Commissie: Makelaardij
Categorie: Erfpacht / Geen tekortkoming in de nakoming / Huurkoopoptie
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
256931/398817
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een consument en makelaar betreffende de bemiddeling bij verkoop van de vakantiewoning van consument. De consument klaagt erover dat de makelaar de woning had gepubliceerd en verkocht zonder duidelijkheid te geven over wie de eigenaar was. Na verkoop bleek dat eerst het recht van erfpacht door de consument gekocht moest worden van de parkeigenaar. Dit duurde lang en leidde tot hogere kosten en derving van inkomsten. De consument wil de courtage terug en eist schadevergoeding. Volgens de makelaar is de woning succesvol bemiddeld en wilde de consument zelf niet dat de huurkoopoptie op de verkoopsite zou worden gezet. De consument wist dus dat zij geen eigenaar van de grond was. Dit bleek ook uit informatie van het vakantiepark zelf. De makelaar heeft uit goede wil de courtage verminderd. De commissie volgt het standpunt van de makelaar. Vermindering van courtage is alleen toewijsbaar bij een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Daarvan is geen sprake. Duidelijk was dat de consument op de hoogte was dat zij niet de eigenaar van de kavel was. De makelaar heeft uitleg gegeven aan de consument en duidelijk gecommuniceerd. Een recht van erfpacht heeft eenmaal tijd nodig. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn op de zitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Onderwerp van het geschil
Op grond van een schriftelijke opdracht in 2024 heeft de makelaar op zich genomen de bemiddeling bij verkoop van de vakantiewoning van de consument. De bemiddeling is succesvol en de makelaar heeft aan de consument een courtagenota gestuurd voor €2.750,– die door haar volledig is betaald nadat de makelaar aan haar een bedrag van € 450,– inclusief btw had gecrediteerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De consument klaagt erover dat de makelaar de woning had gepubliceerd en verkocht zonder duidelijkheid te verschaffen over wie de eigenaar van het kavel was. Op de verkoopsite stond: “De kavel is geen eigendom, maar wordt gehuurd van Residence de Eese”. Na verkoop bleek dat eerst het recht van erfpacht door de consument moest worden gekocht van de parkeigenaar. Dat kostte de consument fors extra maar een geluk bij een ongeluk was dat de koper de helft van de koopsom voor de erfpacht wilde bijpassen wat de makelaar in een addendum bij de koopovereenkomst heeft opgenomen. Wel duurde het heel lang voordat de erfpacht was geregeld, wat leidde tot hogere kosten en derving van inkomsten. De consument wil de courtage terug en schadevergoeding die op de zitting werd gemaximeerd tot € 10.000,–.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De woning is succesvol bemiddeld. De consument wilde zelf dat de huurkoopoptie niet op een verkoopsite zou worden gezet omdat: “Ziet iedereen hoe mijn betaalverplichtingen eruit zien, mag wel aan geïnteresseerden gegeven worden hoor, maar niet openbaar” (haar melding op move.nl op 16 juni 2023). De consument wist dus dat zij geen eigenaar van de grond was. Dat bleek ook uit informatie van het vakantiepark zelf die zij heeft ontvangen. Als teken van goede wil heeft de makelaar coulancehalve de courtage verminderd.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. Duidelijk is dat de bemiddeling door de makelaar succesvol is geweest. De woning is immers verkocht tegen een marktconforme prijs. Dat betekent dat hij in principe recht heeft op de courtage. Vermindering van courtage en betaling van schadevergoeding komt alleen in beeld als de makelaar toerekenbaar tekort is geschoten. Op de zitting is naar voren gekomen dat de consument vond dat de koper voor de eigendom van de grond (beter gezegd: het recht van erfpacht) moest betalen en dat zij daar niets mee te maken had. Dat strookt niet met de informatie van het park waarin is vermeld dat bij verkoop van de woning de erfpacht moest worden gekocht omdat anders de woning niet kan worden verkocht. Duidelijk is ook dat de consument ervan op de hoogte was dat zij niet de eigenaar van de kavel was omdat zij elk jaar huur voor de kavel betaalde aan het park in het kader van de genoemde “huurkoopoptie”. De consument heeft bovendien zelf de makelaar gevraagd om dat niet op de verkoopsite te zetten; zie haar bericht van 16 juni 2023. De makelaar is daarmee akkoord gegaan, wat wellicht minder verstandig is omdat vervolgens aan de koper zal blijken dat de kavel niet wordt meeverkocht wat leidt tot problemen. De koper krijgt dan namelijk niet de eigendom van de woning. Maar hier is gebleken dat de koper en verkoper daar samen uitkwamen. Anders dan de consument stelt komt de commissie niet tot het oordeel dat de makelaar anderszins niet goed heeft gewerkt; hij heeft uitleg aan de consument gegeven en heeft ordentelijk met haar gecommuniceerd over de voortgang. Notariële vestiging van een recht van erfpacht heeft nu eenmaal tijd nodig. Er is daarom geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, mevrouw mr. J.W.G. van der Wallen, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 20 september 2024.