Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
121837
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft een op 19 januari 2016 gegeven opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een woning van de consument. Op 20 november 2017 is een koopovereenkomst gesloten tussen de consument en de kopers van zijn woning.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer heeft vrijwel niets gedaan. Omdat het met de woning niet liep heb ik de woning via de Leegstandswet verhuurd. Na enige tijd heb ik zelf in overleg met de huurder afgesproken dat hij de woning zou kopen. Fatsoenshalve heb ik diens naam doorgegeven aan de ondernemer. Deze heeft enkel een koopovereenkomst opgesteld. De woning is verkocht voor € 392.500,–. Nu brengt de ondernemer mij € 5.995,– in rekening, terwijl hij in feite geen of vrijwel geen tegenprestatie heeft geleverd. Dat vind ik niet rechtvaardig.
Overigens kan ik inmiddels het gevorderde bedrag helemaal niet betalen.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik heb ongeveer een jaar nadat ik de opdracht had gegeven een verhuurbemiddelingskantoor, [naam derde], in de arm genomen. Via dat kantoor is de huurder bij mij gekomen. Aan het einde van dat jaar kwam de huurder naar mij met het voorstel om die woning te kopen. Dat heb ik toen fatsoens¬halve doorgegeven aan de ondernemer. Ik heb er nooit aan gedacht de opdracht in te trekken.
In het begin van de opdracht is de ondernemer komen kijken, maar verder is er niets gebeurd en is er nooit contact met mij opgenomen, behalve als er weer eens een nieuwe medewerker was gekomen. Er zijn nooit prijsvoorstellen gedaan en er zijn nooit bezichtigingen geweest.
Het huis bracht destijds meer op dan de hypotheek. Er was een niet onaanzienlijke overwaarde. Destijds had betaald kunnen worden, maar dat is niet gebeurd omdat ik het er niet mee eens was. Nadien ben ik gescheiden en van die overwaarde is vrijwel niets meer over. Ik heb een eigen BV en die bezit een bedrijfspand waarin ik nu woon. Ik heb een tijd lang niet in Nederland gewerkt, en ben nu weer bezig een bedrijf op te zetten. In afwachting daarvan heb ik een BBZ uitkering.
Om nog grotere problemen te voorkomen heb ik met de ondernemer, onder voorbehoud van uw beslissing, een betalingsregeling getroffen; daarop heb ik nu eenmaal € 250,– betaald.
Het is niet juist dat ik handelingen van de ondernemer heb belemmerd of zijn activiteiten heb doorkruist. Ook heb ik niet buiten de makelaar om een overeenkomst tot stand gebracht.
De consument verlangt dat de commissie de courtage zal vaststellen op € 500,–.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Onjuist is dat de koper door de consument is aangedragen. De huurder heeft via onze website kennis gegeven dat hij de woning wel wil kopen. Afgezien daarvan doet het er niet toe door wie de koper is aangebracht, volgens de onze voorwaarden mag de consument buiten ons om geen opdrachten tot stand brengen en is hij, als hij dat toch doet, de contractuele courtage verschuldigd.
Ter zitting heeft de ondernemer verder bij monde van zijn vertegenwoordiger nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik neem hier waar voor onze directeur, maar ik ben niet de behandelaar van dit dossier en kan dus alleen in algemene zin iets vertellen over de gang van zaken binnen ons kantoor.
Als een nieuw pand in de verkoop wordt genomen, wordt de woning bezocht en een dossier aangemaakt. Het pand wordt gepubliceerd op onze eigen website, op [naam verkoopsite], en aangemeld in het interne systeem van de NVM zodat ook andere makelaars weten dat dit pand bij ons te koop staat. Verder hebben wij een bestand van klanten voor wie wij als aankoopmakelaar optreden, en daarnaast hebben wij een groot bestand van klanten die bij ons staan ingeschreven en een woning zoeken. Aan de hand van de door die zoekers opgegeven criteria (regio, locatie, prijs, type huis en dergelijke) wordt bekeken of daar mogelijk geïnteresseerden tussen zitten. Ter zitting werd mij gevraagd of dat automatisch door de computer gebeurt, en dat geldt inderdaad voor de eerste selectie. Op zeker moment rolt daar dan een aantal potentiële gegadigden uit, en die worden gebeld. Hoeveel mensen in dit geval zijn gebeld weet ik niet en ik weet ook niet welke concrete andere stappen zijn genomen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De schriftelijke opdracht bevat onder meer de navolgende bepalingen.
“De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. … Buiten het NVM-lid brengt hij geen overeenkomsten tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.“
Blijkens de opdracht bedroeg de vraagprijs € 399.000,– en de courtage 1,4 % van de koopsom incl. btw en bedroegen de dossierkosten € 500,– incl. btw. De intrekkingskosten bedroegen € 425,– incl. btw. Naar hedendaagse maatstaven is die courtage aan de hoge kant.
Voorop gesteld moet worden dat de ondernemer in dit geval in beginsel recht heeft op courtage.
Om te beginnen constateert de commissie dat, anders dan de consument stelt, hij wel met de koper heeft onderhandeld en mondelinge overeenstemming heeft bereikt. Het is slechts de schriftelijke neerlegging van de overeenstemming welke door de ondernemer is uitgevoerd.
