail wisseling plaatsgevonden en is opdracht op 11 februari 2019 aan ons verstrekt. Bijgaand treft u de totale e-mail wisseling aan. Volledigheidshalve wil ik u er nog op wijzen dat wij op 10 april 2020 (zie reeds bekend e-mail) nogmaals de courtagetarieven hebben toegestuurd.
Er wordt bij de klachtomschrijving aangegeven dat wij hetzelfde bedrag aan courtage verwachten in vergelijking met een vijfjarige huurovereenkomst. Dat klopt niet. Wij hebben bij de nota reeds rekening gehouden met een vermindering, zijnde 0,6% per jaar (conform onze standaard courtagetarieven). Zoals bekend gaat het om een twee jarige huurovereenkomst en hebben wij derhalve 1,8% in mindering gebracht.
Onze tarieven bij verhuur luiden volgens de algemene voorwaarden als volgt:
Jaarlijkse huurprijs
tot € 50.000,00 : 16% met een minimum van € 1.250,00;
van € 50.000,00 tot € 250.000,00: € 8.000,00 + 14% over het meerdere boven € 50.000,00;
van € 250.000,00 tot € 500.000,00 : € 36.000,00 + 12% over het meerdere boven € 250.000,00;
van € 500.000,00 en hoger : € 66.000,00 + 10% over het meerdere boven € 500.000,00;
Voor huurovereenkomsten aangegaan voor een periode langer dan vijf jaar wordt de courtage berekend als hierboven verhoogd met (pm).
Voor huurovereenkomsten aangegaan voor een periode korter dan vijf jaar, wordt de courtage berekend als hierboven verminderd met 0,6% van de huursom voor elk vol jaar dat de overeenkomst korter duurt dan vijf jaar.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Uit een emailbericht van 16 januari 2019 blijkt dat de makelaar de algemene voorwaarden met de courtagetarieven aan de ondernemer heeft gezonden. Voorts blijkt uit die mail dat, ofschoon volgens de ondernemer een verhuur voor de duur van vijf jaar werd beoogd, de makelaar de ondernemer erop heeft gewezen dat dit vermoedelijk niet zou lukken.
De meegezonden tarievenlijst laat er geen misverstand over bestaan dat de courtage in de eerste plaats gerelateerd is aan de huurprijs, waarbij vervolgens een opslag wordt toegepast als het pand voor meer dan vijf jaar wordt verhuurd en een aftrek als het pand voor minder dan vijf jaar wordt verhuurd. Het is dus niet zo dat de courtage evenredig wordt aangepast aan de hand van de looptijd van de huurovereenkomst. De makelaar heeft de courtage geheel in overeenstemming met de tarieven welke geacht moeten worden tussen partijen te zijn overeengekomen vastgesteld.
Het had naar het oordeel van de commissie mogelijk de voorkeur verdiend indien in de opdracht tot dienstverlening bij de vermelding van de courtage een extra zin was opgenomen waarin nog duidelijk(er) werd gemaakt dat de courtage naar boven of beneden zou worden aangepast bij een langere of kortere verhuur. Dat leidt er evenwel, nu die voorwaarden en courtagetarieven niet voor misverstand vatbaar zijn, niet toe dat de algemene voorwaarden en courtagetarieven op dit punt niet zouden moeten worden gevolgd.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de ondernemer verlangde wordt afgewezen.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Het depotbedrag wordt uitbetaald aan de makelaar.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. C.J.J. Havermans, leden, op 26 november 2020.