Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
764325/975558
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een vrouw heeft een klacht ingediend tegen een makelaar die betrokken was bij de verkoop van haar woning. Ze vindt dat de makelaar niet goed heeft gecontroleerd of de informatie in de vragenlijst van de verkopers klopte. Na de koop ontdekte ze veel gebreken aan het huis, zoals lekkages en slechte isolatie, die volgens haar zichtbaar waren en dus opgemerkt hadden moeten worden. De makelaar zegt dat hij geen reden had om te twijfelen aan de ingevulde vragenlijst en dat de koper zelf ook twee keer is komen kijken, waarvan één keer met een aankoopmakelaar. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar mocht vertrouwen op de informatie van de verkopers, omdat er geen duidelijke signalen waren dat die onjuist was. Ook waren de gebreken zichtbaar en had de koper zelf onderzoek kunnen doen. Daarom vindt de commissie dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld en verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klaagster heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht luidt dat de vragenlijst die door de verkopers is ingevuld, door de beklaagde onvoldoende kritisch is bekeken en dat er bij de bezichtigingen onvoldoende aanvullende informatie is verstrekt.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klaagster heeft een woning gekocht, waarbij beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar. Nadat de klaagster naar de woning was verhuisd bleek dat er een groot aantal onjuistheden stonden in de door de verkopers ingevulde vragenlijst en dat het huis veel gebreken vertoonde. De klaagster ziet zich geconfronteerd met kosten voor herstel van gebreken die met de onjuistheden in de vragenlijst te maken hebben.
De beklaagde heeft de vragenlijst niet kritisch genoeg bekeken en er is bij de bezichtigingen onvoldoende aanvullende informatie verstrekt. De onwaarheden in de ingevulde vragenlijst en de diverse gebreken waren zichtbaar toen de woning aan de klaagster is verkocht. Verschillende onwaarheden in de vragenlijst hadden opgemerkt kunnen worden als de beklaagde kritisch en deskundig naar de woning en de vragenlijst had gekeken. In plaats daarvan is de woning aangeprezen als geheel gemoderniseerd, gerenoveerd, na-geïsoleerd en voorzien van hoogwaardige afwerkingen. Er is niet gehandeld zoals van een bekwaam en deskundig NVM-makelaar verwacht mag worden.
Er zijn gebreken aan de daken, de gevels, de dakgoten en regenpijpen, de isolatie, de ventilatie en de dakramen. Zo zijn de daken niet volledig gerenoveerd en is bij het plaatsen van de dakramen op zolder een draagbalk doorgezaagd waardoor nu de dakramen en het dakbeschot verzakken en er lekkages ontstaan.
Dat er misleidende informatie bewust of onbewust is verstrekt door de verkoper moet worden gesignaleerd en gecorrigeerd. De klaagster weet dat zij zelf grondig onderzoek moet doen maar heeft ook vertrouwd op de deskundigheid van de verkopend makelaar en zijn zorgplicht om zichtbare gebreken te identificeren en te melden. Na de bezichtigingen heeft de klaagster op advies van haar aankoopmakelaar geen bouwkundige keuring laten uitvoeren, mede omdat de woning werd gepresenteerd als volledig gerenoveerd en gemoderniseerd, wat vertrouwen wekte.
De klaagster wil de uitspraak van de commissie gebruiken om een schadevergoeding te eisen. Zij wil een vergoeding voor de gemaakte kosten voor het noodzakelijke herstel. Kosten die – op grond van de gegeven informatie – niet verwacht hadden hoeven worden en die voortvloeien uit de noodzakelijke reparaties.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klaagster heeft de woning voorafgaand aan de koop tweemaal bezichtigd. De eerste keer was zij alleen en de beklaagde heeft haar geadviseerd om, als zij de woning voor een tweede keer wilde bezichtigen, dit met een aankoopmakelaar te doen. De klaagster heeft de woning vervolgens nogmaals, deze keer met aankoopmakelaar, bezocht.
