Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Dienstverlening / Makelaardij
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: onbevoegdverklaring
Uitkomst: onbevoegd
Referentiecode:
244090/254049
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak gaat over een overeenkomst tot opdracht tussen een consument en makelaar. De makelaar regelde volgens de consument alles rond het door de consument gehuurde woning. Volgens de consument heeft de makelaar haar gas- en elektriciteitsvoorzieningen verkeerd doorgegeven. Hierdoor moet de consument 2500 euro aan elektriciteit en 3578 euro aan gas extra betalen. De consument stelt de makelaar voor de betaling van het gas helemaal verantwoordelijk, en eist de helft van het bedrag van het gas. Daarentegen stelt de makelaar dat zij niet de eigenaar van de woning zijn, en dat zij slechts een bemiddelende rol ten opzichte van de consument hebben gespeeld. De overeengekomen huurprijs is exclusief, en dus komen de gas-, elektriciteits- en verwarmingskosten voor rekening van de consument.
Wat is de beslissing?
Volgens de commissie heeft de consument een huurovereenkomst getekend, met alleen de verhuurder als wederpartij. In het geval dat de makelaar optreedt rond de verhuur van de woning, doet hij dit al gevolmachtigde van de verhuurder. Handelingen van de makelaar komen in die situatie dus voor rekening van de verhuurder. De makelaar is dus geen partij in de tussen de verhuurder en de consument gesloten huurovereenkomst. Hieruit volgt dat de commissie volgens haar reglement niet bevoegd is om over deze zaak te oordelen.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De zaak is behandeld op 28 juni 2024 te Utrecht. De consument is met de tolk via een live-videoverbinding op de zitting verschenen. De makelaar is niet op de zitting verschenen.
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 2 november 2022 door de consument ondertekende huurovereenkomst, waarbij verhuurder G. van E. met ingang van 4 november 2022 het appartement aan de consument heeft verhuurd.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 390,– bij de commissie gedeponeerd.
Deze zaak gaat over huurdersklachten inzake door de makelaar in opdracht van de verhuurder verrichte diensten.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Ik heb een geschil met de makelaar die alles regelde rond mijn gehuurde appartement, waar ik van november 2022 tot augustus 2023 heb verbleven. De makelaar heeft de voorzieningen onjuist gemanaget, wat me in een moeilijke positie brengt met de electriciteits- en gasleveranciers van dat appartement. Daardoor moet ik nu aan electriciteit ruim € 2.500,– betalen in aanvulling op de maandelijkse betalingen en ook nog ca. € 3.578,– voor het gasverbruik. De makelaar heeft echter fouten gemaakt zonder daarvoor de verantwoordelijkheid te nemen.
De consument eist dat de makelaar volledig verantwoordelijk wordt gehouden voor de voor electriciteitsverbruik van de consument verlangde € 2.523,94 aan (na)betaling en voor 50% van de voor het gasverbruik van de consument achteraf geclaimde € 3.095,88.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De consument klaagt over de afrekeningen van elektra en verwarming gedurende de periode dat hij met zijn gezin het appartement heeft bewoond. Voor de duidelijkheid: wij hebben namens de verhuurder bemiddeld bij de verhuur van deze woning en tevens het beheer voor de verhuurder gedaan gedurende de huurperiode. Wij zijn dus niet de eigenaar van de woning.
De overeengekomen huur is exclusief de kosten voor elektriciteit, gas en verwarming, die dus voor rekening van de consument komen. De verwarming is centraal geregeld via blokverwarming en dit is in beheer bij de VvE, die maandelijks een voorschot in rekening brengt en één keer per jaar een afrekening maakt. Het warmteverbruik wordt gemeten door meters die door Ista op de radiatoren zijn geplaatst. Een overeenkomst voor elektriciteit en gas kan de bewoner bij elke energiemaatschappij zelf afsluiten, dit gaat dus buiten de verhuurder of VvE om. Overigens is het verbruik van gas in het appartement alleen om te koken, verwarming gaat via blokverwarming zoals vermeld.
