Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Overig
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
722217/848508
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper heeft een klacht ingediend tegen een makelaar die betrokken was bij de verkoop van een woning. De koper vindt dat de makelaar zich onprofessioneel heeft gedragen door eerst als verkopend makelaar op te treden en daarna zelf te gaan bieden op de woning, terwijl hij al wist wat andere bieders hadden geboden. Ook heeft de makelaar geprobeerd de verkoop aan de koper tegen te houden door juridische stappen te nemen, zoals beslag leggen op de woning en een rechtszaak starten. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar zijn rol niet duidelijk heeft gescheiden en dat hij het vertrouwen in zijn beroepsgroep heeft geschaad. Alle drie de klachten zijn gegrond. De makelaar krijgt een berisping en een voorwaardelijke schorsing van zes maanden als lid van de NVM. De koper krijgt geen schadevergoeding, omdat de commissie daar niet over mag beslissen. Wel moet de makelaar het klachtengeld en de behandelingskosten betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht betreft de handelswijze van de beklaagde als verkopend makelaar van de woning die de klager heeft gekocht.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Tijdens de eerste bezichtiging van de woning vertelde de beklaagde zelf interesse te hebben in de woning, maar hiervan af te hebben gezien vanwege het bestemmingsplan dat het gebruik van de woning als kinderopvang onmogelijk maakte. Vervolgens heeft de klager de beklaagde thuis uitgenodigd waar de beklaagde de klager negatief adviseerde over de woning en andere huizen aanbood. Desondanks heeft de klager een tweede bezichtiging van de woning gepland met de beklaagde. De beklaagde stuurde daarvoor een vervanger die niets wist over de woning en veel vragen van de klager en zijn technisch adviseur onbeantwoord liet. De vervanger wist niet hoe het biedingsproces liep en de klager is hierover, ondanks het verzoek daartoe, niet door het kantoor van de beklaagde geïnformeerd. Daarop heeft de klager contact opgenomen met de andere verkopend makelaar die heeft geholpen met het uitbrengen van een bod. Van de verkopers begreep de klager dat de beklaagde niet alleen de klager maar meerdere kopers actief heeft ontmoedigd een bod uit te brengen op de woning.
Vervolgens vernam de klager van de verkopers en de andere verkopend makelaar dat de beklaagde in de biedingsprocedure na het openen en beoordelen van de biedingen op 12 juli 2024, zelf een hoger bod heeft uitgebracht als privépersoon op 13 juli 2024. Dit is in strijd met de betrokken belangen, de wet, de maatschappelijke betamelijkheid en de erecode van de NVM.
De verkopers waren ontdaan en hebben het bod van de beklaagde afgewezen. Zij gaven aan specifiek met de klager verder te willen gaan na de zomer. Op 8 september 2024 bereikten de klager en de verkopers overeenstemming over het verkoopbedrag. Onder druk van te betalen courtage vroeg de beklaagde om een gesprek met de verkopers en bood daarna tot twee keer toe over het door de klager geboden bedrag heen, terwijl hij wist dat de verkopers al mondeling met dat bedrag hadden ingestemd en hij de hoogte van dat bedrag kende. Uiteindelijk heeft de klager de woning gekocht en is op 21 september 2024 een NVM koopovereenkomst getekend door de klager en de verkopers.
De beklaagde bleef druk uitoefenen op de klager en de verkopers door beslag te leggen op de woning en door een kort geding te starten tegen de klager en de verkopers om de levering van de woning aan de klager te verhinderen. De beklaagde heeft met zijn gedrag alle grenzen overschreden en de belangen van zowel de klager als de verkopers geschaad.
Door het handelen van de beklaagde heeft de klager schade geleden. Het huis is aanvankelijk door de klager voor € 1.900.000,– gekocht, maar door het overbieden door de beklaagde heeft de klager uiteindelijk € 2.100.000,– betaald. Ook zijn er advocaatkosten gemaakt door de procedure die de beklaagde is gestart. Deze kosten zijn voor een bedrag van € 30.000,– niet vergoed. De klager vordert betaling van een schadevergoeding van € 230.000,–.
