Makelaar schiet tekort in zorgplicht beheerovereenkomst met consument

Commissie: Makelaardij    Categorie: (On) zorgvuldigheid    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 17342/24191

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt dat de makelaar de beheerovereenkomst niet goed heeft uitgevoerd, hij was verantwoordelijk voor de inspectie toen de woning door de huurder werd opgeleverd. De makelaar wijst naar de 73-jarige vader van de consument die op verzoek van de consument bij de eindinspectie aanwezig was. Daarnaast heeft de makelaar zonder overleg met de consument de waarborgsom aan de huurder terugbetaald. De makelaar geeft aan dat de vader van de consument heeft ingestemd met oplevering van de woning, daarom is de makelaar overgegaan tot uitbetaling van de waarborgsom. De commissie oordeelt dat het feit dat de vader op verzoek van de consument mee is gegaan, niet automatisch betekent dat de vader ook vertegenwoordigingsbevoegd was. De makelaar had eerst contact moeten opnemen met de consument voordat de waarborgsom werd terugbetaald, mede gezien hij wist dat de consument in het buitenland verbleef. Dat de consument pas na 8 weken over de eindoplevering bij de makelaar heeft geklaagd, komt voor zijn eigen risico. De ondernemer moet een vergoeding aan de consument betalen voor het niet aankondigen van de terugbetaling van de waarborgsom. De klacht is ten dele gegrond.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de werkzaamheden van de makelaar, uitgevoerd in het kader van een beheerovereenkomst, bij gelegenheid van het einde van de verhuur van een woning van de consument aan een derde.

Standpunt van de consument
Wij hebben onze woning verhuurd met tussenkomst van de makelaar, met wie wij ook een beheerovereenkomst hebben afgesloten. Er was een waarborgsom van € 1.950,– betaald.

Na afloop van de verhuur, die drie jaren heeft geduurd, moest er een eindopname plaats vinden. Ik kon daar niet bij zijn en op mijn verzoek is mijn vader met de makelaar mee gegaan. De makelaar heeft mijn vader voor akkoord laten tekenen.

Toen de huurders eruit waren bleek dat er een groot aantal gebreken was.

1. Keuken niet voldoende schoon.
2. Koelkast niet schoon en uitgezet. Veel schimmel en extreem vies.
3. Deksel van de koelkast ontbreekt.
4. Eierrekje koelkast ontbreekt.
5. Glazen plank van de koelkast kapot.
6. Oven niet schoongemaakt. Extreem vies.
7. Bakplaat van de oven vies en niet schoon te krijgen.
8. Inductiekookplaat vies, vetafdrukken van gebruik. Niet geheel schoon te krijgen.
9. Afvoer keuken geheel verstopt met haar.
10. Diverse gaten in de muren.
11. Rolgordijnen op slaapkamers niet terug gehangen.
12. Blauwe verf gemorst laminaat voorste slaapkamer. Grote vlek, blijvend.
13. De deur van de douchecel defect. Scharnier kapot
14. Badkamer en met name afvoer extreem vies. Schimmel niet weg te krijgen. Opnieuw kitten.
15. Opbergrekken bergruimte bovenste verdieping niet teruggeplaatst. Zijn niet meer compleet.
16. Planken en rails in zelfde opbergruimte niet teruggeplaatst.
17. Spiegel opgehangen aan de muur op overloop bovenste verdieping. Zit vast en kan niet meer los i.v.m. montagekit!?
18. Diverse plinten ontbreken.
19. Totaal overwoekerde achtertuin. Verfvlek op bestrating.

Na twee weken hard werken is onze woning weer redelijk op het niveau zoals wij het destijds verhuurden.

Ik wil graag een inhoudelijke reactie van de makelaar op mijn punten lijst.

Wij hebben destijds de makelaar ingeschakeld om onder meer de overdracht goed te laten verlopen en eventuele onregelmatigheden te laten verhelpen door de huurder of te verrekenen met de borgsom.

Nu het beheer van de woning in handen was van de makelaar vond de inspectie plaats onder zijn verantwoordelijkheid. Achteraf blijkt dat een en ander tijdens de eindinspectie over het hoofd is gezien. De makelaar wijst nu naar mijn 73 jarige vader die op mijn verzoek bij de eindinspectie aanwezig was. Ik vind dit onjuist en onprofessioneel. Zij waren door mij ingehuurd als makelaar, niet mijn vader. Dat hij op mijn verzoek aanwezig was tijdens de eindinspectie maakt hem niet direct verantwoordelijk en namens mij bevoegd. Daarvoor had ik deze makelaar ingehuurd! Als professionele makelaar had deze een “waslijst van schade”, vervuiling en gebreken over het hoofd gezien en met oplevering niet akkoord moeten gaan.

