Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: -
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
346579/346611
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Het geschil draait om de vraag of appellant, als makelaar, zijn informatieplicht heeft geschonden door onjuiste informatie te verstrekken over de bestemming van een verkocht pand. De commissie in eerste aanleg oordeelde op 28 november 2023 dat verweerder mocht aannemen dat het pand een woonbestemming had, terwijl dit niet het geval was. Hierdoor werd de klacht gegrond verklaard en kreeg appellant een waarschuwing. Zijn beroep richtte zich op drie gronden: het te laat beschikbaar komen van bijlagen, een vermeende onjuiste interpretatie van de klacht en het onvoldoende meewegen van zijn verweren. De commissie verwierp al deze argumenten en oordeelde dat appellant zijn mededelingsplicht had geschonden.
De commissie bevestigde dat appellant het pand onterecht als woonruimte had gepresenteerd, terwijl het een winkelbestemming had. Zijn beroep op de koopovereenkomst en de onderzoeksplicht van verweerder werd verworpen, omdat van een makelaar verwacht wordt dat hij correcte en transparante informatie verstrekt. De uitspraak van de commissie in eerste aanleg werd volledig bekrachtigd, en de opgelegde waarschuwing bleef gehandhaafd.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 28 november 2023, waarin de klacht van verweerder, inhoudende dat appellant zijn informatieplicht heeft geschonden door verweerder niet juist te informeren over de bestemming van de door hem aangekochte woning, gegrond heeft verklaard.
Met betrekking tot het verzoek om schadevergoeding heeft de commissie in eerste aanleg verweerder niet-ontvankelijk verklaard.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 28 november 2023 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat verweerder op basis van de door appellant op Funda en Move.nl gebruikte verkooptekst ervan mocht uitgaan dat het door hem gekochte pand een woonbestemming had. Ook in de koopovereenkomst heeft appellant naar het oordeel van de commissie in eerste aanleg het pand onvolledig en daarmee deels onjuist omschreven, nu in ieder geval ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst geen sprake was van een pand dat – volledig – was bestemd voor ‘wonen’.
Over het beroep van appellant op artikel 20.6 van de koopovereenkomst, waarin onder meer is bepaald dat het voor rekening en risico van koper komt indien de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat uit de formulering van dit artikel volgt dat deze specifieke bepaling ziet op de feitelijke toestand van het pand en niet op de bestemming daarvan. Gelet op het voorgaande is de commissie in eerste aanleg tot de conclusie gekomen dat appellant onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat onjuiste informatie wordt verstrekt en is de klacht gegrond verklaard. Daarbij is aan appellant een waarschuwing opgelegd.
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Appellant heeft in zijn beroepschrift de volgende drie beroepsgronden aangevoerd:
Beroepsgrond 1 – Bijlagen pas in te zien ruim na datum beslissing
Uit de uitspraak van de commissie in eerste aanleg volgt dat de beslissing is genomen op 28 november 2023, de datum van de zitting in eerste aanleg. Ter zitting is aan verweerder verzocht om nadere stukken aan te leveren. Die stukken zijn op 20 december 2023 toegevoegd aan het dossier. Duidelijk is dat de commissie in eerste aanleg die stukken, die ook voor het betoog van appellant van belang zijn, niet in haar oordeel heeft kunnen betrekken. De beslissing dateert immers van 28 november 2023. Alleen al om deze reden kan de uitspraak van de commissie in eerste aanleg volgens appellant niet in stand blijven.
Beroepsgrond 2 – Onjuist begrip van de inhoud van de klacht
De commissie in eerste aanleg is in haar uitspraak niet consistent in haar aanduiding van de op grond van de klacht van verweerder ter discussie staande volledige woonbestemming. Zij heeft het over “(volledige) woonbestemming”, vervolgens over “een woonbestemming” en dan weer over een “pand dat [niet] – volledig – was bestemd voor ‘wonen’”. Het is appellant evenwel niet gebleken dat verweerder (ook) zou hebben geklaagd over het wekken van de indruk dat op het pand een gedeeltelijke woonbestemming rust.
Beroepsgrond 3 – Verweren onvoldoende (kenbaar) in oordeelsvorming betrokken, althans die verweren ten onrechte gepasseerd
Deze beroepsgrond heeft appellant onderverdeeld in een viertal subonderwerpen:
* Onderzoek naar de bestemming door appellant
Appellant heeft onderzoek gedaan naar de bestemming van het verkochte pand. Uit de door hem verkregen informatie maakte hij op dat bewoning onder voorwaarden mogelijk was in de woonruimte in het pand. Dat gold niet voor de winkelruimte. Reden waarom appellant het pand heeft aangeboden als “combinatie van winkel en woonruimte”. ln de verkoopbrochure staat niet dat het gehele pand bestemd is als woning.