Dat wij tekort geschoten zijn de juiste elektra meterstand te vermelden bij de oplevering van de woning, klopt inderdaad deels. De meter heeft vijf cijfers en een komma, wij dachten dat de komma voor het 5e cijfer stond, maar achteraf bleek dat achter het 5e cijfer te zijn. Uiteindelijk is echter het werkelijke verbruik afgerekend op basis van de juiste meterstanden en is er dus geen schade voor de consument, behalve wat licht ongemak door miscommunicatie.
Dat wij er niet in niet in zijn geslaagd de meter voor elektriciteit op betrouwbaarheid te laten checken door Stedin, is niet correct. De meter is gecheckt door Stedin, maar pas op 1 februari 2024. Op verzoek van Stedin hebben wij eerst een elektricien laten kijken en die had geen substantiële afwijkingen kunnen vinden. Aangezien de meter al oud was gaf hij wel het advies deze te laten vervangen en dat heeft Stedin op ons verzoek gedaan, maar pas op februari 2024. Naar onze mening zijn wij op dit punt nergens te kort geschoten.
Dat wij een onjuist bedrag aan voorschotbetaling hebben opgenomen voor de verwarmingskosten, is onterecht. De verhuurder zelf betaalde bij aanvang van de huurovereenkomst een maandelijks voorschot voor verwarming aan de VvE van € 65,–. Dit voorschot was tot op dat moment altijd toereikend voor het warmteverbruik in het appartement en is aanvankelijk ook aan de consument in rekening gebracht. Dat de consument bovengemiddeld heeft gestookt en de energieprijzen zijn gestegen, heeft een hoge rekening veroorzaakt. Ook op dit punt zijn wij echter niet tekort geschoten.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Dit geschil vloeit voort uit de op 2 november 2022 door de consument ondertekende huurovereenkomst, waarbij de verhuurder met ingang van 4 november 2022 het appartement aan de consument heeft verhuurd. Op grond van deze huurovereenkomst moet de consument maandelijks de huurprijs betalen plus een voorschot op via meters geleverde energie zoals elektriciteit en gas, welk energieverbruik echter jaarlijks moet worden afgerekend.
Bij de huurovereenkomst is (alleen) de verhuurder de wederpartij van de consument. Voor zover de makelaar ter uitvoering van de huurovereenkomst de verhuurder vertegenwoordigt en in naam van de verhuurder de dienstverlening rond het appartement verzorgt, doet de makelaar dat op basis van een tussen de verhuurder als opdrachtgever en de makelaar als opdrachtnemer gesloten overeenkomst tegen een met de verhuurder overeengekomen vergoeding. Hierdoor wordt de makelaar zelf evenwel geen partij bij de tussen de verhuurder en de consument gesloten huurovereenkomst, maar treedt hij in dat kader tegenover de consument op als gevolmachtigde van de verhuurder en geldt (niet de makelaar zelf, maar de volmachtgevende) verhuurder als verrichter van een door de makelaar verrichte handeling.
Uit het voorgaande volgt dat de makelaar geen partij is bij de tussen de verhuurder en de consument gesloten huurovereenkomst, terwijl de consument geen partij is bij de tussen de verhuurder en de makelaar met het oog op de (uitvoering van de) huurovereenkomst gesloten overeenkomst. Aan de in dit geding door de consument van de makelaar gevorderde betaling ligt dan ook geen tussen de consument en de makelaar gesloten overeenkomst ten grondslag, zodat de commissie niet bevoegd is om hierover te oordelen. De commissie heeft volgens artikel 3 van haar Reglement immers slechts:
“tot taak geschillen tussen consument en ondernemer te beslechten, voorzover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten. Zij doet dit door in een dergelijk geschil een bindend advies uit te brengen of door een schikking tussen partijen te bevorderen.”
Dit alles sluit niet uit dat de makelaar tegenover de consument aansprakelijk en schadeplichtig kan zijn, maar alleen als de makelaar tegenover de consument een onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat staat uitsluitend ter beoordeling van overheidsrechter.
Alles bij elkaar concludeert de commissie dat zij zich onbevoegd moet verklaren om het geschil te behandelen. Op de voet van artikel 20 lid 3 van haar Reglement dient de commissie het in depot gestorte bedrag aan de consument terug te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart zich onbevoegd om het geschil te behandelen.
De commissie bepaalt dat het depotbedrag van € 390,– vanuit het depot aan de consument wordt terugbetaald.