Na de levering in februari 2024, heeft de klaagster in april 2024 telefonisch contact gezocht en gemeld dat zij tegen een aantal zaken was aangelopen. Daarop is gezegd dat het goed zou zijn als zij de door haar gedane constateringen schriftelijk zou vastleggen. In mei 2024 heeft de klaagster een en ander op papier gezet en dit gericht aan de verkopende partij, de beklaagde en de aankoopmakelaar. Ook schreef klaagster dat zij een afspraak zou maken met de betrokken partijen om met een onafhankelijke bouwkundige de door haar geconstateerde zaken te laten bevestigen in aanwezigheid van de betrokkenen. De beklaagde heeft geantwoord de uitnodiging tegemoet te zien. Deze is echter nooit gekomen. Omdat de beklaagde vervolgens niets meer hoorde, veronderstelde deze dat een en ander tussen verkoper en de klaagster opgelost zou zijn.
Het doel van de NVM-vragenlijst is om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. De mededelingsplicht strekt niet verder dan wat de verkoper ten tijde van het invullen hiervan bekend is. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven, maar heeft een informatief karakter. De woning is voorafgaand aan de verkoop in opdracht van de verkopende partij van binnen geheel vernieuwd, gemoderniseerd en grotendeels na geïsoleerd. Dat er aan de buitenzijde – op de kozijnen na – geen grote veranderingen zijn aangebracht, is duidelijk op alle foto’s te zien. Na de waardebepaling, waarbij een korte inspectie van de woning is gedaan, was er geen aanleiding om aan te nemen dat bepaalde zaken niet deugdelijk zouden zijn uitgevoerd en/of dat bepaalde zaken in de vragenlijst niet juist zouden zijn ingevuld. Dat is ook niet tijdens de bezichtiging door de aankoopmakelaar geconstateerd en daarna ook niet door de taxateur van de woning.
De beklaagde is nooit in de gelegenheid gesteld om de door de klaagster geconstateerde gebreken/ zaken objectief vast te (laten) stellen. De klaagster heeft op eigen initiatief veranderingen, herstellingen, verbeteringen laten uitvoeren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De klacht
Kern van de klacht is dat de NVM-vragenlijst door de verkopers niet naar waarheid is ingevuld en dat de beklaagde dat had moeten opmerken en de klaagster daarover (aanvullend) had moeten informeren.
NVM-vragenlijst
De commissie is van oordeel dat een verkopend makelaar op de juistheid van de door de verkopers ingevulde NVM-vragenlijst mag afgaan, tenzij er duidelijke redenen zijn om aan de juistheid te twijfelen. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde op grond van de inspectie duidelijke redenen had moeten hebben voor twijfel. Bovendien heeft de klaagster naar aanleiding van de ingevulde vragenlijst geen vragen aan de beklaagde gesteld. Kennelijk hebben ook klaagster en haar makelaar bij de bezichtigingen niets waargenomen (of: gezien) dat aanleiding gaf om te twijfelen aan de juistheid van de ingevulde vragenlijst.
Aanvullende informatie
De zichtbare gebreken waarnaar de klaagster verwijst, waren ten tijde van de bezichtigingen ook voor de klaagster zichtbaar. Bij de eerste bezichtiging heeft de beklaagde de klaagster geadviseerd om, als zij nogmaals zou willen bezichtigen, een aankoopmakelaar in te schakelen om haar te begeleiden in het koopproces. Bij de volgende bezichtiging was dan ook een aankoopmakelaar aanwezig. Nu het ging om volgens de klaagster zichtbare gebreken en de klaagster bovendien werd bijgestaan door een professional lag het niet op de weg van de beklaagde om aanvullende informatie te verstrekken over deze gebreken. De aankoopmakelaar heeft ook niet om aanvullende informatie gevraagd.
Dat de beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, is niet gebleken.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Het door de klager verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 24 juli 2025.