* Informatie verkoopbrochure, Move.nl en bezichtiging van het pand
Uit de uitspraak van de commissie in eerste aanleg volgt niet dat alle (verkoop)informatie (in voldoende samenhang) in de oordeelsvorming is betrokken.
* Contact met gemeente
Het had op de weg van verweerder gelegen om vóór het maken van zijn aankoopbeslissing onderzoek te doen naar de haalbaarheid van zijn plannen en in dit kader overleg met de gemeente te zoeken. Appellant heeft hem dit ook geadviseerd. Eerst ruim na de aankoop van het pand heeft verweerder contact gezocht met de gemeente.
* De koopovereenkomst
Dat geen sprake was van een reguliere aankoop van een woning volgt ook duidelijk uit de door verweerder getekende koopovereenkomst. Er is sprake van een situatie waarin niet het normale gebruik als woonhuis kan worden gegarandeerd, reden waarom artikel 20.6 is opgenomen in de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat verweerder de woning koopt ‘as it is’ en dat als het pand niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van verweerder komt.
ln dat kader zijn expliciet ook ‘bestemmingsplanbepalingen’ genoemd. Het is niet juist dat uit de formulering van artikel 20.6 zou volgen dat de bepaling slechts ziet op de feitelijke toestand van het pand.
Uitdrukkelijk is in deze bepaling ook het bestemmingsplan genoemd. Evenmin heeft de commissie in eerste aanleg (kenbaar) in aanmerking genomen dat in artikel 6.3 ‘te renoveren winkel-woonhuis’ stond (in plaats van ‘woning’) en dat risico’s omtrent het geldende bestemmingsplan op grond van artikel 6.1 voor rekening van koper komen en dat in dat kader onderzoek van hem mag worden verwacht.
Concluderend is appellant van mening dat de klacht van verweerder, inhoudende dat door appellant ten onrechte de indruk is gewekt dat op het pand een volledige woonbestemming rustte, ongegrond is. Appellant heeft, gelet op alle in het traject verstrekte informatie en alle stukken, die indruk redelijkerwijs niet gewekt. Appellant heeft het bestaan van een volledige woonbestemming niet toegezegd/gegarandeerd. Mocht verweerder wel hebben aangenomen dat van een volledige woonbestemming sprake was, geldt dat hij lichtvaardig heeft geconcludeerd tot het bestaan daarvan en over het bestaan van die indruk vervolgens heeft gezwegen. Het was niet aan appellant om die indruk weg te nemen. Appellant heeft voldoende zorgvuldig gehandeld en geen onjuiste informatie verstrekt.
Standpunt van verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Appellant geeft in zijn beroepschrift meermaals aan dat verweerder er ten onrechte vanuit ging dat op het gehele pand een woonbestemming ruste. Hiermee lijkt appellant ervan uit te gaan dat sprake is van een gedeeltelijke woonbestemming. Dit is onjuist. Er is geen sprake van een woonbestemming op het gehele pand. Het hele pand heeft, zoals na de koop is gebleken, een winkelbestemming. Hieruit blijkt dat appellant onvoldoende kennis had van de aangelegenheid waarmee hij zich bezighield.
Appellant is zich nog steeds niet bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer en hij heeft niet naar eer en geweten, betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk opgetreden. Ook heeft hij er niet voor gewaakt een onjuiste beeldvorming over de zaken te geven.
Appellant was en is nog steeds in de mogelijkheid te voorkomen dat het verschil van mening door zijn optreden escaleert. Hij heeft hiervoor herhaaldelijk de kans gehad. Hij heeft er bewust voor gekozen om dit niet te doen. Hieruit blijkt indirect dat appellant de situatie niet serieus neemt. Als appellant vond dat de situatie niet op te lossen valt en hij dit betreurt, dan had hij dit of in persoon dan wel via de telefoon kunnen laten blijken. Door dit niet te doen heeft verweerder het idee dat appellant de situatie die hij heeft veroorzaakt, niet serieus neemt.
Verweerder stelt dat de aan appellant in eerste aanleg opgelegde waarschuwing te mild is en hij verzoekt de commissie de sanctie te heroverwegen en te beoordelen of doorhaling van het lidmaatschap niet een meer passende sanctie is.
