Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
255005/443734
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een verkeerde vermelding van de woonoppervlakte (150 m²) in de verkoopbrochure van een woning, terwijl de daadwerkelijke woonoppervlakte 145 m² blijkt te zijn. Klager stelt dat hij de woning mede op basis van deze onjuiste informatie heeft gekocht. De verkoper, tevens makelaar, erkent dat hij het aantal vierkante meters bewust naar boven heeft afgerond om meer interesse te wekken, maar wijst erop dat in het meetrapport de juiste maat stond (147,7 m²). De Geschillencommissie oordeelt dat het bewust vermelden van een onjuiste woonoppervlakte in strijd is met de NVM-erecode, vooral omdat niet is aangetoond dat klager tijdens de bezichtiging op het verschil is gewezen. Verwijzen naar een meetrapport is onvoldoende wanneer in de brochure en op Funda het onjuiste aantal m² prominent wordt genoemd. De commissie acht dit handelen tuchtrechtelijk verwijtbaar en verklaart de klacht gegrond. De makelaar krijgt een waarschuwing en een voorwaardelijke boete van € 2.500,- met een proeftijd van drie jaar. Daarnaast moet hij het klachtengeld en de behandelingskosten betalen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de verkeerde vermelding van de woonoppervlakte van de door klager aangekochte woning in de advertentie/brochure.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in 2021 een woning gekocht, waarvan beklaagde zowel de eigenaar als de verkopend makelaar was. Beklaagde heeft de woning te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 150m2. Toen klager de woning in 2022 weer verkocht, bleek uit het meetrapport dat toen is opgesteld dat de woonoppervlakte 145m2 is. Door de onjuiste voorstelling van zaken is klager op het verkeerde been gezet en heeft hij een overeenkomst gesloten die hij niet gesloten zou hebben als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste woonoppervlakte was meegedeeld. De koopsom was gebaseerd op de prijs per vierkante meter.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde stelt dat hij zijn woning bewust heeft aangeboden als een woning met een woonoppervlakte van 150m2, om gegadigden die zochten naar een woning met een woonoppervlakte vanaf 150m2 te kunnen bereiken. Kijkers kregen bij het bezichtigen van de woning een uitgebreide uitleg en de volledige verkoopdocumentatie, inclusief meetrapport, waarin een vloeroppervlakte van 147,7m2 stond vermeld. Daarover kon dus geen onduidelijkheid bestaan. Omdat meten mensenwerk is en er interpretatieverschillen mogelijk zijn, komen kleine meetverschillen voor. Voor de uiteindelijke koopsom maakt dat niet uit, omdat ook andere factoren een rol spelen, zoals de afwerking van de woning en de situatie op de woningmarkt.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de aankoop van de woning door klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Niet in geschil is dat beklaagde de woning, waarvan hij destijds zowel eigenaar als verkoopmakelaar was, te koop heeft aangeboden als een woning met een woonoppervlakte van 150m2. Beklaagde heeft naar voren gebracht dat hij het aantal m2 bewust “naar boven heeft afgerond”, om gegadigden die zochten naar een woning met een woonoppervlakte vanaf 150m2 te kunnen bereiken. Volgens beklaagde is dat geen probleem, want uit de informatie die klager ter beschikking stond was zonder meer duidelijk dat de woonoppervlakte in werkelijkheid 147,7m2 bedroeg. Dit is bij de bezichtiging door beklaagde aan klager medegedeeld en stond in het meetcertificaat van SOO Media d.d. 24 maart 2021. Beklaagde verwijst verder naar artikel 6.11 van de koopovereenkomst waarin staat dat een verschil tussen de opgegeven en werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent.
De commissie is gelet op de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat het bewust aanbieden van een woning met een onjuist woonoppervlakte in strijd met de erecode NVM, meer in het bijzonder met de bepaling betreffende duidelijkheid en transparantie.
Op een verkopend makelaar rust de verplichting om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dat het aantal m2 een belangrijke factor is, is evident. Verwijzen naar een meetcertificaat waarin het juiste aantal m2 te vinden is, is niet voldoende, met name ook gezien de prominente vermelding in de aankoopbrochure en op Funda van een onjuist aantal m2. Dit klemt temeer omdat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager tijdens het bezichtigen van de woning heeft gewezen op het verschil. Deze stelling van beklaagde is door klager betwist en door beklaagde niet onderbouwd. De verwijzing naar artikel 6.11 van de koopovereenkomst kan beklaagde niet baten. In dit geval is sprake van een bewuste ‘afronding naar boven’ voor een optimaal verkoopresultaat en niet van verschillen in meetuitkomsten, waar deze bepaling betrekking op heeft.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de klager.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Voor het schenden van de zorgplicht zal de commissie – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub a, van het reglement – beklaagde een waarschuwing opleggen als sanctie, alsmede – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub c jo artikel 13 lid 4, van het reglement – een boete van € 2.500,– voorwaardelijk met een proeftijd van drie jaar onder de voorwaarde dat beklaagde zich binnen drie jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden niet opnieuw schuldig maakt aan het schenden van zijn zorgplicht. De commissie acht deze sanctie passend gelet op de opstelling van beklaagde, waaronder zijn houding ter zitting, die er geen blijk van heeft gegeven dat beklaagde inziet dat het geven van een onjuiste voorstelling van zaken niet past bij wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Klachtengeld
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– legt beklaagde een voorwaardelijke boete op van € 2.500,– met een proeftijd van drie jaar onder de voorwaarde dat beklaagde zich binnen drie jaar nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden niet opnieuw schuldig maakt aan het schenden van zijn zorgplicht;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 100,– dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 januari 2025.