De makelaar heeft echter zonder meer de waarborgsom aan de huurder terugbetaald, en nu moeten wij proberen de schade van de huurder terug te krijgen.

De makelaar had niet akkoord mogen gaan met deze oplevering en had mijn vader de lijst niet mogen laten tekenen, en hij had de waarborgsom niet terug mogen betalen. Ik lijd schade, ten minste tot een bedrag gelijk aan de waarborgsom. Ik verlang dat de ondernemer deze aan mij vergoedt.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Op verzoek van de consument is diens vader mee gegaan en deze heeft ingestemd met oplevering in de staat waarin de woning zich bevond. Daarom konden wij overgaan tot uitbetaling van de waarborgsom.

Bij de aanvang van de huur is de woning wel geïnspecteerd, maar daar is geen rapport van opgemaakt. Wij hebben in dit geval geen aanleiding gezien om voordat de huurder vertrok een soort voor-inspectie uit te voeren om aan te kunnen wijze wat er moest worden hersteld. De consument was enkele maanden eerder zelf ook in de woning geweest.

Ik toon u het opleveringsrapport. Dit is getiteld “opleveringsformulier”, en daarop kunnen onder andere meterstanden worden ingevuld wat ook is gebeurd. Daarnaast is er ruimte voor opmerkingen, maar in dit geval zijn geen opmerkingen gemaakt. De vader van de consument heeft getekend.
Bij de eindinspectie waren er enkele gaten in de muur waarneembaar. De huurder zei dat hij die dicht zou maken. De vader van de consument zei toen dat dit niet nodig was, omdat hij (de vader) en de consument dat mee zouden nemen met andere werkzaamheden.

Wat de koelkast betreft kan ik nog opmerken dat de consument pas acht weken later bij ons heeft geklaagd. Blijkbaar heeft hij dit gebrek pas 6 weken na de oplevering waargenomen, en zelfs toen nog 2 weken gewacht vooraleer bij ons te klagen. Tegen die tijd was de waarborgsom al uitbetaald.

U vraagt mij of de gebreken zoals die volgens de consument aan het gehuurde zouden kleven aan goedkeuring bij de oplevering in de weg zouden staan. Wat ons betreft, in grote lijnen niet.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Deze situatie wordt gekenmerkt door de bijzondere omstandigheid dat de consument veelvuldig in het buitenland verbleef, hetgeen aan de ondernemer bekend was. De vader van de consument verrichtte kennelijk, mede in verband met de woning, hand- en spandiensten bij het beheer en/of het onderhoud van de woning.

Kennelijk is de status van de bemoeienis van de vader niet duidelijk tussen de consument en de makelaar vast gelegd. Voor de vraag of de vader als vertegenwoordiger bindend namens zijn zoon een rechtshandeling van de soort als waarvan hier sprake is – het accepteren van een oplevering – mocht verrichten, kwam het op de volgende vraag aan:

• Was de vader uitdrukkelijk gemachtigd om bindend namens zijn zoon – de consument – een rechtshandeling, bestaande in het instemmen met een opleveringsstaat, te verrichten,
• Zo neen:
  • heeft de consument bij de makelaar de aan de consument toerekenbare schijn opgewekt dat zijn vader namens hem, de consument, bevoegd was een dergelijke rechtshandeling te verrichten,
    dan wel:
  • zijn er andere feiten en omstandigheden gesteld of gebleken welke aan de consument toe te rekenen waren dan wel voor zijn rekening en risico kwamen, waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid, en op grond waarvan de makelaar er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de vader gevolmachtigd was namens de consument deze rechtshandeling te verrichten.

Het gaat bij dit alles nadrukkelijk niet om de vraag of de vader bij de makelaar de indruk heeft gewekt dat hij bevoegd zou zijn; het gaat om de vraag of de consument bij de makelaar de indruk heeft gewekt dat zijn vader bevoegd zou zijn.

De makelaar komt uit hoofde van zijn beroep met enige regelmaat met vertegenwoordigings- of volmachtssituaties aan de orde; een consument als regel niet. Dat betekent dat de verplichting om in voorkomende gevallen duidelijkheid te scheppen omtrent de reikwijdte van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van een ”vertegenwoordiger” vooral bij de makelaar ligt, ook al nu hij zich beroept op de omstandigheid dat een ander dan de consument namens die consument bevoegdelijk rechtshandelingen zou hebben verricht.