Beoordeling van het beroep
Inleiding
Het beroep van appellant richt zich tegen het besluit van de commissie in eerste aanleg. Op grond van artikel 21 van het reglement van de commissie zal de commissie de klacht aan de hand van de door appellant ingediende beroepsgronden hierna nogmaals in volle omvang beoordelen.
De commissie overweegt als volgt.
Beroepsgrond 1 – Bijlagen pas in te zien ruim na datum beslissing
Deze beroepsgrond slaagt niet. Er kan van worden uitgegaan dat alle relevante stukken bij de totstandkoming van de uitspraak in eerste aanleg zijn betrokken. De in de uitspraak genoemde datum van 28 november 2023 is de dag van de zitting geweest, niet de dag dat daadwerkelijk ook uitspraak is gedaan. Appellant maakt ook niet duidelijk welke stukken niet betrokken zouden zijn bij het oordeel van de commissie. Bovendien heeft te gelden dat alle relevante stukken thans in de onderhavige beroepsprocedure zijn overgelegd en de commissie heeft die stukken ook in haar oordeelsvorming betrokken. Aldus heeft appellant bij zijn klacht geen belang (meer).
Beroepsgrond 2 – Onjuist begrip van de inhoud van de klacht
Appellant stelt dat de commissie niet consequent is geweest in de aanduiding van de woonbestemming.
Er wordt niet consistent gesproken van ‘volledige’ woonruimte, terwijl het appellant niet gebleken is dat verweerder (ook) zou hebben geklaagd over het wekken van de indruk dat op het pand een gedeeltelijke woonbestemming rust. De commissie kan appellant hierin niet volgen. Er is door verweerder niet geklaagd over het feit dat niet op het volledige pand een woonbestemming rustte, maar over het feit dat er, zoals na de koop is gebleken, in zijn geheel geen sprake was van een woonbestemming. Appellant wekt met deze beroepsgrond de suggestie dat wel sprake zou zijn van een gedeeltelijke woonbestemming, terwijl gebleken is dat dit niet zo is. Over de woonbestemming wordt bij de behandeling van de derde beroepsgrond verder ingegaan.
Beroepsgrond 3 – Verweren onvoldoende (kenbaar) in oordeelsvorming betrokken, althans die verweren ten onrechte gepasseerd
* Onderzoek naar de bestemming door appellant
Appellant stelt dat destijds uit het bestemmingsplan bleek dat wonen in de bestaande woningen was toegestaan en dat dit ook door de gemeente aan de verkoper van het pand is bevestigd. Hieruit heeft appellant opgemaakt dat bewoning onder voornoemde eisen mogelijk was in de woonruimte in het pand. Dat gold niet voor de winkelruimte. Reden waarom appellant het pand heeft aangeboden als “combinatie ven winkel en woonruimte”.
De commissie kan appellant ook hierin niet volgen. In een e-mail van 10 mei 2021 van de gemeente aan de verkoper van het pand staat: “Uit onze Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) blijkt dat huisnummer 118 formeel niet meer aanwezig is. Alleen nummer 120 is toegekend en heeft de gebruiksfunctie ‘winkelfunctie’. Ik kom tot de conclusie dat er geen woning meer aanwezig is. Er mag dus niet gewoond worden in het pand.” Hieruit blijkt dat er geen sprake was van een bestaande woning en wonen dus niet was toegestaan. De verkoper heeft vervolgens gereageerd op deze e-mail met de vraag of dit ook wil zeggen dat een winkel, in combinatie met bewoning door de eigenaar van de winkel, niet meer toegestaan is. Hierop heeft de gemeente op 11 mei 2021 gereageerd. Daarbij is gevraagd naar de huidige indeling van het pand en of er nog sprake is van een bestaande woning (keuken, woonkamer, slaapkamer badkamer) zoals die ooit is vergund. In dat geval mag die worden beschouwd als een ‘bestaande woning’. Hierop is geen reactie van de verkoper/appellant meer aangetroffen in het dossier en dus ook geen reactie van de gemeente waaruit blijkt dat het eerder ingenomen standpunt wordt gewijzigd. De verwijzing van appellant naar de e-mail van 11 mei 2021 als bewijs dat een deel van het pand gebruikt mag worden als woning kan de commissie dan ook niet volgen. In de e-mail van 11 mei 2021 wordt slechts een aantal vragen gesteld. Overigens is het standpunt van de gemeente dat het pand niet bewoond mag worden ook nog bevestigd in de mail van 24 augustus 2021 aan appellant, waarin wordt aangegeven: “Het bestemmingsplan staat op deze locatie geen bewoning toe, dit is ook meegedeeld”.