De commissie dient te oordelen over:
1) Het meebieden tijdens het openen van de biedingen;
2) Het tot twee keer toe extra overbieden met kennis van de gedane biedingen, nadat de klager reeds een akkoord had bereikt met de verkopers;
3) Het dwarsbomen van de aankoop door de klager en de verkopers te dagvaarden en iedereen daardoor op kosten te jagen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Primair is de beklaagde van mening dat de klager niet kan worden ontvangen in zijn klachten. De beklaagde heeft niet als makelaar maar als privépersoon gehandeld.
De beklaagde heeft zich formeel teruggetrokken als makelaar, nadat de inschrijving op 12 juli 2024 zonder gunning was afgesloten. De verkopers vonden de gedane biedingen te laag. Na die terugtrekking heeft de beklaagde zijn interesse in de woning geuit en aansluitend op verzoek van de verkopers de dag erna, op 13 juli 2024, schriftelijk een bieding uitgebracht.
Het is onjuist dat de beklaagde heeft geprobeerd het verkoopproces negatief te beïnvloeden. De beklaagde en de andere verkopend makelaar hebben er gezamenlijk alles aan gedaan om de woning zo goed als mogelijk te proberen te verkopen.
Van schade is geen sprake. De klager is een doorgewinterde marketeer en hij is uit vrije wil met de verkopers de uiteindelijk koopsom en de door hem gedicteerde voorwaarden overeengekomen. Door de aantijgingen en door de wijze van formuleren van de klachten wordt de commissie op het verkeerde been gezet.
De door de klager overgelegde conclusie van antwoord uit de tussen beklaagde en klagers gevoerde kortgedingprocedure heeft niets van doen met de klachten waarover de commissie om een oordeel wordt gevraagd.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ontvankelijkheid
Voordat de commissie over kan gaan tot een inhoudelijke beoordeling van de klachten, dient allereerst te worden beslist of de klager in zijn klachten kan worden ontvangen. De beklaagde heeft immers aangevoerd dat hij niet als makelaar maar als privépersoon heeft gehandeld. Dat is door de klager gemotiveerd weersproken.
Ook indien sprake is van privé handelen, kan dit het functioneren van de makelaar zodanig raken dat dit handelen tuchtrechtelijk kan worden beoordeeld. Als de privéhandeling een direct verband heeft met de professionele rol van de makelaar en het vertrouwen in de beroepsgroep schaadt, kan dit tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn.
Uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de zitting naar voren is gekomen volgt dat de beklaagde afwisselend handelde als makelaar en privépersoon, zodat zijn rol niet altijd duidelijk was. De beklaagde heeft zich aanvankelijk gepresenteerd en gedragen als verkopend makelaar. Hij was bij de eerste bezichtiging van de woning door de klager aanwezig. Nadat de klager een bod had uitgebracht en de kopers – zo voert de beklaagde aan – met de gedane biedingen niet akkoord waren, heeft de beklaagde zelf een bod uitgebracht. Hij betoogt weliswaar dat hij dit als privépersoon heeft gedaan, maar dat is niet gebleken. In zijn brief van 13 juli 2024 aan de verkopers waarin hij zijn interesse voor de woning kenbaar maakt en een bod doet, blijkt dat de beklaagde zich nog steeds beschouwt als makelaar, maar bereid is zich als makelaar terug te trekken. Op dat moment was (dus) nog geen sprake van handelen als privépersoon. Bij zijn latere biedingen trad de beklaagde naar eigen zeggen op als privépersoon, maar beschikte hij desondanks over inside-information over de biedingen van de klager.
Voor zover in het verdere contact tussen de beklaagde en de klager in deze zaak sprake is van privé handelen door de beklaagde, is de commissie van oordeel dat dit handelen zijn functioneren als makelaar zodanig raakt dat dit tuchtrechtelijk kan worden beoordeeld.
