Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: onzorgvuldigheid/ bejegening/ schadevergoeding
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
613746/840697
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die vertrouwelijke informatie over mogelijke asbest in een woning heeft gedeeld met een andere makelaar zonder toestemming van de eigenaar. De eigenaar had eerder een vrijblijvend gesprek met de makelaar waarin de mogelijke aanwezigheid van asbest werd besproken. Later, toen de eigenaar besloot de woning te verkopen via een andere makelaar, deelde de oorspronkelijke makelaar deze informatie met de nieuwe makelaar, wat leidde tot vertraging en stress voor de eigenaar.
De eigenaar voelde zich hierdoor benadeeld en diende een klacht in.
De makelaar verdedigde zich door te stellen dat er geen formele relatie was met de eigenaar en dat de informatie uit collegialiteit werd gedeeld om problemen te voorkomen. De commissie oordeelde dat de makelaar onzorgvuldig handelde door vertrouwelijke informatie te delen zonder overleg met de eigenaar. Hoewel de klacht gegrond werd verklaard, vond de commissie de onzorgvuldigheid niet ernstig genoeg voor een tuchtrechtelijke sanctie.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de informatie die beklaagde heeft gedeeld met de verkoopmakelaar van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Een aantal jaren geleden heeft een vrijblijvend gesprek plaatsgevonden tussen klager en zijn partner en een medewerker (makelaar) van beklaagde (hierna te noemen: de makelaar) inzake de waarde van hun voormalige woning. In dit gesprek is een bouwtekening van de woning ter tafel gekomen. Op deze tekening is een vage aantekening te zien die de mogelijke aanwezigheid van een asbestbetonplaat in de woning suggereert. De resultaten van de zogenoemde ‘Hofstede Haalbaarheidsscan’ heeft klager nooit mogen ontvangen, noch de toelichting hierbij.
Klager en zijn partner zijn destijds op geen enkele wijze gewezen op de mogelijke consequenties bij verkoop van de woning als inderdaad sprake zou zijn van asbest in de woning. Klager en zijn partner zijn er bovendien vanuit gegaan dat het gesprek een vertrouwelijk karakter had.
Het gesprek heeft geen vervolg gekregen, enerzijds omdat de omstandigheden van klager en zijn partner wijzigden, anderzijds ook omdat bij hen het gevoel is ontstaan dat de makelaar dan wel beklaagde niet degene zou zijn die optimaal hun belangen zou beschermen en bevorderen.
Enige tijd geleden hebben klager en zijn partner besloten de woning te verkopen en ten behoeve van de verkoop gebruik te maken van een andere makelaar. Naar nu blijkt, is de in vertrouwen verstrekte informatie ongevraagd en zonder enige vorm van overleg, maar op slinkse wijze doorgespeeld naar de andere makelaar. Het heeft er zelfs alle schijn van dat buiten hun medeweten een dossier van de woning is aangelegd door beklaagde. Dit beschouwt klager als een ernstige schending van artikel 5 NVM Erecode en als een doelbewuste poging de verkoop van de woning te frustreren.
Klager en zijn partner houden beklaagde aansprakelijk voor alle schade die zij hebben geleden als gevolg van de onprofessionele, makelaar-onwaardige interventies.
Klager verzoekt de commissie een uitspraak te doen omtrent de handelwijze van beklaagde.
In reactie op het verweer van beklaagde voert klager aan als volgt.
Klager is zich ervan bewust dat de commissie geen uitspraken doet over aansprakelijkheid. De juridische aansprakelijkheid en vergoeding van de geleden schade komen later aan de orde, zo nodig in een civielrechtelijke procedure.
Beklaagde heeft bij de interventie in 2024 gebruik gemaakt van informatie uit de eerdere adviesrelatie. Daardoor is beklaagde in de relatie tussen klager en zijn partner en hun verkoopmakelaar getreden en heeft zich daarmee onderdeel van de relatie gemaakt.
Klager, zijn partner en hun verkoopmakelaar waren niet van de acties van beklaagde gediend.
