Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: -
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
275365/443598
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Klager kocht in september 2022 een woning waarvan in de verkoopbrochure stond dat deze professioneel gerenoveerd was. Na oplevering ontdekte hij lekkages aan het dak en moest hij het gehele dak vervangen voor € 24.000. Klager stelt dat de makelaar (beklaagde) al vóór de overdracht op de hoogte was van deze problemen maar hem daar niet over heeft geïnformeerd. De makelaar verweert zich door te stellen dat hij vertrouwde op de informatie van de verkoper en dat de lekkage na het tekenen van de koopovereenkomst was verholpen. Hij acht zich niet aansprakelijk. De commissie oordeelt dat de makelaar ernstig tekort is geschoten in zijn zorgplicht door klager niet te informeren over de lekkage. Dit is in strijd met de gedragscode. Als sanctie wordt onder meer een geldboete van € 7.500 opgelegd.
Volledige uitspraak:
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager heeft in september 2022 een huis gekocht waarbij beklaagde de makelaar was van de verkopende partij. Volgens de brochure betrof het een volledig professioneel gerenoveerde woning. Nadat klager de woning in december 2022 heeft betrokken werd hij geconfronteerd met een aantal gebreken, waaronder twee lekkages van het dak. Klager heeft beklaagde hier direct van op de hoogte gesteld en deze zou contact opnemen met de verkopers. De verkopers zijn in gebreke gesteld. Beklaagde heeft zijn aansprakelijkheid afgewezen. Klager heeft het gehele dak moeten vervangen voor een bedrag van € 24.000. Achteraf is klager gebleken dat beklaagde, voordat de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden, op de hoogte is geweest van deze lekkage en de plaatselijke reparatie. Ondanks dat klager beklaagde voor de koop meerdere keren heeft gevraagd naar gebreken in de woning, heeft beklaagde dit niet aan klager meegedeeld. Als klager vooraf op de hoogte was geweest van de lekkage, had hij nader onderzoek gedaan en naar alle waarschijnlijkheid de woning niet gekocht.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De verkopers van de woning hebben destijds de woning in originele staat aangekocht. Nadat ze de woning hebben gerenoveerd hebben zij deze in verband met hun scheiding moeten verkopen nadat bleek dat één van beide eigenaren niet in staat was de mede eigenaar uit te kopen. De woning is op 2 september 2022 aangemeld. Er is een verkoopbrochure opgesteld en tevens is er een map aangeleverd met daarin alle verbouwinformatie. Klager heeft de woning tweemaal bezichtigd. Hij heeft ook de zolderetage bezocht. Koper heeft de woning gekocht zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Op 15 december 2022 heeft de levering plaatsgevonden. Nadat klager in de woning was getrokken, heeft beklaagde klachten over de woning ontvangen.
Beklaagde wijst de aansprakelijkheid af. Als verkopende makelaar is beklaagde eerlijk en transparant geweest en heeft hij alle bekende informatie aan klager doorgegeven. Beklaagde heeft vertrouwd op de informatie die de verkopers hem hebben gegeven. Ten tijde van de verkoop zag de woning er goed uit. Hij heeft niet aanzien komen dat de woning in zo’n slechte staat zou verkeren, zoals klager stelt.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Algemeen.
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Klager is van mening dat beklaagde is tekortgeschoten in zijn informatieplicht.
Ter zitting heeft klager aangegeven dat hij bij de bezichtiging van de woning geen toegang had tot de vliering vanwege de spullen van de verkoper die het zicht op de vliering en de binnenzijde van het dak blokkeerden. Omdat hij het dak niet zelf heeft kunnen inspecteren is hij volledig afgegaan op de mededelingen van beklaagde. De map waarin de informatie zat met betrekking tot de woning heeft klager niet bij de overdracht ontvangen. Volgens de verkoper was deze per ongeluk in een verhuisdoos terecht gekomen. Klager verwijt beklaagde dat deze hem niet heeft geïnformeerd over de lekkage die na het tekenen van de koopovereenkomst is opgetreden.
Beklaagde heeft desgevraagd aangegeven dat tijdens zijn vakantie het kantoor bericht ontving van de verkopers dat er sprake was van een lekkage. In overleg met het kantoor heeft de verkoper deze lekkage door een dakdekker laten verhelpen. Beklaagde werd van deze lekkage twee weken voor de overdracht op de hoogte gesteld. De koopovereenkomst was al ondertekend met daarin een ouderdomsclausule en was al onherroepelijk geworden.
Overwegingen van de commissie
Ingevolge artikel 1 sub e van de VBO beroeps- en gedragscode heeft de makelaar een zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken. De verkopende makelaar dient naast de belangen van zijn opdrachtgever tevens de redelijke belangen van de wederpartij te behartigen.
Vast is komen te staan dat beklaagde vóór de overdracht van de woning op de hoogte was van een lekkage van het dak en de plaatselijke reparatie hiervan. Beklaagde heeft klager niet geïnformeerd over deze lekkage toen dit bericht op het kantoor was binnengekomen. Ook tijdens de inspectie, voorafgaande aan de levering, heeft beklaagde klager niet van de recente reparatie aan het dak op de hoogte gesteld. Door na te laten klager te informeren over deze lekkage, heeft beklaagde klager de mogelijkheid ontnomen een nadere inspectie aan het dak te laten uitvoeren. De commissie is van oordeel dat beklaagde ernstig tekort is geschoten in zijn zorgplicht jegens klager door deze relevante informatie met betrekking tot de woning niet aan klager kenbaar te maken, terwijl hij daartoe zowel direct nadat hij bekend werd met deze lekkage als tijdens de inspectie van de woning vlak voor de overdracht alle gelegenheid had. Daardoor heeft hij artikel 1, sub e, van de VBO beroeps- en gedragscode geschonden. Dat de koopovereenkomst al onherroepelijk was geworden doet hier in het geheel niet aan af.
Maatregel
De commissie is van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub c, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van een geldboete van € 7.500,- te voldoen aan de VBO
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,-.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde een geldboete op van € 7.500,-, die beklaagde aan de VBO dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissie voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 13 januari 2025.