Uit het voorgaande volgt dat de klager ontvankelijk is in zijn klachten.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De klachten
1) Het meebieden tijdens het openen van de biedingen
Niet in geschil is dat de beklaagde op 12 juli 2024 aanwezig was bij het ‘openen’ van de biedingen. De nieuwe verkopend makelaar, daarbij ook aanwezig, verklaart in zijn e-mailbericht aan de verkopers van 31 oktober 2024 dat, na het bekendmaken van alle biedingen aan de verkopers, de beklaagde meedeelde dat hij ook kandidaat-koper wilde zijn en ook een bieding wilde doen. De beklaagde heeft vervolgens eigen bieding(en) gedaan. De beklaagde had zich, gelet op zijn rol als makelaar, moeten onthouden van het doen van biedingen op de woning. Door zelf een bod uit te brengen nadat hij in zijn functie van makelaar kennis had genomen van de hoogte van de overige biedingen heeft hij het vertrouwen in de beroepsgroep geschaad en gehandeld in strijd met de artikelen 2 en 4 van de NVM Erecode 2024.
Het klachtonderdeel is dan ook gegrond.
2) Het tot twee keer toe extra overbieden met kennis van de gedane biedingen, nadat de klager reeds een akkoord had bereikt met de verkopers
De beklaagde heeft de door de klager beschreven gang van zaken die hiervoor (onder ‘Standpunt van de klager’) is weergegeven, niet (gemotiveerd) betwist. Dat betekent dat vaststaat dat de beklaagde – met kennis van de geboden bedragen – tot twee keer toe over het door de klager geboden bedrag heen bood, terwijl hij wist dat de verkopers al mondeling met dat bedrag hadden ingestemd. Beklaagde heeft door deze werkwijze gehandeld in strijd met de artikelen 1, 3 en 4 van de NVM-Erecode.
Het klachtonderdeel is dan ook gegrond.
3) Het dwarsbomen van de koop door de klager en de verkopers te dagvaarden en iedereen op kosten te jagen.
De beklaagde trad in deze zaak aanvankelijk op als verkopend makelaar, maar is vervolgens zelf gaan bieden op de woning. Nadat de klager en de verkopers een voorlopige koopovereenkomst hadden getekend heeft de beklaagde via zijn advocaat geëist dat de klager geen verdere handelingen zou verrichten ten dienste van een verkoop/levering van de woning aan de klager. Vervolgens heeft de beklaagde conservatoir beslag laten leggen op de woning en is hij een kortgedingprocedure tegen de klager en de verkopers gestart. In dat kort geding is de beklaagde in het ongelijk gesteld. De voorzieningenrechter heeft bovendien geoordeeld dat de beklaagde misbruik heeft gemaakt van procesrecht door evident ongegronde vorderingen in te stellen. Hoewel beklaagde als privépersoon beslag heeft gelegd en een kortgedingprocedure heeft gevoerd, hielden die acties direct verband met zijn professionele rol als makelaar. Gelet op zijn rol en vooral zijn kennis als makelaar, behoorde beklaagde geen medewerking aan levering van een woning te vorderen zonder dat daaraan een schriftelijke koopovereenkomst ten grondslag lag. Door deze handelwijze heeft hij het vertrouwen in de beroepsgroep ondermijnd.
Het klachtonderdeel is dan ook gegrond.
Sanctie
Omdat de klachtonderdelen gegrond zijn, kan de commissie aan de beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijke verwijtbare gedragingen van de beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Om te voorkomen dat de beklaagde nogmaals de goede eer en stand van het beroep schaadt door op dergelijke onzorgvuldige en onprofessionele wijze te handelen, legt de commissie aan de beklaagde tevens de sanctie van voorwaardelijke schorsing als lid van de NVM op. Beklaagde wordt geschorst als lid van de NVM als binnen de proeftijd, die op zes maanden zal worden bepaald, zich opnieuw een incident van dezelfde aard voordoet.
Voor zover de klager in deze procedure een schadevergoeding verlangt van € 230.000,– is de klager in die vordering niet-ontvankelijk. De commissie kan geen sanctie in de vorm van het betalen van schadevergoeding opleggen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klachten gegrond worden verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klachten, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in de vordering tot betalen van schadevergoeding;
– verklaart de klachtonderdelen 1 tot en met 3 gegrond;
– legt aan de beklaagde de voorwaardelijke sanctie van schorsing als lid van de NVM op en bepaalt de proeftijd op zes maanden;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld aan hem dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 24 juli 2025.