Ter zitting heeft klager verklaard dat er op zijn initiatief een onderzoek naar asbest heeft plaatsgevonden en dat daaruit is gebleken dat er geen asbest in de woning aanwezig was. Het verkoopproces is door toedoen van beklaagde vertraagd. Dit heeft veel onrust, ongenoegen en stress veroorzaakt. Er zijn hiervoor nooit excuses aangeboden.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager moet niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn klacht, omdat geen sprake is van een overeenkomst tussen klager en beklaagde en er tussen hen geen relatie bestaat. De klacht heeft geen betrekking op het advies dat beklaagde eerder heeft gegeven over de waarde van de woning.
Volgens beklaagde is sprake van misbruik van recht.
Klager is door het handelen van beklaagde niet in zijn belangen geschaad. Gezien de mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning was het verstandig om een asbestinventarisatie uit te voeren en er is geen asbest in de woning aangetroffen.
Subsidiair is beklaagde van mening dat de klacht ongegrond moet worden verklaard.
De bouwtekeningen die tijdens het eerdere vrijblijvend gesprek op tafel kwamen, gaven aan dat er asbest in de woning aanwezig was. Toen beklaagde in 2024 ter ore kwam dat de woning in de verkoop was bij een collega-makelaar, is uit collegiaal oogpunt en ter voorkoming van problemen voor klager en de collega-makelaar contact opgenomen met deze makelaar. Dit is met de beste bedoelingen gedaan.
Er is geen enkele intentie geweest om de belangen van klager op welke wijze dan ook te schaden.
Ter zitting heeft [de makelaar] verklaard dat hij de gang van zaken betreurt. Het doorgeven van de informatie met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van asbest is gedaan om de collega-makelaar te helpen, zonder besef van de gevolgen daarvan voor klager. Achteraf is dit niet juist geweest.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beroep op niet-ontvankelijkheid
De commissie stelt voorop dat zij – zoals ter zitting reeds is besproken – het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid verwerpt. Het bestaan van een overeenkomst tussen klager en beklaagde is op grond van het reglement van de commissie geen vereiste om een klacht bij de commissie in te dienen.
Voorts is van misbruik van recht niet gebleken.
De commissie verklaart klager dan ook ontvankelijk in de klacht en zal deze inhoudelijk behandelen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13, lid 2, van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Beklaagde heeft informatie gedeeld
Vaststaat dat in of rond 2022 een vrijblijvend gesprek tussen klager en de makelaar heeft plaatsgevonden omtrent de waarde van de woning van klager en dat in dit gesprek de mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning aan de orde is gekomen. In 2024 heeft klager besloten de woning te verkopen. Hij heeft daarvoor een andere makelaar ingeschakeld. Beklaagde heeft deze makelaar laten weten dat de woning mogelijk asbest bevatte en hem een foto van de bouwtekening toegestuurd.
De commissie is van oordeel dat de informatie uit het gesprek met klager in of rond 2022 niet had mogen worden gedeeld met de andere makelaar. Naar het oordeel van de commissie is wel degelijk sprake van vertrouwelijke informatie. Daaraan doet niet af dat de bouwtekeningen openbaar zijn.
Klager stelt terecht dat beklaagde is getreden in de relatie tussen klager en zijn verkoopmakelaar. De andere makelaar had een eigen onderzoeksplicht en had de bouwtekeningen dus zelfstandig kunnen opvragen.
Beklaagde heeft nog gesteld dat de makelaar uit collegiaal oogpunt heeft gehandeld. Echter, het was niet aan beklaagde om de belangen van de verkopende makelaar te dienen.
Verder schrijft artikel 2 van de NVM Erecode duidelijkheid en transparantie voor. Van beklaagde had dan ook mogen worden verwacht dat niet zonder overleg met klager contact was opgenomen met de verkopende makelaar.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde onzorgvuldig dan wel tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht van klager daarom gegrond verklaren.
De commissie acht de onzorgvuldigheid echter niet zodanig ernstig, dat hiervoor aan beklaagde een tuchtrechtelijke sanctie opgelegd dient te worden.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond is, zal beklaagde wel overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie aan klager het klachtengeld moeten vergoeden, dat hij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15, lid 1, van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager ontvankelijk in de klacht;
– verklaart de klacht gegrond zonder oplegging van een sanctie;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer J. Palland en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 17 april 2025.