* Verkoopbrochure, Move.nl en bezichtiging van het pand
Appellant stelt bij deze beroepsgrond dat verweerder niet slechts had mogen afgaan op de tekst uit de verkoopbrochure waarin wordt aangegeven dat sprake is van 181 m² woonoppervlak, maar ook de overige tekst van de verkoopbrochure, de informatie op move.nl en hetgeen hem tijdens de bezichtiging is meegedeeld had moeten meewegen. Appellant stelt dat de commissie in eerste aanleg hieraan eveneens voorbij is gegaan. De commissie is van oordeel dat in de uitspraak in eerste aanleg terecht is geconcludeerd dat appellant het pand onvolledig/onjuist heeft omschreven en dat daarmee aan verweerder een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven. Het feit dat in de verkooptekst wordt aangegeven dat sprake is van 181 m² woonoppervlakte is voldoende om dit oordeel te dragen. Dat appellant verwijst naar overige informatie waaruit verweerder had kunnen afleiden dat niet het volledige pand een woonbestemming had, is niet wat van een professioneel makelaar verwacht mag worden. Het is aan een makelaar om juiste informatie te verschaffen en transparant te zijn over de mogelijkheden en onmogelijkheden van een pand. Door het benoemen van het gehele oppervlakte van het pand als woonoppervlakte, terwijl (destijds) helemaal geen sprake was van een woonbestemming, heeft appellant onzorgvuldig gehandeld. Het kan niet zo zijn dat een makelaar verkeerde informatie verschaft en het vervolgens een koper verweten kan worden dat hij niet zelf onderzoek heeft gedaan. Deze beroepsgrond faalt derhalve eveneens.
* Contact met gemeente
Op deze beroepsgrond is de commissie hierboven reeds ingegaan. De stelling van appellant dat door de verkoper van het pand voorafgaand aan de verkoop contact is gezocht met de gemeente en dat uit dat contact bleek dat wonen in het centrum was toegestaan in een bestaande woning, is weliswaar juist, maar dat uit dit contact is gebleken (zie de mail van 10 mei 2021) dat het pand van verkoper niet als bestaande woning werd aangemerkt en wonen hier dus niet was toegestaan, vermeldt appellant ten onrechte niet, evenmin als dit aan verweerder is gemeld in het verkoopproces.
* De koopovereenkomst
Appellant stelt dat uit het gebruik van de modelovereenkomst voor een woning – met name door de toevoeging van de artikelen 6.3 en 20.6 – niet kan worden afgeleid dat onjuiste informatie zou zijn verstrekt dan wel dat onvoldoende zou zijn gewaakt voor het verstrekken van onjuiste informatie over de bestemming van het pand. De commissie is van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan afdoen aan het oordeel van de commissie in eerste aanleg dat appellant onjuiste informatie heeft verstrekt. Het opnemen in de koopovereenkomst van de artikelen waarnaar appellant verwijst, wat daar ook van zij, maakt niet dat daardoor gesteld kan worden dat appellant de erecode niet heeft geschonden. Voor de commissie staat vast dat appellant verkeerde informatie heeft verstrekt, waardoor sprake is van schending van de erecode. Dit kan niet met een verwijzing naar artikelen in de koopovereenkomst ongedaan gemaakt worden. Appellant wijst meermaals op de onderzoeksplicht die op verweerder rustte, maar gaat eraan voorbij dat op hem een mededelingsplicht rust om de juiste informatie op een transparante en duidelijke wijze te verstrekken. Het hoeft niet van een potentiële koper verwacht te worden zelf een onderzoek in te stellen naar de bestemming van een pand, als door een makelaar wordt aangegeven dat een pand een woonbestemming heeft. Het ligt op de weg van de makelaar om juiste informatie te verschaffen. Over zaken die onduidelijk zijn of over zichtbare gebreken mag van een koper verwacht worden dat hij hiernaar nader onderzoek doet. Dit is in deze zaak niet aan de orde.
Conclusie
De commissie is gelet op het bovenstaande van oordeel dat appellant op basis van de hem beschikbare informatie de woning niet met woonbestemming in de markt mocht zetten en dat hem een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. De commissie zal daarom de uitspraak in eerste aanleg van 28 november 2023 bekrachtigen. De commissie ziet geen aanleiding de opgelegde sanctie in de vorm van een waarschuwing te heroverwegen.
Derhalve wordt als volgt beslist
Beslissing
De commissie:
– bekrachtigt de uitspraak in eerste aanleg van 28 november 2023.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Hall, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 januari 2025.