Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Opdracht
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
683508/1069416
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een conflict tussen een verkoper (klager) en zijn makelaar (beklaagde). Klager had twee woningen te koop gezet, maar was het niet eens met de vraagprijzen die de makelaar adviseerde. Hij wilde hogere prijzen hanteren, ondanks dat er weinig interesse was en de woningen lang te koop stonden. De makelaar vond de prijzen niet realistisch en gaf uiteindelijk de verkoopopdracht terug. Klager klaagde dat de makelaar zonder overleg de woningen van Funda haalde en hem onder druk zette om tegen lage prijzen te verkopen. Ook wilde hij geld terug voor gemaakte kosten en een vergoeding voor misgelopen inkomsten. De commissie oordeelt dat de makelaar goede redenen had om de opdracht terug te geven, omdat de samenwerking niet goed verliep en de adviezen steeds werden genegeerd. De klacht is daarom ongegrond. De commissie beslist dat de makelaar niet in strijd heeft gehandeld met de regels van zijn beroepsgroep. Klager krijgt geen geld terug en geen schadevergoeding.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1. Beklaagde heeft zonder reden en zonder wederzijdse instemming de bemiddelingsopdrachten teruggegeven en de woningen zonder bericht aan klager van Funda gehaald;
2. Beklaagde heeft klager bij herhaling onder druk gezet om de woningen tegen zijn (lage) vraagprijs te verkopen in een sterk aantrekkende markt.
3. Beklaagde heeft geweigerd om de vraagprijs aan te passen zoals door klager is gevraagd.
Klager verzoekt de commissie om te bepalen dat beklaagde de vraagprijzen aanpast naar de bedragen die klager voor ogen heeft. Indien beklaagde hier geen gehoor aan wil geven verzoekt klager om teruggave van de bemiddelingskosten van € 790,–, een vergoeding van de proceskosten alsmede een billijke vergoeding van € 1.500,– voor gederfde inkomsten voor het niet verkopen van de woningen in een sterk aantrekkende markt.
Ter zitting heeft klager zich op het standpunt gesteld dat beklaagde onderdeel A en B van de Bijlage Erecode NVM heeft geschonden door niet enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen en de verkoper niet zelf te laten bepalen welk verkoopproces wordt gehanteerd. Door de vraagprijs van de woningen niet conform zijn verzoek aan te passen en zonder enige aanleiding de opdracht terug te geven heeft hij de belangen van klager geschaad.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in oktober 2023 twee woningen ter verkoop aangeboden. Beklaagde heeft geadviseerd om de woningen voor respectievelijk € 450.000,– en € 225.000,– (op Funda) aan te bieden. Klager vond deze bedragen te laag en daarom zijn de woningen voor € 500.000,– en € 300.000,– aangeboden. Vervolgens zijn er zeven bezichtigingen geweest van de duurste woning en een bezichtiging van de andere woning. Dit heeft niet geleid tot een bieding op (een van) de woning(en). Beklaagde heeft klager daarom in januari 2024 geadviseerd om de vraagprijs aan te passen naar respectievelijk € 425.000,– en € 235.000,–. Klager heeft op dit advies niet gereageerd. In juni 2024 is er een bod uitgebracht op de duurste woning van € 420.000,–. Klager wilde een tegenbod doen van € 490.000,–. Beklaagde heeft aangegeven dat dit niet realistisch was omdat er nauwelijks animo voor de woning was, de woning al geruime tijd leeg stond en de verbouwingskosten die noodzakelijk waren om de woning bewoonbaar te maken ten minste € 100.000,– zouden bedragen. Uiteindelijk hebben de gegadigden hun bod verhoogd naar € 436.000,–.
Klager heeft dat bod niet geaccepteerd. Beklaagde heeft de opdracht aan klager teruggegeven nadat de woningen 337 dagen te koop hadden gestaan. In die tijd bedroeg de gemiddelde verkooptijd van een woning anderhalve maand. De adviezen die beklaagde gaf werden telkens door klager in de wind geslagen. Zijn geloofwaardigheid als makelaar kwam in het geding.