De enkele omstandigheid dat het de consument was die de koper heeft aangebracht ontneemt de ondernemer niet het recht op courtage. Dat volgt niet uit de overeenkomst; overigens is het bepaald geen uitzondering dat de uiteindelijke koper via de verkoper zelf in beeld komt.
De consument heeft zich erover beklaagd dat de ondernemer niets of vrijwel niets deed, maar van enige aanmaning om nadere activiteiten te ontplooien blijkt niet. De consument had, tegen betaling van beperkte kosten, de opdracht kunnen intrekken, maar heeft dat niet gedaan.
Dit alles ontneemt de ondernemer dus evenmin het recht op courtage.
Daar staat het volgende tegenover.
Door de consument is onweersproken gesteld dat er na de eerste gebruikelijke activiteiten geen zichtbare handelingen meer hebben plaatsgevonden en er ook geen enkel contact is geweest, tenzij er een nieuwe behandelaar was. Niets is gebleken van enige inspanning, gedurende een kleine twee jaar. De consument heeft zich kennelijk niet gerealiseerd dat hij de opdracht eenvoudig had kunnen intrekken en dan geheel geen courtage verschuldigd zou zijn geweest. Ook uit het relaas van de vertegenwoordiger ter zitting blijkt niet van enige andere inspanning dan de gebruikelijke handelingen aan het begin van de opdracht. Voor zover er al “handelingen” zijn verricht, gaat het om geautomatiseerde handelingen. De koper is door de consument zelf aangebracht. Als gezegd ontneemt dat op zichzelf de ondernemer niet het recht op courtage, maar in het kader van de – afgezien van de activiteiten aan het begin – totale inactiviteit van de ondernemer is dit een relevante factor.
De verplichting van een makelaar betreft een inspanningsverplichting. Dat betekent dat als hij resultaat heeft geboekt met minimale inspanning hij recht heeft op courtage, en als hij geen resultaat heeft geboekt maar zich wel heeft ingespannen, ook recht heeft op courtage. In dit geval heeft hij zich niet of verregaand onvoldoende ingespannen en ook geen resultaat geboekt, nu het de consument zelf is die resultaat heeft geboekt. Het is enkel op grond van de algemene voorwaarden dat de ondernemer desondanks aanspraak kan maken op courtage.
Niet onopgemerkt kan voorts blijven dat de behandelaar van dit dossier bij mailbericht van 6 december 2017 naar aanleiding van de bezwaren van de consument tegen de courtage heeft geschreven:
“Wij begrijpen uw redenering. Graag wil ik een vraag bij u neerleggem. Wat zou u een faire courtage vinden?”
Waarop de consument heeft geantwoord:
“Bedankt voor je positieve reactie. Bureaukosten euro 500,– + euro 500,– courtage = Euro 1.000,– inclusief btw.”
Het ging in beginsel om een vrijblijvende uitnodiging van de zijde van de ondernemer. Overeenstemming over een lagere courtage is niet bereikt. Uit deze correspondentie blijkt echter wel dat er een begin van overeenstemming bestond, dat er gronden konden zijn voor neerwaartse aanpassing van de courtage.
Indien en voor zover de ondernemer zou menen dat de behandelend makelaar niet bevoegd was tot het doen van dergelijke toezeggingen, merkt de commissie op dat het gaat om schriftelijk contact, waarbij de ondernemer zijn organisatie aldus heeft ingekleed dat bij klanten de indruk kan ontstaan dat zijn gesprekspartner bevoegd is tot het doen van dergelijke uitspraken en/of dat die gesprekspartner daarover intern overleg zal hebben gevoerd.
De consument heeft zich er op beroepen dat volstrekt onredelijk is dat de ondernemer aanspraak zou kunnen maken op de volledige courtage.
Bij de hiervoor beschreven stand van zaken is de commissie van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de ondernemer aanspraak zou kunnen doen gelden op de volledige courtage. Wel heeft hij recht op enige courtage. Het begin van het traject heeft hij normaal afgehandeld, en het einde eveneens. Hij heeft het schriftelijk contract opgesteld en heeft de onderhandelingen met de koper, waar het gaat om uitstel en dergelijke, begeleid. Onjuist is het standpunt van de consument dat de ondernemer dat voor de koper heeft gedaan; hij heeft dat gedaan, uiteindelijk om de verkoop te kunnen afwikkelen, in het belang van de consument.
Naar het oordeel van de commissie kan de ondernemer redelijkerwijze aanspraak maken op de volledige bureaukosten ad € 500,– inclusief btw, en de helft van de courtage welke € 5.495,– inclusief btw bedraagt, dus € 2.747,50, afgerond € 2.750,–. Samen € 3.250,–. De consument heeft reeds € 250,– betaald in het kader van een afbetalingsregeling, zodat nog € 3.000,– te betalen overblijft. Daarop komen eventuele termijnbetalingen welke de consument tussen het moment van de zitting en het moment van toezending van de uitspraak heeft gedaan, in mindering.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht deels gegrond is.
Beslissing
De consument is een bedrag van pro resto € 3.000,– verschuldigd.
De commissie wijst het over en weer meer of anders verlangde af.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, C.J. Borsboom en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 8 maart 2019.