Het enkel feit dat de vader op verzoek van de consument mee is gegaan impliceert niet automatisch dat de vader ook vertegenwoordigingsbevoegd was. Het kon immers net zo goed zijn dat hij slechts fungeerde als “de ogen en oren” van de consument, en als doorgeefluik van standpunten over en weer.

Er zijn onvoldoende andere feiten gesteld of gebleken waaruit afgeleid kan worden dat het aan de consument is te wijten, dan wel voor zijn rekening komt, dat de makelaar gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de vader bevoegdelijk namens de consument kon instemmen met de oplevering dan wel deze af kon wijzen.

Temeer nu de makelaar wist dat de consument in het buitenland vertoefde had hij, vooraleer tot uitbetaling van de waarborgsom aan de huurder, over te gaan, contact op moeten nemen met de consument. Dat heeft hij niet gedaan.

Voorts: de makelaar heeft de huurovereenkomst opgesteld en wist dus van de bepalingen welke betrekking hadden op het beëindigen van de huur en omtrent de in dat verband op de huurder rustende verplichtingen. Bovendien had de makelaar zich, tegen betaling, tot beheer verplicht.

Niet alle door de consument gestelde feiten omtrent de staat van de woning (per 31 mei) staan zonder meer vast. Bijvoorbeeld: zonder dat er aan de consument een verwijt van te maken is dat hij pas 8 weken na de eindoplevering bij de makelaar heeft geklaagd, dat enkele tijdsverloop brengt met zich dat een koelkast, als deze per abuis niet op een kier is blijven staan, geheel beschimmeld kan raken. Zijn constateringen eind juli 2019 zeggen in zoverre niet zoveel over de staat op 31 mei 2019.

Voorts zijn sommige kwesties aan te merken als normale gebruikssporen of normale slijtage. Bij een oplevering plegen geen afvoerputjes te worden gecontroleerd. Als er zaken kapot gaan, bijvoorbeeld kunststof onderdelen van de douchecabine, kan dat ook veroorzaakt zijn door eenvoudige veroudering.

Anderzijds is uit de foto’s wel zichtbaar dat sprake is van vervuiling welke de consument niet behoefde te accepteren.

Het feit dat er een beheerovereenkomst was gesloten en het gegeven dat de consument zelf wegens veelvuldige afwezigheid niet zelf het gehuurde kon inspecteren, van welk gegeven de makelaar op de hoogte was, geven invulling aan de reikwijdte van de zorgplicht van de makelaar. Naar het oordeel van de commissie is hij daarin in enige mate tekort geschoten. Hij had onafhankelijk van wat “de vader” ervan vond zelf de inschatting moeten maken of uitbetaling van de waarborgsom geïndiceerd was gelet op de staat van het verhuurde zoals de makelaar die waar had kunnen nemen, en daaromtrent overleg met de consument dienen te voeren.

Daar staat tegenover, ten eerste dat ook aan de consument enig verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan van een onduidelijke situatie met betrekking tot de positie van zijn vader (ook al ligt in dit opzicht het zwaartepunt van het te maken verwijt bij de makelaar om redenen als hiervoor weergegeven), ten tweede dat, terwijl daar alle aanleiding voor was, hij niet de moeite heeft genomen om naar aanleiding van zijn bevindingen in februari de makelaar in te seinen, en ten derde dat niet voor alle door hem opgesomde gebreken geldt dat het bestaan, de omvang, of de ontoelaatbaar¬heid er van, alles zoals die verwijten in diverse stukken door de consument zijn beschreven, onbetwistbaar vast zijn komen te staan.

Maar het was een fout van de makelaar om de waarborgsom uit te keren. Bij deze stand van zaken dient de makelaar een door de commissie naar redelijkheid te bepalen vergoeding te betalen aan de consument, ter hoogte van de helft van de aan de huurder uitbetaalde waarborgsom, alles met bepaling dat elke vergoeding welke de huurder alsnog mocht betalen voor de helft aan de makelaar wordt terug betaald, alles ten hoogste tot het door deze aan de consument vergoede bedrag.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht deels gegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De ondernemer betaalt aan de consument een vergoeding ter hoogte van de helft van de aan de huurder terugbetaalde waarborgsom, alzo € 975,–, onder aantekening dat indien en voor zover de huurder alsnog aan de consument schadevergoeding betaalt, de helft daarvan aan de ondernemer wordt terug betaald, ten hoogste tot het door deze krachtens dit advies aan de consument uitgekeerde bedrag.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Het meer of ander door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, de heer T.A.W. Heijmeijer, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 9 juli 2020.