Beklaagde heeft geen bemiddelingskosten in rekening gebracht. Klager heeft totaal € 790,– betaald voor de fotoreportage van beide woningen, die nodig was om deze op Funda te presenteren. Deze foto’s kan hij opnieuw gebruiken als hij de woningen via een andere makelaar aanbiedt.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023). De commissie kan geen uitspraak doen over de verzoeken van klager om terugbetaling van de kosten die bij hem in rekening zijn gebracht en om toekenning van een billijke vergoeding. Klager wordt in zoverre niet-ontvankelijk verklaard in zijn klacht. De uitspraak van de Geschillencommissie Makelaardij, waar klager ter zitting een beroep op heeft gedaan, behoeft gelet daarop geen bespreking. In die zaak stond de vraag centraal of de consument bij het teruggeven van de opdracht kosten is verschuldigd aan de makelaar. Die vraag ligt niet ter beoordeling van deze commissie voor.
Klager stelt dat beklaagde zonder reden en zonder wederzijdse instemming de bemiddelingsopdracht heeft teruggegeven en de woningen zonder bericht aan klager van Funda heeft gehaald.
Op grond van artikel 15 van de van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM kan een makelaar de opdracht alleen teruggeven als hij daar gewichtige redenen voor heeft. Een gewichtige reden is in ieder geval een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar en de opdrachtgever.
Uit de niet weersproken stellingen van beklaagde volgt dat klager herhaaldelijk adviezen van beklaagde over de te hanteren vraagprijzen, die volgens beklaagde reëel waren, niet heeft opgevolgd. Het betreft de vraagprijzen van € 450.000,– en € 225.000,– bij aanvang van de opdracht en van € 425.000,– en € 235.000,– waarover beklaagde klager in januari 2024 heeft geadviseerd.
Toen medio 2024 voor de eerste keer een bod werd uitgebracht op de duurste woning van € 420.000,– wilde klager een tegenbod doen van € 490.000,–. Ter zitting heeft klager naar voren gebracht dat hij de prijs “langzaam wilde laten zakken”. Uit de door klager overgelegde e-mailcorrespondentie volgt dat beklaagde op 6 september 2024 aan klager kenbaar maakt dat de gegadigden voor de woning een “absoluut eindvoorstel hebben neergelegd” van € 436.000,– en vraagt of klager daarop wil reageren. Daarbij kondigt beklaagde aan de opdracht te zullen teruggeven omdat “verdergaan met de huidige prijsstelling geen zin heeft”.
Klager heeft zijn verkoopstrategie, die inhield dat hij de prijs “langzaam wilde laten zakken”, niet willen aanpassen, ondanks dat beklaagde had aangegeven dit niet reëel te vinden. Op 8 september 2024 mailt beklaagde klager dat hij zich terugtrekt en de woning (de commissie begrijpt: beide woningen) van de markt haalt omdat het met de huidige vraagprijs onmogelijk is deze te verkopen.
Naar het oordeel van de commissie was de relatie tussen klager en beklaagde op dat moment dusdanig verstoord dat beklaagde een gewichtige reden had om de opdrachten terug te geven. Dat beklaagde klager onder druk heeft gezet om de woningen tegen zijn (lage) vraagprijs te verkopen in een sterk aantrekkende markt en heeft geweigerd om de vraagprijs aan te passen zoals door klager is gevraagd, kan uit het voorgaande niet worden afgeleid en is ook overigens niet gebleken.
Beklaagde heeft, door de opdrachten terug te geven op 8 september 2024, niet in strijd gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels, temeer gelet op zijn aankondiging vooraf op 6 september 2024 en het feit dat hij overeenkomstig artikel 15 lid 2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM geen loon bij klager in rekening heeft gebracht.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk voor zover deze ziet op terugbetaling van de kosten die bij hem in rekening zijn gebracht en om toekenning van een billijke vergoeding;
– verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 15 augustus 2025.