Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
571341/778680
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht betreft de schending van de NVM Erecode door de makelaar, die belangrijke informatie over een Sanibroyeur als hoofdtoilet heeft achtergehouden en zonder toestemming het inspectieformulier heeft ondertekend. De klager stelt dat hij niet geïnformeerd werd over het Sanibroyeur-toilet, wat invloed had op zijn aankoopbeslissing. Daarnaast is het inspectieformulier zonder zijn goedkeuring ondertekend, wat volgens de klager valsheid in geschrifte inhoudt. De makelaar betoogde dat hij wel informeerde over de Sanibroyeur tijdens de bezichtiging en dat de ondertekening van het formulier het gevolg was van technische problemen. De commissie oordeelt dat de makelaar de klager had moeten informeren over het toilet en dat het ondertekenen van het inspectieformulier zonder toestemming een ernstige schending is. Beide klachtonderdelen zijn gegrond verklaard, de makelaar ontvangt een berisping.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht gaat over de vraag of sprake is van schending van de erecode van de NVM vanwege het onthouden van essentiële informatie bij de aankoop van een woning door klager en het ondertekenen van het inspectieformulier door de beklaagde zonder toestemming van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
Beklaagde, verkopend makelaar, heeft klager als koper van een woning voorafgaand aan de koop onvolledig geïnformeerd met betrekking tot de aanwezigheid van een Sanibroyeur als hoofdtoilet (1).
Daarmee heeft de beklaagde klager essentiële informatie onthouden. Daarnaast handelt de klacht over het zonder medeweten en/of toestemming van klager door de verkopend makelaar ondertekenen van het inspectieformulier (2).
Klager stelt dat beklaagde daarmee heeft gehandeld in strijd met de NVM-erecode.
1.De aanwezigheid van een Sanibroyeur als hoofdtoilet
Op de dag van de overdracht, vlak voor de afspraak met de notaris, werd klager verrast door een overzicht van de beklaagde omtrent onderhoud, waaruit bleek dat het toilet op de benedenverdieping, het hoofdtoilet, een Sanibroyeur is. Hiervan stond niets vermeld in de brochure, niet in de Vragenlijst B en niet in de verkoopomschrijving van het pand op Funda. Ook bij de bezichtiging is de aanwezigheid van een Sanibroyeur als hoofdtoilet niet gemeld. Klager is van mening dat hem hiermee essentiële informatie, van belang bij de aankoopbeslissing, door de beklaagde is onthouden. Het is de plicht van een makelaar te zorgen voor duidelijke en transparante informatie (“meldingsplicht”), niet enkel een streven, zoals de beklaagde stelt in zijn verweerschrift. Temeer nu het hier om essentiële informatie gaat.
Zo is namens (de woordvoerder van) klager ter zitting toegelicht dat een Sanibroyeur ten opzichte van een conventioneel toilet de nodige nadelige eigenschappen kent, zoals:
– het maakt meer geluid dan een normaal toilet, het betreft immers een ‘vermaal’-toilet en dat is een luidruchtiger proces,
– het toilet vergt extra onderhoud om goed te kunnen blijven functioneren, en
– het is niet geschikt voor de grote boodschap, vochtige doekjes, tampons en kan slechts een beperkte hoeveelheid toiletpapier verwerken, hetgeen betekent dat wanneer een bezoeker het toilet zou willen gebruiken, klager eerst tactisch zal moeten vragen met welke boodschap het toilet zal worden bezocht.
2.Inspectieformulier
Het inspectieformulier is zonder medeweten en/of toestemming van klager (en de verkopende partij) ondertekend door de beklaagde zelf. Deze handelswijze riekt naar valsheid in geschrifte, temeer nu de beklaagde ook tekent als kopende partij, klager, zelfs nog met de toevoeging “in opdracht”. Klager heeft daar nooit toestemming voor gegeven en technische problemen zijn geen rechtvaardiging van deze handelswijze. Ook hiermee heeft de beklaagde de Erecode geschonden.
Klager voelt zich op grond van het voorgaande door de beklaagde bedrogen en verlangt van de beklaagde dat voor zijn rekening herstel zal plaatsvinden, door middel van vervanging van het toilet voor een conventioneel toilet, inclusief herstel van tegelwerk en dergelijke. Daarnaast verlangt klager vergoeding van gemaakte proceskosten.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht. In de kern komt dat op het volgende neer.
1. De aanwezigheid van een Sanibroyeur
Gedurende het verkoopproces is er naar gestreefd klager zo volledig en transparant mogelijk te informeren over de staat en de kenmerken van de woning. De beklaagde betreurt het dat klager zich onvoldoende op de hoogte gesteld voelt van de aanwezigheid van een Sanibroyeur. Een Sanibroyeur betreft een specifiek type toilet dat wordt toegepast in situaties waarin een conventionele riolering niet direct mogelijk is. De beklaagde benadrukt dat tijdens de bezichtiging duidelijk is gecommuniceerd dat het toilet een Sanibroyeur betreft. Mede gezien de bijzondere situatie dat de betreffende woning is gebouwd op een parkeergarage van een complex en de hele begane grond door de verkopende partij voorzien was van een open lay-out, heeft de beklaagde iedere potentiële koper tijdens de bezichtigingen gewezen op de aanwezigheid van de Sanibroyeur. Het vermelden van een Sanibroyeur in de verkoopbrochure of verkoopomschrijving is niet noodzakelijk, omdat het een volledig functionerende en adequate voorziening betreft. Bovendien ligt de verantwoordelijkheid voor het beoordelen van de woning bij klager. Die heeft tijdens de bezichtiging uitgebreid de gelegenheid gehad alle aspecten van de woning te inspecteren en vragen te stellen.
2. Inspectieformulier
Voor wat betreft het inspectieformulier dat zonder medeweten en/of toestemming van klager is ondertekend door de verkopend makelaar zelf, merkt de beklaagde op dat het digitale inspectierapport doorgaans ter plaatse via een telefoon of tablet wordt ondertekend. In de praktijk kan sprake zijn van een technische storing, waardoor digitale ondertekening op locatie niet mogelijk is. Om die reden is dit specifieke formulier op kantoor ondertekend. Het inspectieformulier is voorafgaand aan het passeren van de leveringsakte bij de notaris in de woning zorgvuldig doorgenomen met zowel klager als de verkopende partij.
De beklaagde stelt dat de NVM-erecode niet is geschonden.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval de beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing de vordering van klager om een vergoeding van kosten en herstel. Deze vordering betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Klager moet in dit verzoek dan ook niet-ontvankelijk verklaard worden.
Inhoudelijk
Klager stelt dat de beklaagde bij de verkoop van de woning heeft gehandeld in strijd met de NVM-erecode. De beklaagde heeft:
1. nergens de aanwezigheid van een Sanibroyeur als hoofdtoilet vermeld en/of gemeld bij klager;
2. zonder toestemming van klager zelf het inspectieformulier ondertekend.
1. Sanibroyeur als hoofdtoilet
Klager is van mening dat de beklaagde hem had moeten informeren over de aanwezigheid van een Sanibroyeur als hoofdtoilet. De beklaagde stelt dit aan klager te hebben medegedeeld tijdens de bezichtiging van de woning. Volgens klager heeft de beklaagde dat niet gedaan. Wat hier ook van zij, de commissie stelt hier vast dat hetgeen wat ten aanzien van dit toilet is medegedeeld niet op schrift staat.
Naar het oordeel van de commissie dient een verkopend makelaar een potentiële koper aantoonbaar te wijzen op hetgeen in een woning afwijkt van het normale. Dat heeft de beklaagde gedaan voor wat betreft de door de verkopers gerealiseerde verbouwing met het open karakter van de woning als resultaat. Dat had ook in de rede gelegen voor wat betreft de Sanibroyeur, die hier fungeert als hoofdtoilet. Temeer nu een potentiële koper op de aanwezigheid van een dergelijk toilet niet bedacht hoeft te zijn. Daar komt bij dat, zoals de beklaagde ter zitting desgevraagd heeft verklaard, de Sanibroyeur voor potentiële kopers niet als zodanig was te herkennen. De beklaagde had dan ook van de aanwezigheid van een Sanibroyeur melding moeten maken in de informatiefolder van de woning, nu het een essentieel kenmerk betreft dat voor iedere kandidaat koper van belang kan zijn nu het om een hoofdtoilet gaat, met voor de kandidaat koper mogelijk nadelige gebruiksaspecten. Wanneer de beklaagde de aanwezigheid van dit toilet schriftelijk had vastgelegd, zou klager op de hoogte zijn geweest voor het tekenen van de verkoopovereenkomst.
Op grond van het vooroverwogene oordeelt de commissie dit klachtonderdeel gegrond.
2. Inspectieformulier
Het tweede klachtonderdeel betreft het door de beklaagde plaatsen van zijn handtekening onder het inspectierapport, zonder dat klager hiervoor toestemming heeft gegeven. Dat hij zijn handtekening heeft geplaatst, omdat anders het rapport niet kon worden afgesloten, betekent niet dat zonder toestemming van klager, in opdracht van klager, de beklaagde mocht tekenen, temeer omdat het hier een officieel document betreft. Door deze handelswijze zou klager “akkoord zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie”. Met het plaatsen van de gefingeerde handtekening heeft beklaagde het inspectieformulier valselijk opgemaakt. De commissie acht dit een zeer ernstig laakbare gedraging. Daardoor heeft beklaagde niet eerlijk en integer gehandeld en zich niet gehouden aan de gangbare normen van fatsoen en waarden die het vak kenmerken. In zoverre is de NVM Erecode geschonden en dit klachtonderdeel gegrond.
Conclusie en sanctie
Gelet op het vorenstaande zal de commissie beide klachtonderdelen gegrond verklaren. De beklaagde heeft gehandeld in strijd met de van toepassing zijnde regelgeving en de Erecode van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Gezien het multiple karakter van de gegrond verklaarde klachten is naar het oordeel van de commissie hier een berisping op zijn plaats, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 onder b.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van klager is gegrond. Daarom zal de beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is de beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk voor zover deze gericht is op enige (schade)vergoeding en/of herstel;
– verklaart beide klachtonderdelen gegrond;
– legt aan de beklaagde de maatregel van berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde het klachtengeld van € 99,99 aan klager dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde ingevolge artikel 15 van het Reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak;
– wijst af het meer of anders verzochte.
Aldus op 17 februari 2025 beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris.